最終更新：2026年7月27日（令和8年度対応）
このページは、建築工事業（建築一式工事業）を経営する社長・経理担当の方に向けて、2026年（令和8年）時点の制度動向を税理士事務所の視点で整理したものです。住宅着工戸数の動き、4号特例縮小・省エネ基準適合義務化への実務対応、工事進行基準と完成基準の選択、契約不適合責任とアフターサービス引当金など、建築工事業ならではの実務論点を中心にまとめています。注文住宅・分譲住宅・非住宅建築、いずれの事業者にも役立つ内容です。
- 結論を最初に：2026年度の新設住宅着工戸数は77.7万戸程度の見込みです。反動増はあっても水準は低く、資材高騰は続きます。
- 4号特例が縮小：2025年4月の建築基準法改正で「新2号」「新3号」に再編。新2号は確認審査が35日以内に延びました。
- 契約不適合責任は引渡し後10年：品確法で構造・雨水侵入部分の瑕疵担保責任は変わりません。アフターサービス引当金の計画的な計上が有効です。
- 工事進行基準か完成基準かの選択：長期大規模工事（1年以上・10億円以上等）以外は選択できます。自社の工事規模に応じた検討が必要です。
- 2026年10月に負担増が集中：106万円の壁撤廃とカスハラ対策義務化が同時期です。今から準備しましょう。
1. 業界の今｜2026年の建築工事業動向
ひとことで言うと着工戸数は反動増でもなお低水準です。確認申請の長期化を前提にした工程管理が2026年の経営を左右します。
2025年の新設住宅着工戸数は74万667戸（前年比マイナス6.5%）と3年連続の減少でした。1963年以来62年ぶりの低水準という指摘もあります。
建設経済研究所の予測では、2026年度は反動増もあって前年度比5.5〜7.6%増の77.7万戸程度まで持ち直す見通しです。ただし水準自体は依然として低めです。
建築費高騰・人手不足という構造要因は解消していません。都市部はマンション等の非住宅建築が下支えする一方、郊外・地方では戸建て減少がより顕著です。
建築費の上昇にも歯止めがかかっていません。建設物価調査会の指数（2015年＝100・東京）では、2026年6月時点で木造住宅151.6、鉄筋コンクリート集合住宅145.6です。
木造住宅を中心とする工務店では、上棟から引渡しまでの間に主要資材の価格が変わることも珍しくありません。契約時点の価格変動リスクの織り込み方が利益率を左右します。
加えて2025年4月には建築基準法が改正されました。従来の「4号特例」は「新2号建築物」（木造2階建て・延べ200㎡超）と「新3号建築物」（木造平屋・延べ200㎡以下）に再編されています。
新2号建築物では確認審査の法定期間が7日以内から35日以内に延長されました。着工までのリードタイムが延びている点を、工程表に織り込む必要があります。
2. 経営のポイント｜建築工事業が今やるべきこと
ひとことで言うと4号特例縮小への実務対応と、資材高騰を織り込んだ契約書の見直しが、2026年の利益を守る2本柱です。
2-1. 4号特例縮小・省エネ基準適合義務化への実務対応
2025年4月の建築基準法改正により、原則すべての新築建築物に省エネ基準への適合が義務化されました。確認申請には省エネ・構造安全性の適合図書が必要です。
木造住宅を主に手掛ける建築工事業では、構造計算・省エネ計算を行う設計事務所や審査機関との連携を見直し、図書の準備を早期化することが工期遅延を防ぐ鍵です。
審査項目の増加は住宅価格の上昇要因にもなります。見積り段階で申請費用や審査期間の延長を織り込み、着工時期の認識のズレを施主に説明しましょう。
2-2. 資材高騰・工期長期化を踏まえた請負契約の見直し
着工から竣工までが長期化する中、契約時点の見積り単価のまま資材を調達すると、価格上昇分をすべて自社で負担することになりかねません。
