不動産取得税の計算方法｜自動計算ツール

カテゴリ：地方税・流通税
根拠：地法73の15
入力3項目・その場で自動計算
令和8年度の数値に対応

不動産取得税は、土地や建物を売買・贈与・新築などで取得したときに、一度だけ都道府県に納める税金です。固定資産税評価額をもとにした課税標準に税率を掛けて計算しますが、宅地を取得した場合は課税標準が評価額の2分の1になる特例があり、住宅を取得した場合は税率や課税標準にさらに軽減が用意されています。

この計算式を3行でいうと

税額は「課税標準×税率」で計算し、宅地は課税標準が固定資産税評価額の2分の1になります。
税率は土地と住宅が3%、非住宅の家屋(店舗・事務所など)は4%で、種類によって異なります。
住宅や住宅用地には別途軽減特例が用意されている場合があり、要件を満たすかどうかで税額が変わります。

まずは計算してみる（自動計算ツール）

不動産取得税

地法73の15★結果コピーリンク

不動産の取得に課税。宅地は課税標準が2分の1になります。住宅は軽減特例あり。

税額 = 課税標準(宅地は評価額×1/2) × 税率

固定資産税評価額円宅地1/その他01or0税率%

不動産取得税 ¥300,000

課税標準(宅地は×1/2)	¥10,000,000
×税率3%	¥300,000

土地・住宅3%、非住宅家屋4%。住宅・住宅用地は軽減あり。

こんなときに使います

土地や中古住宅を購入する予定があり、不動産取得税がいくらかかるかを事前に確認したいとき
新築で家を建てる、またはアパートを建築する前に、資金計画に取得税を織り込みたいとき
相続以外の方法(売買・贈与など)で不動産を取得し、納税通知が届く前に金額の見込みを知りたいとき
事務所や店舗など、住宅以外の建物を取得する場合の税率の違いを確認したいとき

入力する項目のかんたん解説

入力する項目	どんな数字か	どこを見ればよいか
固定資産税評価額	市区町村が決める、その不動産の評価額です。実際の売買価格や取引金額とは異なり、一般的には売買価格より低くなる傾向があります。	固定資産税評価証明書、または固定資産税の納税通知書に同封されている課税明細書で確認できます。新築の場合は市区町村が別途評価額を決定します。
宅地1/その他0	取得した不動産が宅地(土地)かどうかを選ぶ項目です。宅地であれば課税標準が評価額の2分の1になる特例が適用されます。	登記事項証明書の地目や、購入した不動産の種類(土地か建物か)で判断します。
税率	課税標準に掛ける割合です。土地と住宅は3%、住宅以外の家屋(店舗・事務所など)は4%です。	取得した不動産が住宅か非住宅の家屋かによって、あてはまる税率を選びます。

不動産の種類と税率

取得した不動産	税率	課税標準の特例
土地(宅地)	3%	評価額×2分の1
住宅(家屋)	3%	特例なし(要件を満たす住宅は別途軽減の可能性があります)
住宅以外の家屋(店舗・事務所等)	4%	特例なし

計算のしくみ（3ステップ）

課税標準を確定する：固定資産税評価額をもとにします。宅地を取得した場合は、評価額に2分の1を掛けた金額が課税標準になります。
税率を確認する：土地・住宅は3%、住宅以外の家屋(店舗・事務所など)は4%の税率を使います。
税額を計算する：課税標準に税率を掛けます。住宅や住宅用地に該当する場合は、この金額からさらに軽減が適用される場合があります。

ここで計算できるのは、軽減特例を考慮する前の基本的な税額です。実際には、新築住宅や中古住宅の要件を満たすことで、ここからさらに税額が下がるケースが多くあります。軽減の申請には期限や必要書類が定められていることが多いため、取得後は早めに都道府県税事務所へ相談するとよいでしょう。

具体例で確かめる

例1　評価額2,000万円の宅地を取得したケース(既定値)

課税標準＝ 20,000,000円 × 1/2 ＝ 10,000,000円税額＝ 10,000,000円 × 3%

不動産取得税は300,000円です。住宅用地の軽減に該当する場合は、さらに軽減されることがあります。

例2　評価額1,500万円の住宅(家屋)を取得したケース(宅地の特例対象外)

