不動産賃貸オーナーの法人化のタイミングと判断基準｜税率差と3つの方式

不動産賃貸オーナーの法人化は、不動産所得が年500万〜700万円を超えたあたりが検討の目安です。ただし給与所得がある人はより低い水準でも効果が出ることがあり、物件を法人に移すコストや社会保険料も含めて判断します。法人化の方式は管理委託・サブリース・所有の3つで、移せる所得とかかるコストが違います。

個人と法人の税負担差はどれくらい？不動産所得の場合

個人の不動産所得は給与所得などと合算して総合課税され、課税所得が増えるほど所得税の税率が5%から45%まで上がり、別に住民税10%がかかります。一定規模以上の不動産貸付業は、事業主控除290万円を超える部分に個人事業税（5%）もかかります。

法人の場合、資本金1億円以下などの中小法人は、所得のうち年800万円以下の部分の法人税が15%、超える部分が23.2%です。15%は2027年3月31日までに開始する事業年度が対象で、その後の延長は令和9年度の税制改正で決まります。これに地方法人税、法人事業税、法人住民税が加わります。

不動産所得の水準（目安）	上乗せ部分にかかる個人の税率（所得税＋住民税）	法人化の税メリットの出やすさ
年300万円以下	15〜20%	コスト増の方が大きいケースが多い
年500万〜700万円	30%前後	法人化の検討を始めるラインの目安
年1,000万円超	43%以上	法人化のメリットが出やすい

会社員として給与を受けながら賃貸経営をしている場合は、給与と不動産所得を合算した課税所得で税率が決まるため、不動産所得が上の表より少なくても高い税率がかかっていることがあります。実際の有利・不利は、給与所得・各種控除・配偶者の状況を入れたシミュレーションで確認します。

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ツール法人成りした場合の税負担をシミュレーションする所得と役員報酬を入れると、個人のままの場合と法人化した場合の税負担の差を試算できます。計算する

法人化のメリットは？所得分散・退職金・相続対策

不動産賃貸の法人化の主なメリットは、個人の累進課税を抑えるための所得分散と、退職金や相続に向けた資産の持ち方を設計できることにあります。

• 役員報酬による所得分散：家族を役員にして報酬を払うと、所得が家族に分かれ、それぞれが給与所得控除を使えます。物件の管理や経理など、実際の職務に見合った金額にすることが前提です。
• 役員退職金：個人事業主は自分に退職金を払えませんが、法人なら役員退職金を支払えます。退職所得は、退職所得控除（勤続20年以下は40万円×年数、20年超は800万円＋70万円×（年数－20））を差し引いた額の2分の1に課税されるため、税負担が軽くなります。勤続年数が短い役員は2分の1課税が使えない場合があります。
• 相続対策：物件の収益を法人に積み上げると、個人の財産が増えるのを抑えられます。子どもなどが出資して設立すれば、法人に貯まった利益は親の相続財産になりにくくなります。ただし、物件そのものを法人に移すには別途手続きと費用がかかります。
• 欠損金の繰越：個人の青色申告の純損失の繰越しは3年ですが、法人の欠損金は10年繰り越して将来の利益と相殺できます。大規模修繕や建替えで赤字が出る年がある場合に効いてきます。

役員報酬は、期首から3か月以内に決めた金額を毎月同額で支払う定期同額給与にしておくと損金になります。年の途中で利益が増えたからといって報酬を増やしても、その増額分は損金になりません。

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ツール役員報酬の金額をシミュレーションする法人の利益と役員報酬の分け方で、法人と個人の税金・社会保険料の合計がどう変わるかを試算できます。計算する

法人化のデメリットと注意点は？

法人化には、コストや手続き面のデメリットも伴います。節税効果だけで判断せず、毎年かかるコストと、物件を移すときに一度だけかかるコストを分けて見積もります。

• 法人住民税の均等割：赤字でもかかります。札幌市内で資本金等1,000万円以下・従業者50人以下の法人なら、道2万円と市5万円の年7万円です。
• 社会保険料：法人は役員1人でも健康保険・厚生年金の強制適用事業所です。役員報酬を払うと、協会けんぽ北海道の健康保険10.28%（介護保険の対象者は1.62%を加算）、厚生年金18.3%、子ども・子育て支援金0.23%の保険料がかかり、会社と本人で半分ずつ負担します。
• 物件の移転コスト：個人から法人に不動産を移すと、不動産取得税・登録免許税がかかり、値上がりしている物件は個人に譲渡所得税もかかります。物件ごとに発生するため、保有物件が多いほどコストが大きくなります。
• 消費税：消費税の課税事業者である個人が建物を法人に売ると、建物部分の代金が課税売上になります。また、買い取った法人側では、居住用の賃貸建物（税抜1,000万円以上のものなど）の取得にかかった消費税を仕入税額控除できません。
• 借入金：個人名義のローンが残る物件を法人に移すには、金融機関の承諾が必要です。借り換えになる場合は、金利や返済期間の条件も変わります。
• 会計・申告の負担：法人の決算・申告は個人より複雑になり、専門家への報酬も増えるのが一般的です。