公共工事のスライド条項と同様、資材価格が一定水準を超えて変動した場合に代金を増額変更できる物価スライド条項を、民間工事の契約書にも盛り込む動きが広がっています。
取適法（中小受託取引適正化法）により、価格協議に応じず一方的に代金を据え置く行為は禁止されています。下請への発注でも同様の考え方で単価改定に応じましょう。
2-3. 人手不足を補う多能工化
型枠・鉄筋・とび等、複数の職種が同時並行で動く建築現場では、特定職種の人手不足だけで工程全体が止まることがあります。
一人の技能者が複数工程を担当できる多能工化は、限られた人員でも遅れを吸収しやすくする有効な手段です。CCUSのレベル別評価と連動させると賃金面でも評価しやすくなります。
資格取得費用や講習期間中の人件費を会社が負担する分、離職されると投資が回収できません。資格取得後の在籍を条件とする社内規定も整備しておきましょう。
3. 税務・会計の留意点（令和8年度）
ひとことで言うと工事進行基準と完成基準の選択、そして契約不適合責任に備えるアフターサービス引当金が、建築工事業の決算の要です。
建築工事業の決算では、収益をいつ計上するかが利益に大きく影響します。工事完成基準（引渡し時に一括計上）と工事進行基準（進捗度に応じて計上）を選べます。
ただし着工から引渡しまで1年以上かつ請負対価10億円以上等の「長期大規模工事」は、工事進行基準の適用が強制されます。
中小規模の建築工事業者の多くは要件に該当せず完成基準を選べますが、大型物件や決算期をまたぐ工事が多い場合は進行基準の検討価値があります。
引渡し後のアフター対応も重要な論点です。新築住宅は品確法により、引渡しから最低10年間、構造耐力上主要な部分等の瑕疵担保責任を負います。
住宅瑕疵担保履行法により、保険加入または供託による資力確保措置も義務です。将来の補修費用は、過去実績をもとにアフターサービス引当金として計上できます。
引当金の計上には税務上の要件があります。繰入れの基準・算定根拠を顧問税理士と事前にすり合わせておきましょう。
| 項目 | 内容 | 実務対応 |
|---|---|---|
| 工事進行基準と工事完成基準の選択 | 長期大規模工事（1年以上・10億円以上等）は進行基準を強制適用 | 自社の工事規模・件数に応じて有利な基準を検討 |
| 契約不適合責任とアフター費用の引当 | 新築住宅は引渡しから最低10年間の瑕疵担保責任（品確法） | 過去実績を踏まえたアフターサービス引当金の計上を検討 |
| 4号特例縮小に伴う申請費用の増加 | 構造・省エネ関連図書の作成費用、審査期間延長（新2号は35日以内） | 見積り・実行予算に申請関連費用と工期延長を反映 |
| インボイス2割特例の終了 | R8.9.30を含む課税期間で終了 | 型枠・鉄筋等の一人親方の登録状況を確認 |
| 免税事業者からの仕入税額控除 | R8.10.1以後は70%控除に縮小 | 外注先の登録状況を見積りに反映 |
| 少額減価償却資産の特例 | R8.4.1以後取得分は40万円未満に拡充（年300万円まで） | 施工管理タブレット等の更新に活用 |
- 2026年4月1日以後開始事業年度防衛特別法人税の課税対象（基準法人税額500万円超の部分）
- 2025年4月建築基準法改正施行。4号特例が新2号・新3号に再編、省エネ基準適合が義務化
- 2026年9月30日インボイス2割特例の対象課税期間が終了
- 2026年10月1日免税事業者からの仕入税額控除が70%に縮小。106万円の壁撤廃も同時期
4. 使える補助金・助成金・支援策（2026年）
ひとことで言うと施主向けの住宅取得支援策を営業に活用しつつ、自社の生産性向上の補助金もあわせて検討する価値があります。
建築工事業では、施主が利用できる住宅取得支援策を営業活動に活用することが受注拡大の重要な要素です。要件・金額は年度ごとに見直されるため最新情報の確認が必須です。
