登録免許税の計算方法｜自動計算ツール

カテゴリ：地方税・流通税
根拠：登免法
入力2項目・その場で自動計算
令和8年度の数値に対応

不動産を売買したり、会社を設立して登記をしたりするときには、法務局に登記をする際に登録免許税という税金がかかります。税額は「不動産や会社の価額に、登記の種類ごとに決められた税率を掛ける」というシンプルな仕組みです。ただし税率は登記の種類によって大きく異なり、要件を満たせば軽減措置が使えることもあります。

この計算式を3行でいうと

登録免許税は「不動産の価額×税率」で計算します。価額は原則として固定資産税評価額です。
税率は登記の種類で異なり、売買による所有権移転は原則2.0%、保存登記は0.4%が目安です。
住宅用家屋や一定の要件を満たす登記には軽減措置があり、税率が下がる場合があります。

まずは計算してみる（自動計算ツール）

登録免許税

登免法★結果コピーリンク

不動産登記等に課税。売買の所有権移転は原則2.0%（軽減措置あり）、保存登記0.4%など。

税額 = 不動産の価額(固定資産税評価額) × 税率

不動産の価額円税率%

登録免許税 ¥400,000

価額×税率2%

¥400,000

移転(売買)2.0%・保存0.4%・抵当権設定0.4%等。軽減措置あり。

こんなときに使います

土地や建物を購入し、所有権移転登記にかかる登録免許税の目安をあらかじめすばやく知りたいとき
新築した建物の所有権保存登記にいくらかかるか、着工前や引き渡し前にあらかじめ事前確認しておきたいとき
住宅ローンを組むにあたり、金融機関が設定する抵当権設定登記の登録免許税をあらかじめ見積もりたいとき
不動産の購入予算を立てる際に、仲介手数料などとあわせて諸費用に含まれる登録免許税をざっくりと把握しておきたいとき

入力する項目のかんたん解説

入力する項目	どんな数字か	どこを見ればよいか
不動産の価額	登録免許税の計算のもとになる金額です。実際の売買価格ではなく、原則として固定資産税評価額を使います。時価や仲介業者の査定額とは一致しないことがほとんどです。	市区町村から届く固定資産税の課税明細書、または法務局・都税事務所で取得できる固定資産評価証明書で確認できます。
税率	登記の種類によって決められている割合です。所有権移転（売買）は原則2.0%、保存登記は0.4%、抵当権設定は0.4%が基本です。要件を満たせば、それぞれ軽減された税率を使える場合があります。	法務局・国税庁の登録免許税の税率表、または軽減措置の適用要件を確認します。迷う場合は登記を担当する司法書士に確認するのが確実です。

この計算機は税率を自分で入力するシンプルな仕組みです。登記の種類ごとに軽減後の税率を自動で判定したい場合は、後述する「登録免許税の詳細（登記の種類別）」もあわせてご利用ください。

計算のしくみ（3ステップ）

登記の種類を確認する：所有権移転（売買）なのか、保存登記なのか、抵当権設定なのかによって税率が変わります。
課税標準額を確認する：原則として固定資産税評価額を使います。評価額が定まっていない新築建物などは、法務局が定める認定価額を使う場合があります。土地と建物をあわせて取得したときは、それぞれの評価額を別々に確認します。
価額に税率を掛ける：不動産の価額に、登記の種類に応じた税率を掛けると登録免許税額になります。100円未満の端数は切り捨てます。

登録免許税は、司法書士への報酬とあわせて「登記費用」として語られることが多いですが、税金と報酬はまったく別のものです。見積もりを比べるときは、登録免許税・司法書士報酬・その他実費を分けて確認すると内訳がわかりやすくなります。複数の司法書士事務所から見積もりを取る場合も、この3つの内訳で比較すると差がどこにあるのか見えやすくなります。

