- カテゴリ：所得税
- 根拠：措法41
- 入力3項目・その場で自動計算
- 令和8年度の数値に対応
住宅ローン控除は、年末のローン残高に応じて所得税・住民税が軽くなる制度です。控除の対象になる借入限度額は、住宅の性能区分(認定住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅など)と、子育て世帯かどうかの組み合わせで細かく変わります。この計算機では、区分を選ぶだけで借入限度額と、その年の控除額の目安がわかります。
この計算式を3行でいうと
- 借入限度額は住宅の性能区分と子育て・若者夫婦世帯かどうかで、2,000万円から5,000万円まで変わります。
- 控除額は年末残高(限度額が上限)に0.7%を掛けて計算し、新築等は13年間、中古は10年間続きます。
- 省エネ基準を満たさない新築住宅は、原則として住宅ローン控除そのものの対象外になる点に注意が必要です。
まずは計算してみる（自動計算ツール）
住宅ローン控除の完全版（限度額自動判定）
措法41★結果コピーリンク住宅の性能区分と子育て世帯かどうかで借入限度額を自動判定し、13年間（中古10年）の控除見込み総額まで計算します（令和8年度改正で令和12年12月入居まで5年延長）。
| 借入限度額 | ¥45,000,000 |
| 対象残高 | ¥40,000,000 |
| 年間控除額(0.7%) | ¥280,000 |
| 控除期間 | 13年 |
| 最大総額(残高不変仮定) | ¥3,640,000 |
こんなときに使います
- これから新築や中古住宅を購入する予定で、住宅ローン控除がいくらになるか事前に知りたいとき
- 子育て世帯・若者夫婦世帯にあたるかどうかで、借入限度額がどれだけ変わるか比べたいとき
- 認定住宅やZEH水準省エネ住宅など、住宅の性能で控除額がどう変わるか確認したいとき
- 年末のローン残高が確定し、今年分の控除額の目安を計算したいとき
入力する項目のかんたん解説
| 入力する項目 | どんな数字か | どこを見ればよいか |
|---|---|---|
| 住宅の区分 | 0は認定住宅、1はZEH水準省エネ住宅、2は省エネ基準適合住宅、3はその他新築、4は中古(省エネ基準適合等)、5は中古(その他)です。 | 住宅性能証明書、建設住宅性能評価書、認定通知書、重要事項説明書などで確認します。 |
| 子育て・若者夫婦世帯かどうか | 19歳未満の扶養親族がいる、または夫婦のどちらかが40歳未満なら1(該当)、それ以外は0です。 | 住民票や戸籍の年齢・続柄で確認します。 |
| 年末借入残高 | その年の12月31日時点の住宅ローンの残高です。 | 金融機関から届く「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」に記載されています。 |
住宅区分ごとの借入限度額の早見表
| 住宅の区分 | 子育て・若者夫婦世帯 | 通常世帯 |
|---|---|---|
| 認定住宅 | 5,000万円 | 4,500万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円 | 3,500万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 3,500万円 | 3,000万円 |
| その他新築(省エネ基準を満たさない) | 対象外(0円) | 対象外(0円) |
| 中古(省エネ基準適合等) | 3,000万円 | 3,000万円 |
| 中古(その他) | 2,000万円 | 2,000万円 |
計算のしくみ（3ステップ）
- 住宅の区分を確認する：認定住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅・その他新築・中古(省エネ)・中古(その他)のどれに当たるか、住宅性能証明書などで確認します。
- 子育て・若者夫婦世帯かどうかを確認する：19歳未満の子がいるか、夫婦どちらかが40歳未満なら該当します。
- 借入限度額を確認する：住宅の区分と世帯の組み合わせから、控除の計算に使える借入残高の上限を確認します。
- 控除額を計算する：年末残高(限度額を超える場合は限度額)に0.7%を掛けます。
具体例で確かめる
例1 ZEH水準省エネ住宅、子育て世帯、年末残高4,000万円のケース
借入限度額(子育て世帯・ZEH) ＝ 4,500万円 → 4,000万円は限度額以内 控除額 ＝ 40,000,000円 × 0.7%
控除額28万円(1年目の目安)
例2 その他新築(省エネ基準を満たさない)、年末残高3,000万円のケース
借入限度額 ＝ 対象外(0円)
住宅ローン控除は使えず、控除額は0円
例3 中古住宅(省エネ基準適合)、年末残高3,500万円のケース
借入限度額 ＝ 3,000万円 → 3,500万円は限度額を超えるため3,000万円で計算 控除額 ＝ 30,000,000円 × 0.7%
控除額21万円(中古住宅は控除期間10年間)
控除期間と住民税からの控除
| 区分 | 控除期間 | 住民税からの控除の上限 |
|---|---|---|
| 新築等(認定住宅・ZEH水準省エネ・省エネ基準適合) | 13年間 | 年9.75万円まで |
| 中古住宅 | 10年間 | 年9.75万円まで |
令和8年度改正により、この制度の対象になる入居期限は令和12年12月まで5年間延長されています。
ここを間違えやすい
1｜借入限度額を超えた部分は控除の対象になりません
年末残高が限度額より多くても、控除額の計算に使われるのは限度額までの金額です。超えた部分は切り捨てられます。
2｜「その他新築」は原則、控除の対象外です
近年の新築住宅は、省エネ基準を満たさないと住宅ローン控除そのものが使えなくなっています。契約前に住宅性能証明書が取得できるかどうかを必ず確認してください。
3｜合計所得金額が2,000万円を超える年は、その年だけ適用できません
年ごとの所得で判定するため、ある年だけ一時的に所得が増えると、その年は控除を受けられません。翌年、所得要件を満たせば再び適用できます。
4｜子育て世帯の上乗せ措置には入居期限があります
借入限度額の上乗せ措置は、令和8年度改正で延長されていますが、いつまでに入居するかによって適用される限度額が変わる場合があるため、事前確認が欠かせません。
よくある質問
- 会社員ですが、控除を受けるにはどうすればよいですか。
- 入居した年は必ず確定申告が必要です。2年目以降は、税務署から送られる証明書と金融機関の年末残高証明書を勤務先に提出すれば、年末調整で控除を受けられます。
- 床面積の要件はありますか。
- 原則50平方メートル以上ですが、令和8年以後に建築確認を受ける住宅は、合計所得金額1,000万円以下等の場合、40平方メートル以上に緩和されています。
- 子育て世帯かどうかは、いつの時点で判定しますか。
- 居住を開始した年の状況で判定するのが基本的な考え方です。年ごとの具体的な判定時期は、最新の通達や申告書の記載要領で確認してください。
- 住宅ローン控除で引ききれない分はどうなりますか。
- 所得税から引ききれなかった分は、翌年度の個人住民税から一定額(年9.75万円が上限)まで控除されます。
根拠となる法令・出典
本ページは次の公的資料にもとづいて作成しています（最終確認：2026年8月）。
- 租税特別措置法第41条（住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除）
- 国税庁タックスアンサー No.1210「住宅借入金等特別控除」
- 国土交通省・財務省 住宅ローン減税制度の概要
税制は毎年改正されます。実際の申告にあたっては最新の条文・通達および税理士の確認をお願いします。
関連する計算ツール
← 税務計算ツール集（全168式）の一覧にもどるこの計算、実際の数字で確かめませんか
札幌のジェイスタート会計事務所（公認会計士・税理士）が、御社の実額をもとに試算し、次に打つ手までご提案します。初回のご相談は無料です。
初回相談（無料）を申し込む料金・契約の流れを見る