不動産は個人と法人どちらで持つ？税率・相続・売却時の手取りで比較

不動産を個人と法人のどちらで持つかは、所得の規模、保有する期間、相続・承継の予定で決まります。所得が大きく、長期保有や次世代への承継を前提にするなら法人が有利になりやすく、規模が小さいうちは個人のほうが手間もコストも抑えられます。売却時の手取りまで含めて比べることが大切です。

個人と法人で税率の構造はどう違う？

個人の不動産所得には所得税と住民税がかかり、所得が増えるほど税率が上がる累進課税です。不動産所得は給与などほかの所得と合算されるため、本業の所得が高い人ほど、家賃収入が高い税率帯で課税されます。所得税と住民税を合わせた最高税率は、計算上55%（復興特別所得税を除く）に達します。

一方、法人の所得にかかる法人税等は、所得が一定額を超えてもおおむね一定の水準に収まります。主な税目を並べると次のとおりです。

税目	個人で持つ場合	法人で持つ場合
国税	所得税5〜45%（課税所得に応じた累進）と、所得税額の2.1%（令和9年分からは復興特別所得税1.1%と防衛特別所得税1%の合計で同じ2.1%）	法人税23.2%（中小法人の年800万円以下の部分は15%、2027年3月31日までに開始する事業年度）と、地方法人税（法人税額の10.3%）
住民税	所得割10%（政令指定都市は市民税8%・道府県民税2%）と均等割	法人税割（中小法人は北海道1.0%・札幌市6.0%）と均等割（赤字でもかかる）
事業税	一定規模以上の不動産貸付業は5%（事業主控除290万円）	所得400万円以下3.5%、800万円以下5.3%、800万円超7.0%と、特別法人事業税（事業税額の37%）
防衛特別法人税	なし	2026年4月1日以後に開始する事業年度から、基準法人税額から500万円を引いた額の4%。税額が0円でも申告が必要

ただし、法人の税率が低く見えても、所得をすべて法人に残せば個人の生活費には回せません。実際の比較は、法人に残す所得と、役員報酬として個人に移す所得の組み合わせで考えます。

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法人なら所得を分けられる？役員報酬と社会保険のバランス

法人で不動産を持つもう一つの利点が、所得の分散です。法人から家族へ役員報酬を支払うことで、一人に集中していた所得を複数人に分けられます。役員報酬は給与所得になり、給与所得控除（令和8年分は収入220万円以下で74万円など）を差し引けるため、同じ総額でも全体の税負担が下がる傾向があります。

後継者である子を役員にして報酬を出せば、生前の資産移転と所得の分散を同時に進められる点も見逃せません。ただし、過大な報酬や実態のない経費は否認されます。物件の管理や入居者への対応など、役員としての業務の実態があり、その内容に見合う金額であることが前提です。役員報酬は、原則として期首から3か月以内に決めた毎月同額のものが損金になります。

経費として認められる範囲も、法人のほうが設計の幅を持たせやすい面があります。役員のための生命保険や、役員退職金の準備など、個人ではできない設計が可能になる場合があります。あくまで事業の実態に見合った範囲の話で、形式だけの法人はかえってリスクになります。

相続・承継ではどちらが有利？評価と分け方の違い

長期で不動産を保有する方にとって、相続・承継の観点は税率以上に重要です。個人で不動産を持つと、相続時にその不動産そのものを評価して相続税がかかります。物件が複数あると、誰がどれを引き継ぐかで遺産分割が難航したり、共有になって後の売却や建替えで意見がまとまらなくなったりすることもあります。

法人で持つと、相続の対象は不動産ではなく法人の株式になります。株式であれば、持株の数で分けたり、生前贈与で少しずつ後継者へ移したりでき、分割や移転の自由度が高まります。

比較項目	個人保有	法人保有
所得への課税	累進課税	おおむね一定の税率
所得の分散	しにくい	役員報酬で分散できる
相続の対象	不動産そのもの	法人の株式
評価の方法	土地は路線価など、建物は固定資産税評価額をもとに評価し、貸している物件は減額される	取引相場のない株式として、会社の資産や利益などをもとに評価する
小規模宅地等の特例	貸付事業用の宅地は200㎡まで50%減額（相続前3年以内に新たに貸し付けた宅地は原則除外）	法人が持つ土地には使えない
生前の移転	不動産の贈与には登録免許税・不動産取得税もかかる	株式を少しずつ贈与できる
設立・維持のコスト	低い	登記・決算・申告などで発生する

株式の贈与には、年110万円の基礎控除がある暦年課税と、特別控除2,500万円（別に年110万円の基礎控除）の相続時精算課税があります。暦年課税の贈与は、相続開始前の一定期間分が相続財産に加算されます。加算の期間は、相続開始が2026年12月31日までなら3年、2027年1月1日〜2030年12月31日は2024年1月1日以後の贈与分、2031年1月1日以後は7年です。