課税標準＝ 15,000,000円(家屋は2分の1の特例の対象外) 税額＝ 15,000,000円 × 3%

不動産取得税は450,000円です。新築住宅の要件を満たす場合は、ここからさらに軽減される場合があります。

例3　評価額3,000万円の店舗(非住宅の家屋)を取得したケース

課税標準＝ 30,000,000円税額＝ 30,000,000円 × 4%

不動産取得税は1,200,000円です。住宅より税率が1ポイント高くなるため、同じ評価額でも負担額の差は決して小さくありません。

取得の原因による違い

取得の原因	不動産取得税	ポイント
売買	課税される	もっとも一般的な取得のパターンです。
贈与	課税される	親族間の贈与であっても、原則として課税対象です。
新築・増築	課税される	建物が完成した時点で取得したものとして扱われます。
相続(法定相続人が相続する場合)	原則として非課税	遺言による遺贈でも、法定相続人が受け取る場合は非課税になるのが原則です。法定相続人以外への遺贈は扱いが異なります。

同じ「不動産をもらう」場面でも、相続か贈与かで不動産取得税の扱いが大きく変わります。生前に不動産を渡す方法を検討する際は、不動産取得税だけでなく、贈与税や登録免許税とあわせた全体の負担を比較したうえで判断することが大切です。不動産取得税は登記の直後にすぐ請求されるわけではないため、契約や引き渡しの段階で概算を把握しておくことが、あとで慌てないための備えになります。

ここを間違えやすい

1｜「評価額」と「購入価格」を取り違えやすい

不動産取得税は、実際に支払った売買価格ではなく、市区町村が決めた固定資産税評価額をもとに計算します。相場より安く購入できた場合でも、評価額が高ければ、その評価額をもとに税額が計算されるため、購入価格だけで税額を見積もると実際の通知額とずれることがあります。

2｜宅地の2分の1特例は土地だけの特例です

建物(家屋)を取得した場合は、この2分の1の特例は適用されません。土地と建物をあわせて取得した場合は、それぞれ別々に課税標準を計算し、あとで合計します。土地だけ軽減されるという点を見落として、建物分にも同じ軽減を当てはめてしまう誤りが目立ちます。

3｜住宅・住宅用地の軽減は要件を満たす場合だけです

新築住宅や中古住宅、その敷地には別途軽減特例が用意されている場合がありますが、床面積や築年数などの要件を満たす必要があります。要件を満たすかどうかは個別に確認が必要で、申請の手続きをしないと軽減が適用されないこともあります。

4｜相続による取得は原則として非課税です

不動産取得税は売買・贈与・新築などによる取得が対象で、相続(遺贈のうち相続人に対するものを含む)による取得には、原則として課税されません。相続と贈与とで扱いが大きく異なる点に注意が必要で、生前対策を考える際に混同しやすいポイントです。

よくある質問

不動産取得税はいつ届きますか。: 不動産を取得してから数か月から半年程度たったころに、都道府県から納税通知書が届くのが一般的です。取得した時点ではまだ金額が確定していないため、購入や新築のタイミングでは概算額を資金計画に織り込んでおく必要があります。
新築住宅を建てた場合も対象になりますか。: 対象になります。新築で家屋を取得した場合も不動産取得税がかかりますが、床面積などの要件を満たす住宅には軽減特例が用意されている場合があります。土地の部分についても、住宅用地としての軽減が別途用意されている場合があります。
贈与で不動産をもらった場合はどうなりますか。: 売買と同じく取得にあたるため、原則として不動産取得税がかかります。相続とは扱いが異なる点に注意が必要で、生前贈与を検討する際は不動産取得税と贈与税の両方をあわせて確認することが大切です。負担付き贈与など、取得の形によって扱いが変わることもあります。
分割払いで納めることはできますか。: 一括納付が原則ですが、金額が大きい場合などに分割納付の相談ができる場合があります。詳しくは納税通知書を発行した都道府県税事務所に確認してください。納税通知書が届く前に資金を準備しておくと、慌てずに対応できます。

根拠となる法令・出典

本ページは次の公的資料にもとづいて作成しています（最終確認：2026年8月）。

地方税法第73条の15(住宅用地等の取得に対する不動産取得税の課税標準の特例)
地方税法第73条の14(住宅の取得に対する不動産取得税の課税標準の特例)
総務省・各都道府県「不動産取得税」の案内

税制は毎年改正されます。実際の申告にあたっては最新の条文・通達および税理士の確認をお願いします。