固定資産税と都市計画税の違いと計算方法｜住宅用地の特例と試算例

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点で土地・家屋を持っている人に市町村が課す税金で、どちらも固定資産税評価額をもとに計算します。固定資産税の標準税率は1.4%、都市計画税は原則として市街化区域内が対象で上限は0.3%です。住宅用地は特例で課税標準が最大6分の1になります。

固定資産税と都市計画税の違いは？対象・税率・使い道

2つの税は、同じ評価額をもとに同じ時期にまとめて課税されるため混同しやすいのですが、対象となる資産や地域、税率の決まり方、使い道が違います。

項目	固定資産税	都市計画税
対象	土地・家屋・償却資産（事業用の機械や備品など）	原則として市街化区域内の土地・家屋（償却資産は対象外）
税率	標準税率1.4%	上限（制限税率）0.3%。課税するかどうかと税率は市町村が条例で決める
計算の元	固定資産税評価額をもとにした課税標準額	同じ評価額をもとにした課税標準額（住宅用地の特例の割合は異なる）
使い道	使い道を限定しない普通税	都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てる目的税
納税する人	1月1日（賦課期日）時点の所有者	同じ
免税点	課税標準額が土地30万円未満、家屋20万円未満（令和9年度分から30万円未満）、償却資産150万円未満（同180万円未満）なら課税されない	固定資産税が免税点未満で課税されない場合は、都市計画税もかからない

同じ評価額を使いますが、目的の異なる別々の税金なので、二重課税にはあたりません。都市計画税は固定資産税とあわせて課税・徴収する決まりになっており、多くの場合は「固定資産税・都市計画税」として1通の納税通知書で届きます。

税額はどう計算する？評価額・課税標準額・税率

税額は「課税標準額×税率」で計算します。課税標準額は、固定資産課税台帳に登録された評価額（価格）をもとに、住宅用地の特例や土地の負担調整措置を反映した金額です。家屋は、原則として評価額がそのまま課税標準額になります。

資産	評価額の決め方	ポイント
土地	地価公示価格などをもとに、地目や形状を考えて評価する	売買の時価より低くなるのが一般的。課税標準額は負担調整措置で段階的に調整される
家屋	同じ家屋を新しく建てた場合の費用（再建築価格）から、経年による価値の減少を差し引いて評価する	新築時の建築費がそのまま評価額になるわけではない

評価額は毎年見直されるわけではなく、原則として3年ごとの評価替えの年度に見直されます。次の評価替えは令和9年度です。評価替えのない年度でも、土地の価格が下落している場合の修正や、家屋の増改築・取り壊しがあれば、評価額や税額が変わります。

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住宅用地の特例・新築住宅の減額はどんな内容？

住宅が建っている土地（住宅用地）は、課税標準額が次のように軽減されます。この特例は、1月1日時点で住宅が建っていることが前提です。

区分	固定資産税	都市計画税
小規模住宅用地（住宅1戸あたり200㎡以下の部分）	課税標準額が評価額の1/6	課税標準額が評価額の1/3
一般住宅用地（200㎡を超える部分）	課税標準額が評価額の1/3	課税標準額が評価額の2/3

200㎡の判定は住宅1戸ごとに行うため、アパートやマンションの敷地は、住戸の数×200㎡までが小規模住宅用地になります。賃貸アパートの敷地の多くが小規模住宅用地の扱いになるのはこのためです。

家屋については、新築住宅の固定資産税が一定の期間2分の1に減額される措置があります。令和8年度の改正で2031年3月31日までの新築に延長され、床面積の下限は40㎡になりました。バリアフリー改修や省エネ改修など一定の改修をした住宅の減額措置が設けられている場合もあるため、工事の前に対象・期限・申告の手続きを市町村で確認します。

住宅用地の特例が外れるのはどんなとき？空き家・解体の注意点

住宅を取り壊して更地にすると、次の1月1日時点では住宅用地でなくなるため特例が外れ、土地の固定資産税が上がる場合があります。負担調整措置で上昇が抑えられる場合もありますが、空き家を解体するときは、税額への影響を事前に確認しておきます。

建て替えの途中で1月1日を迎える土地は、一定の要件を満たせば住宅用地として扱われる場合があります。解体と新築の時期が年をまたぐときは、事前に市町村へ確認します。空き家の敷地の税額が上がる時期と対策は、空き家の敷地にかかる固定資産税が上がる時期と対策で詳しく整理しています。

相続した空き家を売る場合は、固定資産税だけでなく譲渡所得の特例も判断材料になります。1981年5月31日以前に建築された家屋などを2027年12月31日までに売る場合、譲渡所得から最高3,000万円（2024年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上なら2,000万円）を控除できる特例があり、売却代金1億円以下などの要件があります。

都市計画税がかからないのはどんな地域？

都市計画税は、原則として都市計画法の市街化区域内にある土地・家屋にかかります。市街化を抑える市街化調整区域や、都市計画区域の外にある土地・家屋には、原則として課税されません。区域の区分（線引き）をしていない都市計画区域では、市町村の条例で課税対象を定めている場合があります。

そもそも都市計画税を課税していない市町村もあるため、同じ北海道内でも、持っている不動産の場所によってかかる・かからないが分かれます。自分の不動産が対象かどうかは、納税通知書の課税明細書の都市計画税の欄か、市町村の都市計画図で確認できます。土地や家屋を買う前にも確認しておくと、保有コストを正しく見込めます。

納税通知書の見方と、評価額に納得できないときの手続き

納税通知書は毎年春ごろに届き、課税明細書には土地・家屋ごとの所在、地目、面積、価格（評価額）、課税標準額、軽減額、税額が記載されています。納付は原則として年4回に分けて行い、具体的な納期は市町村が定めます。まず、課税明細書に載っている資産が実際に所有している資産と一致しているかを確認します。

• 売却・取り壊した土地や家屋が残っていないか
• 住宅が建っている土地に、住宅用地の特例が反映されているか
• 新築住宅の減額が、対象の期間に適用されているか
• 面積や地目が、登記や現況と合っているか

固定資産課税台帳に登録された価格（評価額）に不服がある場合は、市町村の固定資産評価審査委員会に審査の申出ができます。申出には期限があり、納税通知書に記載されています。近隣の土地・家屋の評価額と比べられる縦覧の制度もあるため、まずは市町村の窓口で評価の根拠を確認するのが近道です。

事業用の償却資産の申告の流れは、償却資産税の基礎知識で確認できます。

よくある質問

まとめ

固定資産税と都市計画税は、1月1日時点の所有者に、同じ評価額をもとにまとめて課税される別々の税金です。住宅用地の特例と新築住宅の減額で負担は大きく変わり、解体や空き家の勧告で特例が外れると税額が上がります。毎年の課税明細書で資産と特例の反映を確かめ、売却や相続の際は譲渡所得の特例もあわせて検討しましょう。