不動産業の経営に役立つ最新情報【2026年版】

最終更新：2026年7月11日（令和8年度対応）

この記事は、不動産の売買仲介・賃貸仲介・分譲・買取再販などを手がける不動産業を経営する社長・経理担当の方向けに、2026年（令和8年）時点の業界動向・税務・補助金・労務の「経営判断に直結する最新情報」を税理士事務所の目線で整理したものです。地価公示・住宅ローン減税・仲介手数料ルール・金利動向・相続登記の義務化など、日々変化する制度を実務にどう落とし込むかを中心にまとめています。札幌・北海道エリアはもちろん、全国どこからでもオンラインでご相談いただけます。

1. 業界の今｜2026年の不動産市況

国土交通省が公表した令和8年地価公示によると、全国の地価は全用途平均で前年比2.8%上昇し、バブル期以来35年ぶりの高い伸び率となりました。住宅地は2.1%、商業地は4.3%の上昇で、全用途平均は5年連続、住宅地は12年連続、商業地は4年連続の上昇です。都市部を中心とした需要の強さや再開発需要が地価を押し上げている一方、地方や郊外では下落地点も残っており、エリアによる二極化が鮮明になっています。

金融面では、日本銀行が2026年6月の金融政策決定会合で政策金利を0.75%程度から1.0%程度へ引き上げ、1995年以来31年ぶりの高水準となりました。これを受けて住宅ローンの変動金利は2026年10月をめどに主要行が0.25%程度引き上げる見通しで、既存の借り手への返済額反映は「5年ルール」により2027年1月以降になるケースが一般的です。金利上昇局面では、成約までのスピードと資金計画の精度が、これまで以上に販売・仲介の成否を左右します。固定金利を希望する顧客が増える可能性もあるため、提携金融機関と連携した資金計画のシミュレーション提案も、営業活動の一部として重要性を増しています。

建築費についても、2026年4月時点の木造住宅（東京）の建築費指数は前年同月比5.9%上昇するなど、資材価格・人件費・物流コストの上昇により高止まりが続いています。加えて2025年4月からは改正建築物省エネ法により、原則すべての新築住宅・非住宅に省エネ基準への適合が義務化され、断熱等性能等級4相当の性能確保が「努力義務」から「義務」に変わりました。仕入れる土地や企画する物件の性能基準そのものが変わったことで、設計・仕入・販売価格の見直しを迫られている不動産業者が増えています。契約前の重要事項説明において工期や価格変動リスクを丁寧に説明し、引渡し遅延や追加費用をめぐるトラブルを未然に防ぐ対応も求められます。

こうした地価・金利・建築費の同時上昇は、仕入れから販売までのリードタイムが長い分譲・買取再販事業者ほど影響が大きくなります。契約から引渡しまでの期間中に金利や資材価格が変動するリスクを踏まえ、価格改定条項や引渡し時期の柔軟な設定など、契約条件そのものを見直す動きも広がっています。札幌市中心部や再開発が進むエリアでも地価上昇が波及しており、地方都市であっても仕入れ競争が以前より厳しくなっている点に注意が必要です。資金調達の面でも、金融機関ごとの融資姿勢や金利条件を比較し、複数の調達手段を確保しておくことがリスク分散につながります。

2. 経営のポイント｜不動産業が今やるべきこと

2-1. 価格転嫁・収益改善

建築費・人件費・広告宣伝費の上昇が続くなか、仲介手数料や請負金額への転嫁が不十分だと利益率は着実に目減りします。2026年3月の中小企業庁の調査でも中小企業の価格転嫁率は54.2%にとどまっており、コスト上昇分を売買代金・請負金額・管理報酬にどう織り込むかが引き続き課題です。2024年7月には宅地建物取引業法の報酬告示が改正され、売買価格800万円以下の物件（従来は400万円以下が対象）について、仲介手数料の上限を売主・買主双方から最大33万円（税込）まで受領できるようになりました。2026年現在も適用されているこのルールを踏まえ、低価格帯や空き家案件を多く扱う事業者は報酬体系の見直しが有効です。なお、値上げ交渉が難しい既存顧客との継続取引については、引渡し後のアフターフォローや火災保険手続きの代行などサービス内容を見える化することも、実質的な価格転嫁の一手段になります。

