不動産取得税の軽減（新築住宅・住宅用地）の計算方法｜自動計算ツール

カテゴリ：地方税・流通税
根拠：地法73の14・73の24
入力4項目・その場で自動計算
令和8年度の数値に対応

土地や住宅を取得すると不動産取得税がかかりますが、新築住宅やその敷地には税負担を軽くするための控除・減額が用意されています。建物は評価額から1,200万円を差し引いてから税率を掛け、土地は税額の一部が減額される仕組みです。この計算機では、これらの軽減をあらかじめ織り込んだ実際の納付額を求めます。

この計算式を3行でいうと

建物は「(評価額－1,200万円)×3%」で計算し、認定長期優良住宅なら1,300万円を控除します。
土地は評価額の1/2に3%を掛けた額から、床面積に応じた減額（下限4.5万円）を差し引きます。
土地の減額に使う床面積は「住宅の床面積×2」を用い、200平方メートルが上限です。

まずは計算してみる（自動計算ツール）

不動産取得税の軽減（新築住宅・住宅用地）

地法73の14・73の24★結果コピーリンク

新築住宅の1,200万円控除と、住宅用地の減額（150万円又は床面積2倍分）を織り込んだ実際の納付額を計算します。

建物: (評価額−1,200万)×3% 土地: 評価額×1/2×3% − max(4.5万, 1㎡単価×1/2×床面積×2(200㎡限度)×3%)

建物の評価額円土地の評価額円土地の地積㎡住宅の床面積㎡

納付額合計 ¥90,000

建物: (評価額−1,200万)×3%	¥90,000
土地: 軽減前(×1/2×3%)	¥300,000
土地: 減額	¥300,000
土地: 納付額	¥0
合計	¥90,000

新築1,200万控除は床面積50〜240㎡。認定長期優良住宅は1,300万。中古は築年数に応じ控除額が変わる(H9以降1,200万等)。

こんなときに使います

新築の一戸建てやマンションを購入し、不動産取得税が実際にいくらになるか事前に知りたいとき
建物の評価額が1,200万円の控除額に収まりそうで、税金がかからないかどうか確認したいとき
住宅を建てるための土地を取得し、住宅用地の減額がどれくらい効くか計算したいとき
認定長期優良住宅の取得を検討していて、控除額が通常の新築住宅よりどれだけ増えるか比べたいとき

入力する項目のかんたん解説

入力する項目	どんな数字か	どこを見ればよいか
建物の評価額	不動産取得税の計算のもとになる金額です。実際の購入価格ではなく、固定資産税評価額を使います。新築で評価額がまだない場合は、都道府県が定める基準により評価額が認定されます。	固定資産税の課税明細書、または都道府県税事務所が発行する評価証明書で確認します。
土地の評価額	取得した土地の固定資産税評価額です。建物とは別に、土地についても評価額が定められています。	固定資産税の課税明細書、または評価証明書の土地の欄で確認します。
土地の地積	取得した土地の面積です。1平方メートルあたりの評価額を求めるために使います。	登記事項証明書（登記簿謄本）の地積欄、または測量図で確認します。
住宅の床面積	建物（住宅）の延べ床面積です。減額に使う面積の基準になります。	建物の登記事項証明書、または建築確認関係書類の床面積欄で確認します。

計算のしくみ（3ステップ）

建物の税額を計算する：建物の評価額から1,200万円（認定長期優良住宅は1,300万円）を差し引き、残った金額に3%を掛けます。評価額が控除額以下なら建物分の税額はゼロです。
土地の減額前の税額を計算する：土地の評価額の2分の1に3%を掛けて、減額前の土地の税額を求めます。
土地の減額を差し引く：土地の1平方メートルあたりの評価額の2分の1に、住宅の床面積の2倍（200平方メートルが上限）と3%を掛けた金額と、4.5万円とを比べて大きいほうを減額します。減額前の税額からこの減額分を差し引いた金額が、土地の実際の納付額です。

不動産取得税は、購入したその年だけにかかる一度きりの税金です。毎年かかる固定資産税と混同されがちですが、性質はまったく異なります。取得後しばらくしてから納税通知書が届くことが多いため、資金計画に忘れずに組み込んでおく必要があります。