| 制度 | 上限・補助率 | 直近スケジュール | 建築工事業での使い方 |
|---|---|---|---|
| みらいエコ住宅2026事業 | 新築・リフォームで最大110万円（子育て世帯・若者夫婦世帯等） | 2025年11月28日発表「住宅省エネ2026キャンペーン」の一環 | 施主への提案時に補助額を踏まえた資金計画を提示 |
| 住宅ローン減税（令和8年度改正） | 適用期限を5年延長。省エネ性能の高い既存住宅は控除期間10年から13年、借入上限3,500万円に拡充 | 令和8年度税制改正大綱で決定 | 新築・リフォームどちらの受注でも制度内容を施主に説明 |
| 中小企業省力化投資補助金【カタログ注文型】 | 最大1,500万円、補助率1/2〜2/3 | 随時受付（2027年3月末頃まで） | 施工管理アプリ・現場ロボット等の汎用製品導入 |
| 新事業進出・ものづくり商業サービス補助金 | 補助上限4,000万円級（旧ものづくり補助金と統合） | 第1回公募締切：R8.9.30 18:00 | プレカット工法導入など新分野進出・生産性向上投資 |
| 小規模事業者持続化補助金 | 通常枠上限50万円＋上乗せ最大250万円 | 第20回：受付R8.11.5〜12.15 17:00 | 施工事例のWeb発信・営業ツール整備 |
5. 労務・人材の最新論点
ひとことで言うと専門職種の高齢化に多能工化とCCUS処遇改善で備え、2026年10月のカスハラ対策義務化にも準備しておきましょう。
建築工事業は型枠・鉄筋・とび・大工など専門職種が多く、それぞれの職種で高齢化と若手不足が進んでいます。
多能工化による省人化と並行して、CCUSのレベル別評価を賃金に反映させる取り組みや、キャリアアップ助成金を活用した処遇改善が若手の定着策として重要です。
「106万円の壁」はR8.10.1に賃金要件が撤廃され、事務職員・現場事務のパート従業員も社会保険加入の対象が広がる見込みです。
技能実習生・特定技能外国人材の受け入れも選択肢の一つです。安全教育の多言語対応や、図面・指示書の分かりやすい表現の工夫も必要になります。
施主対応が多い建築工事業では、令和8年10月施行のカスタマーハラスメント対策義務化にも備え、クレーム対応の窓口・記録ルールを整備しておきましょう。
人手不足倒産のうち「従業員退職型」は2025年に124件と過去最多です。賃金だけでなく資格取得支援やキャリアパスの明示が重要になっています。
施主とのトラブルは着手前の仕様確認不足が原因になりがちです。契約書・仕様書に加え、色や素材のサンプル確認の記録を残しておくことも有効です。
6. 資金繰り・銀行融資対策｜建築工事業
ひとことで言うと施主の住宅ローン実行タイミングと着工金・中間金のズレを見越した資金繰りが、建築工事業の安定経営の土台です。
6-1. 施主の住宅ローン実行タイミングと支払いのズレ
住宅の請負契約は、契約時の手付金、着工時の着工金、上棟時の中間金、引渡し時の残金という段階払いが一般的です。
施主の住宅ローンは、実際に建物が完成してから実行されるのが原則です。着工金・中間金の段階では、施主のつなぎ融資に頼らざるを得ない場合もあります。
つなぎ融資の審査が長引くと、着工金の入金が遅れ、自社が資材発注費用を立て替える期間が延びることがあります。契約前に資金計画を確認しておきましょう。
6-2. 資材の先行手配資金と取適法対応の両立
建築費が上昇する局面では、早めに資材を発注したくなりますが、下請・資材業者への支払いは取適法により早期の現金払いが求められます。
入金は施主の支払いサイクルに従う一方、支払いは前倒しになりやすいため、運転資金需要は増える傾向にあります。資金繰り表での先読みが欠かせません。
6-3. 金融機関の見方とアフターサービス引当金
工事進行基準を採用する場合、決算上の収益と実際の入金にズレが生じやすく、金融機関への説明資料として工事別の入出金一覧が役立ちます。
