- カテゴリ：所得税
- 根拠：措法41
- 入力4項目・その場で自動計算
- 令和8年度の数値に対応
住宅ローン控除は、年末のローン残高に応じて所得税・住民税が軽くなる制度です。控除の対象になる借入限度額は、住宅の性能区分(認定住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅など)、新築か既存住宅か、入居した年、子育て世帯かどうかの組み合わせで細かく変わります。この計算機では、区分と入居年を選ぶだけで借入限度額と、その年の控除額・控除期間の目安がわかります。
この計算式を3行でいうと
- 借入限度額は住宅の性能区分と子育て・若者夫婦世帯かどうかで、2,000万円から5,000万円まで変わります。
- 控除額は年末残高(限度額が上限)に0.7%を掛けて計算し、新築等は13年間、既存住宅(中古)も令和8年度改正で認定住宅・ZEH水準・省エネ基準適合なら13年間(その他の既存住宅は10年間)続きます。
- 省エネ基準を満たさない新築住宅は原則として対象外で、省エネ基準適合にとどまる新築も令和10年以後の入居分からは対象外になる点に注意が必要です。
まずは計算してみる（自動計算ツール）
住宅ローン控除の完全版（限度額自動判定）
措法41★結果コピーリンク住宅の性能区分・新築か既存か・入居年・子育て世帯かどうかで借入限度額を自動判定し、年間控除額と控除期間（新築13年・既存は原則13年、その他既存10年）の見込み総額まで計算します（令和8年度改正で令和12年12月31日入居まで5年延長）。
| 入居年・世帯 | 令和8年・子育て世帯等(19歳未満の子あり又は夫婦いずれか40歳未満・床面積50㎡以上) |
| 借入限度額 | ¥45,000,000 |
| 対象残高 | ¥40,000,000 |
| 年間控除額(残高×0.7%・百円未満切捨) | ¥280,000 |
| 控除期間 | 13年 |
| 最大総額(残高不変と仮定) | ¥3,640,000 |
| 所得税から引き切れない分 | 住民税から控除(上限97,500円/年) |
こんなときに使います
- これから新築や中古住宅を購入する予定で、住宅ローン控除がいくらになるか事前に知りたいとき
- 子育て世帯・若者夫婦世帯にあたるかどうかで、借入限度額がどれだけ変わるか比べたいとき
- 認定住宅やZEH水準省エネ住宅など、住宅の性能で控除額がどう変わるか確認したいとき
- 年末のローン残高が確定し、今年分の控除額の目安を計算したいとき
入力する項目のかんたん解説
| 入力する項目 | どんな数字か | どこを見ればよいか |
|---|---|---|
| 住宅の区分 | 0は認定住宅(新築・買取再販)、1はZEH水準省エネ住宅(新築・買取再販)、2は省エネ基準適合住宅(新築・買取再販)、3はその他新築、4は既存住宅(認定住宅・ZEH水準)、5は既存住宅(省エネ基準適合)、6は既存住宅(その他)です。 | 住宅性能証明書、建設住宅性能評価書、認定通知書、重要事項説明書などで確認します。 |
| 子育て・若者夫婦世帯かどうか | 19歳未満の扶養親族がいる、または夫婦のどちらかが40歳未満なら1(該当)、それ以外は0です。上乗せされた借入限度額を使えるのは床面積50㎡以上の住宅に限られます。 | 居住を開始した年の12月31日時点の年齢・続柄を住民票や戸籍で確認します。 |
| 入居年(令和) | 居住を開始した年を令和の年数で入力します(令和8年なら8)。令和8年度改正で令和12年12月31日までの入居が対象になりました。省エネ基準適合住宅(新築)は令和8年・9年の入居までが対象で、令和10年以後の入居は原則対象外(令和9年末までに建築確認を受けたものは2,000万円×10年)です。 | 住民票の転入日や引渡し日で確認します。 |
| 年末借入残高 | その年の12月31日時点の住宅ローンの残高です。 | 金融機関から届く「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」に記載されています。 |
住宅区分ごとの借入限度額の早見表
| 住宅の区分(令和8〜12年入居) | 子育て・若者夫婦世帯 | 通常世帯 | 控除期間 |
|---|---|---|---|
| 認定住宅(新築・買取再販) | 5,000万円 | 4,500万円 | 13年 |
| ZEH水準省エネ住宅(新築・買取再販) | 4,500万円 | 3,500万円 | 13年 |
| 省エネ基準適合住宅(新築・買取再販、令和8・9年入居のみ) | 3,000万円 | 2,000万円 | 13年 |
| その他新築(省エネ基準を満たさない) | 対象外(0円) | 対象外(0円) | ― |
| 既存住宅(認定住宅・ZEH水準省エネ住宅) | 4,500万円 | 3,500万円 | 13年 |
| 既存住宅(省エネ基準適合住宅) | 3,000万円 | 2,000万円 | 13年 |
| 既存住宅(その他) | 2,000万円 | 2,000万円 | 10年 |
計算のしくみ（4ステップ）
- 住宅の区分を確認する：新築(買取再販を含む)か既存住宅かと、認定住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅・その他のどれに当たるかを、住宅性能証明書などで確認します。