具体例で確かめる

例1　建物評価額1,500万円・土地評価額2,000万円・地積200平方メートル・床面積120平方メートルのケース

建物＝（15,000,000円－12,000,000円）× 3% ＝ 90,000円土地：減額前＝ 20,000,000円 × 1/2 × 3% ＝ 300,000円減額＝ 100,000円（1平方メートル単価） × 1/2 × 200平方メートル（上限） × 3% ＝ 300,000円

建物90,000円＋土地0円（減額が全額相殺）＝合計90,000円

例2　建物評価額800万円・土地評価額900万円・地積300平方メートル・床面積80平方メートルのケース

建物：評価額800万円は控除額1,200万円未満のため課税なし土地：減額前＝ 9,000,000円 × 1/2 × 3% ＝ 135,000円減額＝ 30,000円（1平方メートル単価） × 1/2 × 160平方メートル × 3% ＝ 72,000円

建物0円＋土地63,000円（135,000円－72,000円）＝合計63,000円

例3　建物評価額1,300万円・土地評価額500万円・地積500平方メートル・床面積50平方メートルのケース

建物＝（13,000,000円－12,000,000円）× 3% ＝ 30,000円土地：減額前＝ 5,000,000円 × 1/2 × 3% ＝ 75,000円減額候補＝ 10,000円 × 1/2 × 100平方メートル × 3% ＝ 15,000円 → 下限の45,000円を使用

建物30,000円＋土地30,000円（75,000円－45,000円）＝合計60,000円

控除額が変わるケース

住宅の区分	建物の控除額	ひとこと解説
新築住宅（一般）	1,200万円	床面積が50平方メートルから240平方メートルの範囲であることが要件です。
認定長期優良住宅	1,300万円	一般の新築住宅より100万円多く控除されます。認定を受けていることの証明が必要です。
中古住宅	築年数に応じて変動（平成9年以降は1,200万円等）	新築時期によって控除額が段階的に決められています。

ここを間違えやすい

1｜床面積の要件を満たさないと控除は使えません

新築住宅の1,200万円控除は、床面積が50平方メートルから240平方メートルの範囲にあることが要件です。極端に狭い、または広すぎる住宅は対象外になる場合があります。

2｜土地の減額に使う床面積は「2倍」してから上限判定します

減額の計算では、住宅の床面積をそのまま使うのではなく2倍にしたうえで、200平方メートルを上限として使います。床面積120平方メートルなら240平方メートルとなり、上限の200平方メートルに抑えられます。

3｜中古住宅は新築時期によって控除額が異なります

中古住宅の控除額は一律ではなく、建物が新築された時期に応じて段階的に金額が決められています。平成9年以降に新築されたものは1,200万円が目安ですが、それより古い建物は控除額が下がります。

4｜軽減を受けるには申告や手続きが必要な場合があります

軽減措置は自動的に適用されるとは限らず、都道府県税事務所への申告や証明書の提出が必要になる場合があります。取得後の手続き期限を確認しておくことが大切です。

よくある質問

マンションの場合も同じ計算方法ですか。: 基本的な考え方は同じです。ただし敷地は区分所有者で共有しているため、土地の評価額は持分に応じて按分した金額を使います。
建物の評価額が控除額を下回ればまったく税金はかかりませんか。: 建物についてはかかりません。ただし土地の取得税は別に計算されるため、建物分がゼロでも土地分の納税が必要になる場合があります。
いつまでに軽減の手続きをすればよいですか。: 取得後、一定期間内に都道府県税事務所への申告や証明書の提出が必要になるのが一般的です。具体的な期限は自治体によって異なるため、取得後早めに確認することをおすすめします。
土地を先に取得し、あとから住宅を新築する場合はどうなりますか。: 先に土地を取得した場合でも、一定期間内に住宅を新築すれば、あとから住宅用地の減額を受けられる制度があります。取得の順番によって手続きが変わるため、個別に確認が必要です。

根拠となる法令・出典

本ページは次の公的資料にもとづいて作成しています（最終確認：2026年8月）。

地方税法第73条の14（住宅の課税標準の特例）、第73条の24（住宅用地の税額の減額）
総務省「不動産取得税」の解説
不動産の所在地を管轄する都道府県税事務所の不動産取得税の案内

税制は毎年改正されます。実際の申告にあたっては最新の条文・通達および税理士の確認をお願いします。