2-2. 人手不足・生産性

重要事項説明のオンライン化（IT重説）や電子契約、契約書類のクラウド管理など、不動産取引のDXは人手不足対策として実務に定着しつつあります。案内・内見予約のオンライン化や、AIによる物件説明文の作成支援なども、少人数の事務所ほど効果が出やすい分野です。中小機構の2026年3月調査では、中小企業の生成AI活用の目的の87.0%が「業務効率化」であり、導入企業の86.7%が効果を実感しています。契約書作成・メール対応・重説資料の下書きなど、定型業務から着手するのが現実的です。特にIT重説は、宅地建物取引業法上のルールに沿って実施すれば対面と同等に扱われるため、遠方の顧客対応や少人数の店舗運営との相性がよく、導入企業の満足度も高い傾向にあります。

2-3. 仕入・在庫（棚卸資産）管理

買取再販・分譲を行う事業者にとって、地価・建築費が上昇局面にある今は、仕入れ判断のスピードと在庫回転の管理がこれまで以上に重要です。販売用不動産は決算時に時価と取得原価を比較し、時価が著しく下落した場合は評価損の計上を検討する必要があります。長期保有化した在庫は資金繰りを圧迫するため、月次で棚卸資産（販売用不動産・仕掛販売用不動産）の残高と回転期間を確認し、値付け・販売施策を早めに見直す体制が欠かせません。特に決算期をまたいで長期保有する物件は、含み損リスクだけでなく、固定資産税・都市計画税などの保有コストが利益を圧迫する点も見落とせません。

2-4. 住宅ローン減税・相続登記義務化への対応

令和8年度税制改正では、住宅ローン減税の適用期限が5年延長され、令和8年1月1日から令和12年12月31日までに入居した住宅が対象となりました。床面積要件は新築・既存住宅ともに40㎡以上に緩和され（合計所得金額1,000万円超の方などは50㎡以上）、既存住宅（中古住宅）で省エネ性能の高い住宅については借入限度額が3,000万円から3,500万円に拡充されています。顧客への提案時は、対象となる住宅の省エネ性能区分（断熱等性能等級・一次エネルギー消費量等級）を正確に伝えられるかどうかが、成約率を左右します。また、令和6年4月からは相続登記が義務化され、相続の開始及び所有権の取得を知った日から3年以内の申請が必要になりました（正当な理由のない未申請には10万円以下の過料）。相続案件を取り扱う機会が多い不動産業者にとっては、相続登記未了の物件の掘り起こしや、司法書士と連携した売却提案が新たな取引機会にもつながります。相続をきっかけに空き家となった住宅の掘り起こしは、2024年7月の仲介手数料改定（800万円以下の物件）とも相性がよく、地方の空き家流通を後押しする実務テーマとして注目されています。

3. 税務・会計の留意点（令和8年度）

不動産業では、仲介と売買・買取再販とで消費税の扱いが大きく異なる点に注意が必要です。仲介手数料は課税売上ですが、土地の売買代金は非課税、建物の売買代金は課税となるため、自社で物件を買い取って再販売する場合は、契約書・重要事項説明書の段階で土地と建物の対価を適切に区分しておくことが、消費税申告の正確性に直結します。区分が曖昧なまま契約すると、後日の税務調査で按分方法を問われるケースもあるため、固定資産税評価額や鑑定評価を用いた合理的な按分根拠を残しておくことが重要です。

令和8年度税制改正では、防衛特別法人税が2026年4月1日以後開始事業年度から課税されます。基準法人税額から500万円を控除した金額に4%を乗じる仕組みのため、法人税額がおおむね500万円以下の中小規模の不動産業者は実質的な負担がほとんど生じません。一方、賃上げ促進税制は中小企業向けに重点化され、給与総額を前年度比1.5%以上増加させた場合は15%、2.5%以上増加させた場合は30%の税額控除が受けられます（教育訓練費等の上乗せあり）。人手不足が続く不動産業界では、賃上げによる採用力強化と税負担軽減を同時に狙える制度として検討する価値があります。適用を受けるには申告書に必要事項を記載した書類の添付が必要なため、賞与や昇給を実施した月ごとに給与総額の推移を記録しておくと、決算時の判定がスムーズになります。

