不動産仲介業の法人化のタイミングと判断基準｜税率・宅建業免許・社会保険

不動産仲介業の法人化は、課税所得が年700万〜800万円を超えるあたりが一般的な検討の目安です。ただし宅建業免許は個人から法人へ引き継げず新規の申請が必要で、社会保険料や均等割も新たにかかるため、税率の差だけでなく、免許の切替えの日程と手取りの試算で時期を決めます。

個人事業と法人の税負担を比較する：どこから法人が有利？

個人事業主の所得税は、課税所得に応じて5〜45%の累進税率が適用され、別に住民税（標準税率10%）と、所得から事業主控除290万円を差し引いた額にかかる個人事業税（不動産仲介業は5%）が加わります。一方、中小法人の法人税率は原則23.2%で、所得800万円以下の部分は15%です。この15%は2027年3月31日までに開始する事業年度が対象で、その後の延長は令和9年度の税制改正で決まります。

所得税の税率は課税所得695万円超で23%、900万円超で33%に上がります。住民税・事業税を合わせた実効税率で比較すると、課税所得がおおむね700万〜900万円を超えた水準で法人の方が有利になりやすく、これが法人化を検討する目安になります。

課税所得の目安	個人の実効税率（概算）	法人の実効税率（概算）
400万円	約30%前後	約25%前後
700万円	約35%前後	約28%前後
1,000万円超	約43%以上	約33%前後

上記は概算であり、各種控除・経費の状況により大きく変わります。表の個人の欄は、その所得水準で所得が増えたときにかかる所得税（復興特別所得税を含む）と住民税の税率を丸めた目安で、計算の内訳は次のとおりです。

2026年4月1日以後に開始する事業年度からは防衛特別法人税も始まりますが、基準法人税額から500万円を差し引いた額に4%を掛けるため、法人税額が500万円以下なら税額は生じません。ただし、税額が0円でも申告は必要です。

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法人化すると宅建業免許はどうなるか

不動産仲介業を営むには、宅地建物取引業免許（宅建業免許）が必要です。個人で取得した宅建業免許は、法人化すると法人名義での新規取得が必要になります。個人の免許を引き継ぐことはできないため、法人設立と並行して新規申請を進めます。

• 宅建業免許の申請先：1つの都道府県内だけに事務所を置く場合は都道府県知事（北海道は北海道知事）、2つ以上の都道府県に事務所を置く場合は国土交通大臣の免許
• 申請から免許取得までの期間：一般に1〜2か月程度かかるため、法人化のスケジュールに余裕を持たせる
• 専任の宅地建物取引士の配置：事務所ごとに、業務に従事する者5名に1名以上が必要
• 営業保証金・保証協会：法人として営業保証金を供託するか、保証協会に加入し直す。個人で納めた分担金の返還や入会金の扱いは協会ごとに異なる
• 免許証番号：法人の免許は新規のため、かっこ内の更新回数は（1）から始まる

免許の空白期間が生じると、その間は仲介の業務ができません。法人の免許を受けてから個人の宅建業を廃業し、廃業の日から30日以内に廃業の届出をする順番にすると、空白を避けられます。切替日をまたぐ媒介契約は個人名義のままでは法人に引き継がれないため、依頼者の了解を得て法人名義で結び直すなどの対応を決めておきます。手続は行政書士・司法書士とも連携して進めると安心です。

法人化のメリット：所得分散と経費の拡張

法人化の代表的なメリットは、所得分散と経費計上の幅の広がりです。家族へ役員報酬を支払うことで、世帯全体の税負担を分散できます。また、退職金の準備など、個人事業では使いにくい手法が活用しやすくなります。

• 役員報酬として家族に給与を分散し、各人の税率を下げる（実際に業務に従事し、仕事に見合った金額であることが前提）
• 代表者自身の役員報酬に給与所得控除が使え、事業の所得をそのまま受け取るより課税される所得を小さくできる
• 役員退職金を準備でき、受け取るときは退職所得として低い負担で課税される
• 欠損金（赤字）の繰越控除期間が個人の3年から法人では10年に延びる
• 社会的信用力の向上により、法人の売主・買主や管理会社との取引の幅が広がる場合がある

法人契約の生命保険も退職金の準備に使われますが、保険の種類や返戻率によって保険料を損金にできる割合が決まっており、全額が損金になるとは限りません。役員報酬は、事業年度の開始の日から3か月以内に金額を決め、毎月同額で支給するのが基本です。

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法人化のデメリットと注意点

メリットだけでなく、コスト増や手続きの負担も考慮が必要です。法人化すると、たとえ赤字でも法人住民税の均等割がかかり、資本金等1,000万円以下・従業者50人以下の法人なら、札幌市内では北海道2万円と札幌市5万円の年7万円です。また、法人は役員1人だけでも健康保険・厚生年金保険の強制適用事業所となり、保険料の会社負担が新たに生じます。