アフターサービス引当金の計上は自己資本の見え方にも影響します。繰入基準を明確にしておくことで、金融機関への説明もしやすくなります。
7. 経営指標の目安（KPIベンチマーク）
ひとことで言うと建築工事業は外注比率が高く1人当たり売上高が大きい半面、自己資本比率・利益率は他の工事業種より低めに出やすい傾向があります。
以下は東日本建設業保証の財務統計指標（令和4年度決算分析）による、建築工事業（総合工事業のうち建築工事が売上高の80%以上）の指標の目安です。
| 指標 | 目安 | 見方 |
|---|---|---|
| 売上高総利益率（粗利率） | 18.7%程度 | 土木（23.1%）・電気（29.4%）より低め。外注比率の高さが影響 |
| 売上高経常利益率 | 2.0%程度 | 資材高騰・工期長期化の影響を受けやすい指標 |
| 総資本経常利益率 | 2.9%程度 | 土木（4.8%）・電気（4.4%）より低め。契約管理の巧拙が差を生む |
| 自己資本比率 | 33.8%程度 | 電気（52.0%）より低め。引当金計上とのバランスに注意 |
| 流動比率 | 293%程度 | 他業種より低めで、資金繰りの余裕度に注意が必要 |
| 借入金依存度 | 34.3%程度 | 工事業種の中では高め。資材先行手配資金の影響 |
| 総資本回転率 | 1.35回程度 | 総資本がどれだけ効率的に完成工事高を生むかの指標 |
| 1人当たり売上高 | 4,601万円程度 | 外注比率の高さを反映し工事業種の中で最も高め |
出典：東日本建設業保証株式会社「建設業の財務統計指標（令和4年度決算分析）」業種別（建築）
8. 成功事例と失敗事例に学ぶ｜建築工事業
ひとことで言うと資材高騰への契約対応とアフター費用の引当を両立できるかどうかが、建築工事業の明暗を分けています。
実際の現場で繰り返し見られるパターンを、守秘義務に配慮して一般化したモデルケースとして紹介します。契約実務と決算処理の参考にしてください。
成功事例
失敗事例
※本事例は守秘義務に配慮し、業界で典型的に見られるパターンを一般化・再構成したモデルケースです。特定の企業・個人の事実を示すものではありません。
9. 今後12か月のアクションチェックリスト
ひとことで言うと2026年7〜9月のうちに4号特例縮小後の申請フローを再確認し、物価スライド条項を契約書に反映しておきましょう。
| 時期 | やること | 関連制度 |
|---|---|---|
| 2026年7〜9月 | 4号特例縮小後の確認申請フローを設計事務所・審査機関と再確認、物価スライド条項の契約書への反映 | 建築基準法改正、請負契約の見直し |
| 2026年10〜12月 | 106万円の壁撤廃・最低賃金改定を踏まえた人件費の再試算、カスハラ対応ルールの周知 | 社会保険適用拡大、労働施策総合推進法 |
| 2027年1〜3月 | 決算に向けて工事進行基準・完成基準の選択を再点検、アフターサービス引当金の算定根拠を確認 | 収益認識、アフターサービス引当金 |
| 2027年4〜6月 | 賃上げ促進税制の適用判定、住宅ローン減税・みらいエコ住宅2026事業の最新内容を営業資料に反映 | 賃上げ促進税制、住宅取得支援策 |
10. 関連情報・よくある質問
ひとことで言うと建築工事業の制度は建設業全体の動向や税制改正ともつながるため、あわせて確認しておくと理解が深まります。
建築工事業の経営・税務は、実務に強い税理士へ
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対象：建築工事業（建築一式工事業）を経営する法人・個人事業主の方（オンライン対応可・初回相談無料）
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