小規模宅地等の特例とは？80%減額の要件・限度面積と申告の注意点

小規模宅地等の特例は、亡くなった人の自宅や事業に使っていた土地を相続したとき、一定の面積まで評価額を80%（貸付用は50%）減らせる制度です。使えるかは誰が取得し、申告期限まで住み続けるか・持ち続けるかで決まります。税額が0円になる場合も申告が必要です。

小規模宅地等の特例とは？減額割合と限度面積

小規模宅地等の特例は、相続税の計算で、被相続人（亡くなった人）やその家族が住まい・事業に使っていた宅地等の評価額を減らす制度です。相続人が住まいや事業を失わずに済むようにすることが目的で、土地の使い方によって限度面積と減額割合が決まっています。

区分	主な土地	限度面積	減額割合
特定居住用宅地等	被相続人や生計を一にする親族の自宅の敷地	330㎡	80%
特定事業用宅地等	被相続人の個人事業（不動産貸付業などを除く）の店舗・工場などの敷地	400㎡	80%
特定同族会社事業用宅地等	被相続人と親族などが株式の過半数を持つ会社の事業に使われていた敷地	400㎡	80%
貸付事業用宅地等	アパート・貸店舗・月極駐車場などの敷地	200㎡	50%

自宅と事業用の土地は、それぞれの限度面積まで併せて使えます（330㎡＋400㎡＝730㎡）。貸付用の土地を組み合わせる場合は、「特定居住用の面積×200/330＋特定事業用等の面積×200/400＋貸付事業用の面積」が200㎡以下になるように調整します。限度面積を超える部分は減額されません。

自宅の土地は誰が相続すれば使える？

自宅の敷地（特定居住用宅地等）は、取得する人によって要件が違います。配偶者が取得する場合は、住み続けることや持ち続けることの要件がありません。それ以外の親族は、申告期限まで住み続け、持ち続けることなどが求められます。

取得する人	主な要件
配偶者	要件なし（申告期限前に売っても、住まなくても使える）
同居していた親族	相続開始の直前から申告期限まで引き続きその家に住み、宅地を申告期限まで持ち続ける
同居していない親族（いわゆる家なき子）	次のチェックリストの要件をすべて満たし、宅地を申告期限まで持ち続ける
生計を一にする親族の自宅の敷地	その親族が取得し、申告期限まで住み続け、持ち続ける

同居していない子が相続する場合（家なき子特例）

持ち家のない別居の親族が取得する場合は、次の要件をすべて満たせば特例を使えます。平成30年度の改正で要件が厳しくなり、親族の持ち家に住んでいる人などは対象から外れました。

• 被相続人に配偶者がいない
• 相続開始の直前に、被相続人と同居していた法定相続人がいない
• 相続開始前3年以内に、国内にある自分・配偶者・3親等内の親族・特別の関係がある法人が持つ家屋（被相続人の自宅を除く）に住んだことがない
• 相続開始の時に住んでいる家屋を、過去に一度も所有したことがない
• 取得した宅地を申告期限まで持ち続ける

老人ホームに入所していた場合

被相続人が要介護認定や要支援認定などを受けて老人ホームに入所していた場合、入所前に住んでいた自宅の敷地は、特例の対象になり得ます。認定は相続開始の直前に受けていれば足ります。

ただし、入所後に自宅を人に貸したり、入所の直前まで生計を一にして同居していた親族以外の人が新たに住み始めたりすると、対象外になります。空き家のまま管理していたことがわかるよう、入所の時期と自宅の使い方を記録しておきましょう。

二世帯住宅の場合

区分所有の登記をしていない二世帯住宅は、建物の中で行き来できない構造でも、建物全体に同居していたものとして扱われ、敷地全体が特例の対象になり得ます。一方、1階と2階を別々に区分所有の登記をしている場合は、被相続人が住んでいた部分に対応する敷地だけが対象になります。これから二世帯住宅を建てる場合は、登記の方法が相続税に影響する点も確認しておきましょう。

事業用・貸付用の土地はどんな要件がある？

事業用・貸付用の土地は、相続した親族がその事業や貸付を引き継ぎ、申告期限まで続けることが基本の要件です。相続の直前に事業や貸付を始めて特例を使うことを防ぐため、3年以内の新規の利用には制限があります。

区分	取得する人の主な要件	対象外になりやすい場合
特定事業用宅地等	被相続人の事業を申告期限までに引き継ぎ、申告期限まで事業を続け、宅地を持ち続ける	相続開始前3年以内に新たに事業に使い始めた宅地（一定規模以上の事業を除く）
特定同族会社事業用宅地等	申告期限にその会社の役員である親族が取得し、申告期限まで持ち続ける	会社の事業が不動産貸付業などの場合
貸付事業用宅地等	被相続人の貸付を申告期限までに引き継ぎ、申告期限まで貸付を続け、宅地を持ち続ける	相続開始前3年以内に新たに貸付を始めた宅地（3年を超えて事業的規模で貸付をしていた場合を除く）