• 赤字でも最低限の法人住民税（均等割）が発生する
• 社会保険料（会社負担分）が新たに発生する。協会けんぽ北海道支部の健康保険料率は10.28%、介護保険料率は1.62%（いずれも令和8年3月分から）、厚生年金は18.3%で、それぞれ会社と本人で折半する
• 交際費は、個人事業なら事業に必要な範囲で経費になるが、中小法人は年800万円までか接待飲食費の50%までなどの制限がある（2027年3月31日までに開始する事業年度。1人10,000円以下の飲食費は交際費から除外できる）
• 決算・申告書類が個人より複雑になり、税理士報酬が増える場合がある
• 宅建業免許の新規取得と、営業保証金・保証協会の手続に時間とコストがかかる

これらのコストが節税効果を上回る場合は、法人化を急ぐ必要はありません。シミュレーションを行ったうえで判断してください。

不動産仲介業はどんな場面で法人化を検討する？判断の軸

法人化の判断は、税率だけでなく、社会保険・消費税・信用力・許認可・家族への給与を並べて比べると整理しやすくなります。

判断の軸	個人事業のまま	法人化した場合	不動産仲介業での見方
所得水準	累進税率（5〜45%）	所得800万円以下の部分は15%	課税所得700万〜800万円超が検討の目安
社会保険	国民健康保険・国民年金（従業員5人以上なら強制適用）	役員1人でも健康保険・厚生年金に加入	会社負担は増えるが、厚生年金で将来の年金は手厚くなる
消費税	基準期間の課税売上高1,000万円以下なら免税	設立当初は免税の場合がある	事業者の依頼者が多ければインボイス登録が前提になりやすい
信用力・取引	個人名義での取引	法人名義で契約できる	法人の売主・買主や管理会社との取引で評価されやすい
許認可	個人の宅建業免許	法人で新規に免許を取得	免許の空白期間を作らない日程が必要
家族への給与	青色事業専従者給与（事業に専ら従事することが要件）	役員報酬・給与として支給	家族が営業・事務に関わっているか

不動産仲介業で法人化を検討しやすいのは、大型の売買仲介が続いて所得が高い水準で安定してきたとき、従業員を増やして社会保険の加入が必要になるとき、法人の依頼者や管理会社との取引を広げたいときです。仲介に加えて自ら不動産を保有・賃貸する場合は、不動産管理会社の法人化のタイミングと判断基準もあわせて確認します。

法人化の手続きはどの順番で進める？

不動産仲介業の法人化は、会社の設立と宅建業免許の申請を並行して進めるのがポイントです。次の順番で進めると、免許の空白期間と手続の漏れを防げます。

1. 試算して時期を決める個人と法人の税金・社会保険料を比べ、設立日と免許の切替日、法人の決算月を決めます。
2. 会社の基本事項を決めて設立する定款の事業目的に宅地建物取引業を入れ、設立登記をします。登録免許税は株式会社が最低15万円、合同会社が最低6万円です。
3. 税務署・自治体・年金事務所に届け出る法人設立届出書は設立の日以後2か月以内、青色申告の承認申請書は設立の日以後3か月を経過した日と最初の事業年度終了の日の早い方の前日までに提出し、社会保険の新規適用の手続もします。
4. 宅建業免許を申請する専任の宅地建物取引士と事務所の要件を整えて申請し、免許を受けたら営業保証金の供託か保証協会への加入を済ませて営業を始めます。
5. 個人事業を締めくくる個人の宅建業の廃業を届け出て、個人事業の開業・廃業等届出書を廃業の日から1か月以内に提出し、廃業した年分の確定申告をします。

会社設立の前に、次の項目を決めておきます。

• 商号（会社名）・本店所在地・事業目的（宅地建物取引業を含める）
• 資本金の額と出資者の構成
• 決算月（繁忙期を避けると申告が楽）
• 役員構成と任期
• 設立日と、宅建業免許の切替日

個人で使っていた車両や事務所の備品を法人に移す場合は、売買か賃貸の形をとり、時価などの適正な価格で契約します。個人が消費税の課税事業者なら、法人への売却額は個人の課税売上になります。開業時の届出の全体は不動産仲介業の開業時の税務手続きと届出一覧で確認できます。

札幌・北海道で法人化する場合に確認すること

よくある質問

まとめ

不動産仲介業の法人化は、課税所得700万〜800万円超が一般的な検討の目安です。宅建業免許は個人から法人へ引き継げないため法人設立と並行して新規申請が必要で、所得分散などのメリットと、社会保険料・均等割などのコスト増を手取りで比べて判断します。最終的な判断はシミュレーションを行い、税理士と相談して決めることが大切です。