法人の株式の評価では、法人が取得して間もない土地・建物は、相続税評価額ではなく通常の取引価額で評価するルールがあります。総資産に占める土地などの割合が高い会社は、評価の方法も限られます。法人化すれば相続税が下がるとは限らない点に注意が必要です。

また、不動産の賃貸が中心の会社は、事業承継税制で対象外となる資産保有型会社などに当たる場合があります。事業承継税制の要件と対象になる会社は、株式の承継を考える前に確認しておきましょう。

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売却するときはどう違う？出口の課税と手取り

入口の節税だけで判断すると、売却のときに思わぬ差が出ます。個人の土地・建物の売却益は、ほかの所得と分けて課税される分離課税です。売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡として20.315%、5年以下なら短期譲渡として39.63%の税率になります。

法人の売却益は、家賃収入などほかの所得と合算して法人税等がかかり、所有期間による税率の区別はありません。売却損が出れば他の所得と相殺でき、残った欠損金は10年間繰り越せます。ただし、売却代金を個人に移すには役員報酬・配当・役員退職金などの形をとるため、法人と個人の双方で課税され、手取りが目減りすることがあります。

出口の場面	個人保有	法人保有
売却益への課税	分離課税（長期20.315%、短期39.63%）	ほかの所得と合算して法人税等
売却損が出たとき	原則として、ほかの所得と相殺できない	ほかの所得と相殺でき、10年間繰り越せる
代金を個人で使うには	そのまま使える	役員報酬・配当・退職金などで移し、個人でも課税される
建物の売却と消費税	課税事業者なら建物の部分に消費税がかかる	同じく建物の部分に消費税がかかる（土地は非課税）

個人で持っている物件を法人に移す方法には、管理を法人に任せる方式、法人が一括で借り上げて転貸する方式、建物を法人に売る所有方式があります。所有方式では、個人に譲渡所得の課税、法人に不動産取得税・登録免許税がかかります。土地を個人に残して建物だけを法人に移す場合は、借地権の課税を避けるため「土地の無償返還に関する届出書」の提出を検討します。管理型・転貸型・所有型の3方式の比較もあわせて確認してください。

法人化のコストと判断の目安

法人で不動産を持つには、設立の費用、毎年の法人住民税の均等割、決算・申告の手間といったコストがかかります。設立時の登録免許税は資本金の0.7%で、最低額は株式会社15万円、合同会社6万円です。赤字でも一定の税負担が生じるため、規模が小さいうちは個人のほうが身軽です。

すでに個人で持っている物件を法人に売って移す場合は、さらに移転のコストがかかります。北海道の不動産取得税は、土地・住宅が3%（2027年3月31日までの取得）、住宅以外の家屋が4%です。宅地は、同じく2027年3月31日までの取得なら課税標準が2分の1になります。土地の売買による登録免許税は1.5%（2029年3月31日まで）かかります。物件が一棟だけ、家賃収入もそれほど大きくない段階で法人化すると、節税効果よりコストが上回ることもあります。

判断の軸	個人のままが向きやすい	法人が向きやすい
所得の規模	不動産所得が小さく、低い税率帯にとどまる	不動産所得が継続して大きく、高い税率帯に入っている
保有の予定	近いうちに売却する予定がある	長期で保有し、物件を増やしていく
家族の関わり	所得を分けられる家族がいない	物件の管理などの業務を実際に担う家族がいる
相続・承継	相続財産が少なく、分け方に困らない	複数の物件を後継者に計画的に引き継ぎたい
収支の状況	減価償却などで当面は赤字が見込まれる	黒字が続き、手元に資金が残る

目安としては、不動産所得が継続的にまとまった水準に達し、今後も物件を増やす意向があり、かつ次世代への承継を視野に入れているなら、法人化を検討する価値が高まります。逆に、保有が一時的だったり、近いうちに売却を考えていたりする場合は、個人のままのほうが合理的なこともあります。

相続を見据えて検討するなら、次の点を早めに整理しておくと、個人と法人のどちらが合うかを判断しやすくなります。

• 財産の一覧（不動産・預貯金・有価証券・保険）
• 借入金・未払金などの債務と、物件ごとの返済予定
• 法定相続人と、物件を引き継がせたい人
• 遺言の有無と、遺産の分け方の希望
• すでに会社がある場合は、自社株の評価と承継の方針

よくある質問

まとめ

不動産を個人と法人のどちらで持つかは、所得規模・保有期間・承継の意向によって最適解が変わり、一律の正解はありません。税率の差だけでなく、役員報酬にかかる社会保険、株式の評価、売却して個人に戻すときの課税まで含めて試算しましょう。物件を増やす前の段階で全体の設計を決めておくと、後悔が少なくなります。