特例の対象は、建物や構築物の敷地になっている宅地等です。アスファルト舗装などの構築物がない青空駐車場や、資材置場として使っている雑種地は、対象外とされることがあります。月極駐車場の土地は、舗装や設備の状況を写真や工事の記録で確認しておくと判断しやすくなります。

減額はいくらになる？計算方法と計算例

減額される金額は「宅地の評価額×限度面積÷宅地の面積（限度面積以下なら1）×減額割合」で計算します。宅地の評価額は、路線価が定められている地域では路線価をもとに、それ以外の地域では固定資産税評価額に倍率を掛けて求めます。

無料
ツール小規模宅地等の特例の減額を計算する宅地の評価額・面積・区分を入れて、減額される金額と特例後の評価額を確認できます。計算する

特例を使うと、遺産の総額が相続税の基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を下回り、相続税がかからなくなることがあります。それでも申告書の提出は必要です。

無料
ツール相続税の基礎控除を計算する法定相続人の数から基礎控除額を求め、申告が必要になりそうかの目安を確認できます。計算する

特例を使うための申告の流れと必要書類

相続税の申告期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内です。特例は申告書に記載して初めて使える制度のため、期限から逆算して準備を進めます。

1. 対象になり得る土地を洗い出す自宅・事業用・貸付用の土地について、面積、相続開始の直前の使い方、3年以内に使い方が変わったかを確認します。
2. 取得する人ごとに要件を確かめる誰が取得すれば特例を使えるか、申告期限まで住み続け・事業を続けられるかを確認します。
3. どの土地に使うかを決めて同意を得る対象の土地が複数あるときは、減額が大きくなる組み合わせを比べ、対象の土地を取得した人全員の同意を得ます。
4. 遺産分割をまとめる特例は、申告期限までに分割が決まった土地が対象です。遺言書がない場合は遺産分割協議書を作ります。
5. 申告書と添付書類を出す被相続人の住所地を管轄する税務署へ、期限内に提出します。税額が0円でも提出が必要です。

• 小規模宅地等についての課税価格の計算明細書（第11・11の2表の付表1）
• 遺言書の写し、または遺産分割協議書の写し（相続人全員の印鑑証明書付き）
• すべての相続人がわかる戸籍謄本など
• 家なき子特例を使う場合：取得者の3年以内の住所がわかる書類（戸籍の附票の写しなど）や、住んでいる家屋が自分や親族の持ち家でないことがわかる書類（賃貸借契約書など）
• 老人ホームに入所していた場合：被相続人の戸籍の附票の写し、介護保険の被保険者証の写しなど、施設への入所時の契約書の写しなど
• 特定同族会社事業用の場合：会社の定款の写しや、株式の保有状況がわかる書類

申告期限までに遺産分割がまとまらない場合は、申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添えて期限内に申告しておきます。3年以内に分割が決まれば、分割の日の翌日から4か月以内に更正の請求をして特例を使えます。札幌市内の税務署あてに書面で郵送する場合は、2026年7月10日から札幌業務センターが送付先です。

特例が使えなくなる・損をしやすいのはどんなとき？

よくある誤り	正しい扱い・防ぎ方
税額が0円になるので申告しなかった	特例は申告書に記載して使う制度。税額が0円でも申告期限までに申告する
同居していた子が申告期限前に自宅を売った	同居親族や家なき子は、申告期限まで持ち続けないと対象外（配偶者は要件なし）
遺産分割がまとまらず、特例を使わずに申告して終わった	分割見込書を出しておけば、分割後に更正の請求で特例を使える
住民票の住所だけで同居かどうかを判断した	同居は居住の実態で判断される。住民票が別でも、生活の実態を示す資料で説明できる場合がある
相続の直前に空き地を月極駐車場にした	相続開始前3年以内に始めた貸付は、原則として対象外
「配偶者が自宅を相続すれば有利」と決めつけた	配偶者の死亡時の相続（二次相続）で特例を使えるかも含めて、取得者を比べる

申告した後に特例の適用漏れや計算の誤りに気づいた場合は、原則として法定申告期限から5年以内であれば、更正の請求で税額を正すことができます。相続対策の全体像は生前贈与・保険・小規模宅地の特例を組み合わせた相続対策の基本で整理しています。

よくある質問

まとめ

小規模宅地等の特例は、自宅なら330㎡まで80%、事業用は400㎡まで80%、貸付用は200㎡まで50%、評価額を減らせる制度です。配偶者以外の親族は、申告期限まで住み続け・持ち続けるといった要件があり、3年以内に始めた事業・貸付の土地は原則として対象外です。税額が0円になる場合も申告が必要なため、相続が始まったら早めに対象の土地と取得者を検討しましょう。