インボイス制度の2割特例は、2026年9月30日を含む課税期間で終了します。個人事業の仲介業者には令和9年分・令和10年分に限り「3割特例」が用意されていますが、法人は対象外のため、簡易課税制度（基準期間の課税売上高5,000万円以下・事前届出が必要）への切り替えを早めに検討する必要があります。また、事務所の什器やIT重説用タブレット・電子契約システムなどを取得する場合、令和8年4月1日以後の取得分から少額減価償却資産の特例の対象が「40万円未満」に拡充されるため（年合計300万円まで）、取得のタイミングを調整することで即時償却のメリットを受けやすくなります。

仲介業務で顧客から預かる手付金は、仲介会社自身の収益ではなく預り金として区分経理する必要があり、仲介手数料（売上高）と混同しないよう会計処理のルールを社内で徹底することが重要です。また、一取引単位の税抜価額が1,000万円以上の「高額特定資産」（棚卸資産・固定資産）を取得した場合、その取得の日を含む課税期間から3年間は、免税事業者になることや簡易課税制度を選択することができません。仕入価格の大きい物件を扱う買取再販事業者は、取得前に消費税の申告方式について複数年分のシミュレーションをしておくことが欠かせません。

4. 使える補助金・助成金・支援策（2026年）

不動産業は大型設備投資よりも、IT化・人材確保・事業承継の場面で使える補助金の活用余地が大きい業種です。以下はいずれも税理士が要件整理や資金計画づくりの面からサポートできる制度です。

5. 労務・人材の最新論点

宅地建物取引士や賃貸仲介の実務担当者は、成約に応じた歩合給を採用する事業者が多く、最低賃金や割増賃金の計算方法を誤りやすい業種です。北海道の最低賃金は令和7年10月時点で時給1,075円、全国加重平均は1,121円で、令和8年度の改定は例年どおり10月頃に発効する見込みです。歩合給を採用している場合でも、時間外労働の割増賃金の基礎となる金額の算定を誤ると未払い賃金のリスクが生じるため、給与計算のルールを一度専門家と確認しておくことをおすすめします。求人票や労働条件通知書に固定残業代を含める場合は、対象時間数と金額を明記しないと無効と判断されるリスクがあるため、書式の再点検もあわせて行うと安心です。

2026年10月からは、いわゆる「106万円の壁」（賃金月8.8万円要件）が撤廃され、週20時間以上働くパート・アルバイトの社会保険加入対象が拡大します。内見対応や事務のパート比率が高い不動産仲介業では、新たに社会保険料負担が発生する従業員が増える可能性があるため、労働時間・雇用形態の設計を早めに見直しておく必要があります。あわせて、2026年10月からはカスタマーハラスメント対策が事業主の義務となります。内見・契約時のクレーム対応が多い業種だけに、対応マニュアルの整備や複数人対応・記録の徹底など、体制づくりを進めておくと安心です。

また、宅地建物取引士証は5年ごとに更新が必要で、更新時には法定講習の受講が義務付けられています。従業員数が少ない事業所ほど、有給休暇の取得状況や36協定の届出の有無といった基本的な労務コンプライアンスが後回しになりがちです。行政処分や求人時の信頼性にも直結するため、定期的な点検をおすすめします。

6. 今後12か月のアクションチェックリスト

以下は、不動産業が2026年7月から2027年6月にかけて優先的に取り組みたい実務対応の目安です。決算月や繁忙期に合わせて時期を調整してください。

7. 関連情報・よくある質問

※本ページは2026年7月時点の公表情報に基づく一般的な情報提供です。制度・金額・期限は今後の改正等により変更される場合があります。個別の適用可否や税務判断については、顧問税理士または当事務所にご確認ください。