- 子育て・若者夫婦世帯かどうかを確認する：19歳未満の子がいるか、夫婦どちらかが40歳未満なら該当します。
- 借入限度額を確認する：住宅の区分・世帯・入居年の組み合わせから、控除の計算に使える借入残高の上限を確認します。
- 控除額を計算する：年末残高(限度額を超える場合は限度額)に0.7%を掛けます(百円未満切捨て)。控除期間は新築等13年、既存住宅は認定住宅・ZEH水準・省エネ基準適合なら13年(その他は10年)で、所得税から引ききれない分は翌年度の住民税から年97,500円を上限に控除されます。
具体例で確かめる
例1 ZEH水準省エネ住宅(新築)、子育て世帯、令和8年入居、年末残高4,000万円のケース(この計算機の初期値)
借入限度額(子育て世帯・ZEH) ＝ 4,500万円 → 4,000万円は限度額以内 控除額 ＝ 40,000,000円 × 0.7%
控除額28万円×13年間(残高が変わらないと仮定した最大総額は364万円)
例2 その他新築(省エネ基準を満たさない)、年末残高3,000万円のケース
借入限度額 ＝ 対象外(0円)
住宅ローン控除は使えず、控除額は0円
例3 既存住宅(省エネ基準適合)、子育て世帯、令和8年入居、年末残高3,500万円のケース
借入限度額(子育て世帯・既存住宅・省エネ基準適合) ＝ 3,000万円 → 3,500万円は限度額を超えるため3,000万円で計算 控除額 ＝ 30,000,000円 × 0.7%
控除額21万円×13年間(令和8年度改正で省エネ基準適合等の既存住宅は控除期間13年。通常世帯なら限度額2,000万円で14万円)
控除期間と住民税からの控除
| 区分 | 控除期間 | 住民税からの控除の上限 |
|---|---|---|
| 新築・買取再販(認定住宅・ZEH水準省エネ・省エネ基準適合) | 13年間 | 年9.75万円まで |
| 既存住宅(認定住宅・ZEH水準省エネ・省エネ基準適合) | 13年間(令和8年度改正で10年から延長) | 年9.75万円まで |
| 既存住宅(その他)、令和9年末までに建築確認を受けた省エネ基準適合の新築に令和10年以後に入居した場合 | 10年間 | 年9.75万円まで |
令和8年度改正により、この制度の対象になる入居期限は令和12年12月31日まで5年間延長されています。ただし省エネ基準適合住宅(新築・買取再販)は令和9年12月31日までの入居分が対象です。
ここを間違えやすい
1｜借入限度額を超えた部分は控除の対象になりません
年末残高が限度額より多くても、控除額の計算に使われるのは限度額までの金額です。超えた部分は切り捨てられます。
2｜「その他新築」は原則、控除の対象外です
近年の新築住宅は、省エネ基準を満たさないと住宅ローン控除そのものが使えなくなっています。さらに省エネ基準適合にとどまる新築は令和9年入居分までで、令和10年以後の入居はZEH水準以上が必要です(令和9年末までに建築確認を受けたものは2,000万円×10年の経過措置)。契約前に住宅性能証明書が取得できるかどうかを必ず確認してください。
3｜合計所得金額が2,000万円を超える年は、その年だけ適用できません
年ごとの所得で判定するため、ある年だけ一時的に所得が増えると、その年は控除を受けられません。翌年、所得要件を満たせば再び適用できます。
4｜子育て世帯の上乗せ措置には入居期限があります
子育て・若者夫婦世帯の上乗せ措置は令和8年度改正で令和12年入居分まで延長されましたが、床面積50㎡以上の住宅に限られ、省エネ基準適合住宅(新築)は令和9年入居分までです。いつまでに入居するかで適用される限度額が変わるため、事前確認が欠かせません。
よくある質問
- 会社員ですが、控除を受けるにはどうすればよいですか。
- 入居した年は必ず確定申告が必要です。2年目以降は、税務署から送られる証明書と金融機関の年末残高証明書を勤務先に提出すれば、年末調整で控除を受けられます。
- 床面積の要件はありますか。
- 令和8年度改正により、令和8年以後の入居分は原則40平方メートル以上に緩和されました。ただし、合計所得金額が1,000万円を超える年や、子育て・若者夫婦世帯の上乗せされた借入限度額を使う場合は50平方メートル以上が必要です。
- 子育て世帯かどうかは、いつの時点で判定しますか。
- 居住を開始した年の12月31日時点の年齢・扶養親族の状況で判定します(その年に亡くなった場合は死亡時)。2年目以降に子が19歳になったり40歳を超えたりしても、上乗せされた借入限度額はそのまま使えます。
- 住宅ローン控除で引ききれない分はどうなりますか。
- 所得税から引ききれなかった分は、翌年度の個人住民税から一定額(年9.75万円が上限)まで控除されます。
根拠となる法令・出典
本ページは次の公的資料にもとづいて作成しています（最終確認：2026年8月）。
- 租税特別措置法第41条（住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除）
- 国税庁タックスアンサー No.1210「住宅借入金等特別控除」
- 国土交通省・財務省 住宅ローン減税制度の概要
税制は毎年改正されます。実際の申告にあたっては最新の条文・通達および税理士の確認をお願いします。
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