どの方式で法人化する？管理委託・サブリース・所有の違い

物件そのものは個人に残し、収益の一部だけを法人に移す方法もあります。どの方式が合うかは、移したい所得の大きさと、移転にかけられるコストで決まります。

方式	仕組み	法人に移る収益	主な注意点
管理委託方式	個人が物件を持ったまま、法人に管理を委託して管理料を払う	管理料の分だけ	管理料は実際の管理業務に見合う水準でなければ認められにくく、移せる所得は小さい
サブリース方式	法人が個人から一括で借り上げ、入居者に転貸する	転貸の家賃と借上げ賃料の差額	借上げ賃料が低すぎると否認されるおそれがある。空室のリスクは法人が負う
不動産所有方式	建物（または土地と建物）を法人に売り、法人が所有して賃貸する	家賃収入のほぼ全部	移転時の税金と借入金の引継ぎ。土地を個人に残す場合は借地権の課税に注意

建物だけを法人に移して土地を個人に残す場合、法人が地代を払わずに土地を使うと、借地権の認定課税の問題が生じることがあります。地代の設定や「土地の無償返還に関する届出書」の提出など、移転前の設計が必要です。

所有方式は効果が大きい一方で、移転時のコストも大きくなります。築年数が古く建物の帳簿価額が小さい物件や、家賃収入の大きい物件から優先して移すなど、移転する物件の優先順位をシミュレーションのうえで決めます。これから買う物件を法人名義で取得し、既存の物件は個人に残す方法もあります。不動産・資産税で多いご質問は「不動産・資産税のよくある質問を確認する」にまとめています。

法人化の手順と設立後の税務届出は？

法人化を決めた場合の基本的な手順は、次のとおりです。届出には期限があるため、設立日から逆算して準備します。

1. 定款の作成と設立登記株式会社か合同会社かを決め、法務局で設立登記をします。事業目的には不動産の賃貸・管理を入れます。
2. 法人設立届出書の提出設立の日以後2か月以内に税務署へ提出し、北海道と市町村にも届け出ます。
3. 青色申告承認申請書の提出設立の日以後3か月を経過した日と、最初の事業年度終了の日のうち、いずれか早い日の前日までに提出します。
4. 給与と社会保険の届出役員報酬を払う場合は、給与支払事務所等の開設届出書（開設の日から1か月以内）を税務署へ、健康保険・厚生年金の新規適用届を年金事務所へ提出します。
5. 物件の移転と契約の切替え所有方式なら移転登記（司法書士が対応）を行い、入居者・管理会社・金融機関に貸主の変更を通知します。サブリース・管理委託なら、個人と法人の間で契約書を作ります。
6. 個人側の手続きすべての物件を法人に移して個人の賃貸業をやめる場合は、個人事業の廃業の届出を、消費税の課税事業者なら事業廃止の届出もします。

設立前には、次の項目を決めておきます。とくに出資者の構成は、相続対策の効果を左右します。

• 商号（会社名）・本店所在地・事業目的
• 資本金の額と出資者の構成（誰が株式を持つか）
• 決算月（繁忙期を避けると申告が楽）
• 役員構成と任期、役員報酬の金額
• 設立日と、物件を移す日（または契約を切り替える日）

法人化した後の日々の記帳は、家賃・敷金・修繕費などの仕訳が中心になります。具体的な処理は「不動産賃貸業の仕訳を設例で確認する」で確認できます。

よくある質問

まとめ

不動産賃貸オーナーの法人化は、不動産所得が年500万〜700万円を超えるあたりが検討の目安で、給与所得がある人はより低い水準から効果が出ることがあります。所得分散・退職金・相続対策のメリットがある一方、均等割・社会保険料・物件の移転コストもかかるため、管理委託・サブリース・所有のどの方式で、どの物件から移すかをシミュレーションしたうえで決めましょう。設立後の届出には期限があるため、設立日から逆算して準備します。