具体例で確かめる

例1　評価額2,000万円の土地・建物を売買で取得したケース

登録免許税＝ 20,000,000円 × 2.0%

登録免許税は400,000円

例2　評価額1,500万円の新築建物の所有権保存登記のケース

登録免許税＝ 15,000,000円 × 0.4%

登録免許税は60,000円

例3　借入金2,500万円で抵当権を設定するケース

抵当権設定登記の課税標準は不動産の評価額ではなく債権額（借入金額）登録免許税＝ 25,000,000円 × 0.4%

登録免許税は100,000円。住宅ローンの借入額が多いほど、抵当権設定の登録免許税も比例して増える

登記の種類ごとの税率の目安

同じ「登録免許税」という名前でも、登記の目的が違えば税率も課税標準もまったく異なります。まずはどの登記に当てはまるのかを整理してから、税率を確認しましょう。

登記の種類	税率の目安	ひとこと解説
所有権移転（売買）	原則2.0%	土地・建物を売買で取得したときの登記です。軽減措置がある場合は税率が下がります。
所有権保存	原則0.4%	新築した建物に初めて所有権の登記をするときの税率です。要件を満たす住宅用家屋は軽減されます。
抵当権設定	原則0.4%	住宅ローンなどの借入れにあたり、金融機関が担保を設定するときの税率です。課税標準は借入額（債権額）です。

ここを間違えやすい

1｜課税標準は「売買価格」ではありません

登録免許税の計算に使うのは、実際に売買した金額ではなく、原則として固定資産税評価額です。売買価格が評価額より高くても安くても、登録免許税には影響しません。特に土地は時価と評価額の差が大きいことが多く、思ったより税額が少なく感じることがあります。

2｜軽減措置には要件があります

住宅用家屋の税率軽減など、登記の種類によっては要件を満たした場合に税率が下がる軽減措置が用意されています。適用には床面積や築年数などの条件を満たし、必要な証明書を添付することが必要です。証明書の取得を忘れると、軽減前の税率で計算されてしまいます。

3｜相続による登記は税率が異なります

売買ではなく相続によって不動産を取得した場合の所有権移転登記は、売買のときとは異なる税率になります。取得の原因（売買・相続・贈与・遺贈など）によって適用する税率が変わるため、登記原因を間違えないよう注意してください。

4｜端数処理を忘れずに

課税標準額は1,000円未満を切り捨て、算出した税額は100円未満を切り捨てて計算します。細かい端数処理を誤ると、法務局への納付額と合わなくなることがあります。この計算機の結果もあくまで目安として扱い、最終的な金額は司法書士の見積もりで確認してください。

よくある質問

登録免許税は誰が納めるのですか。: 原則として登記を受ける人（買主や借入れをする人など）が納めます。売買の場合は当事者間の契約で負担者を取り決めることもありますが、法務局への納付義務は登記を申請する人にあります。実務では買主が負担する取り決めが一般的です。納付は、収入印紙を登記申請書に貼り付ける方法のほか、税額が一定額を超える場合は現金で納付書により納める方法もあります。
固定資産税評価額はどこで確認できますか。: 毎年送られてくる固定資産税の課税明細書のほか、不動産が所在する市区町村役場（東京23区は都税事務所）で固定資産評価証明書を取得して確認できます。売買の決済時には司法書士が最新の評価額を取得して計算するのが一般的なので、自分で毎回取得する必要はありません。
新築の建物で固定資産税評価額がまだない場合はどうなりますか。: 法務局が定める新築建物価格認定基準表などをもとに、構造や床面積から価額を認定して計算します。実務では司法書士が法務局に確認しながら手続きを進めるのが一般的で、自分で計算する必要はほとんどありません。
軽減措置はどうすれば使えますか。: 床面積や取得時期などの要件を満たし、市区町村が発行する証明書を登記申請時にあわせて提出する必要があります。証明書の取得には時間がかかることもあるため、決済日から逆算して早めに準備を進めるのがおすすめです。要件は登記の種類ごとに異なるため、詳しくは次の「登録免許税の詳細（登記の種類別）」もあわせてご確認ください。

根拠となる法令・出典

本ページは次の公的資料にもとづいて作成しています（最終確認：2026年8月）。

登録免許税法、租税特別措置法（住宅用家屋の軽減税率関連規定）
国税庁タックスアンサー No.7191「登録免許税の税額表」
法務局「登録免許税額の計算」の案内

税制は毎年改正されます。実際の申告にあたっては最新の条文・通達および税理士の確認をお願いします。