小規模宅地等の特例の計算方法｜自動計算ツール

カテゴリ：相続税・贈与税
根拠：措法69の4
入力4項目・その場で自動計算
令和8年度の数値に対応

相続した土地が、亡くなった方の自宅や事業に使われていた土地であれば、評価額を大きく下げられる制度があります。それが小規模宅地等の特例です。一定の面積までなら評価額が最大80%減額されるため、相続税額に大きく影響します。ただし、誰が相続してどう使うかによって適用できるかどうかが変わる、要件の多い特例でもあります。

この計算式を3行でいうと

居住用は330平方メートルまで80%、事業用は400平方メートルまで80%、貸付用は200平方メートルまで50%減額されます。
地積が限度面積を超える場合は、限度面積までの部分だけが減額の対象になり、残りは通常評価のままです。
配偶者以外は同居や取得後の居住継続など、区分ごとに細かな要件を満たす必要があります。

まずは計算してみる（自動計算ツール）

小規模宅地等の特例

措法69の4★結果コピーリンク

居住用・事業用の宅地は限度面積まで大幅に評価減。特定居住用330㎡80%減などです。

減額 = 評価額 ×(適用面積/地積)× 減額割合

宅地の評価額円地積㎡限度面積㎡減額割合%

減額後の課税価格 ¥27,200,000

適用面積(限度まで)	330㎡
減額金額	¥52,800,000
課税価格算入額	¥27,200,000

特定居住用330㎡80%/特定事業用400㎡80%/貸付200㎡50%。

こんなときに使います

亡くなった方が住んでいた自宅の土地を相続し、評価額がどれくらい下がるか知りたいとき
家業で使っていた店舗や事務所の土地を相続することになったとき
アパートや駐車場など、人に貸していた土地を相続することになったとき
複数の土地を相続する場合に、どの土地から特例を使うのが有利か検討したいとき

入力する項目のかんたん解説

入力する項目	どんな数字か	どこを見ればよいか
宅地の評価額	路線価方式や倍率方式で計算した、特例を適用する前の宅地全体の評価額です。	路線価図・評価倍率表をもとに計算した金額です。
地積	その宅地の実際の面積（平方メートル）です。	登記事項証明書や固定資産税の課税明細書で確認できます。
限度面積	特例を使える面積の上限です。宅地の使われ方によって異なります。	下の早見表で、宅地の区分に応じた限度面積を確認します。
減額割合	限度面積までの部分について評価額を何パーセント減らせるかです。	下の早見表で確認します（80%または50%）。

区分ごとの限度面積・減額割合

区分	限度面積	減額割合
特定居住用宅地等（自宅の土地）	330平方メートル	80%
特定事業用宅地等（店舗・事務所などの土地）	400平方メートル	80%
貸付事業用宅地等（アパート・駐車場などの土地）	200平方メートル	50%

計算のしくみ（3ステップ）

区分を確認する：その宅地が「住んでいた」「事業に使っていた」「人に貸していた」のどの区分にあたるかを確認し、限度面積と減額割合を決めます。
適用面積を決める：地積と限度面積を比べ、小さいほうを適用面積とします。地積が限度面積以下なら、その地積全体が対象です。
減額を計算する：評価額 ×(適用面積÷地積)× 減額割合で減額される金額を求め、もとの評価額から差し引きます。

特定居住用宅地等と特定事業用宅地等は、要件を満たせばそれぞれの限度面積まで併用できるため、最大730平方メートル分まで組み合わせられる場合があります。一方、貸付事業用宅地等を組み合わせるときは、限度面積を単純に足し算できず、按分による調整計算が必要になる点に注意してください。

具体例で確かめる

例1　自宅の土地が330平方メートル以下のケース

評価額80,000,000円、地積300平方メートル（限度面積330平方メートル以下なので全体が対象）減額＝ 80,000,000円 ×(300÷300)× 80%

減額64,000,000円　→　評価額は16,000,000円になる

例2　自宅の土地が限度面積を超えるケース

評価額80,000,000円、地積400平方メートル、限度面積330平方メートル減額＝ 80,000,000円 ×(330÷400)× 80%

減額52,800,000円　→　評価額は27,200,000円になる

例3　賃貸アパートの土地（貸付事業用）のケース

評価額60,000,000円、地積250平方メートル、限度面積200平方メートル、減額割合50% 減額＝ 60,000,000円 ×(200÷250)× 50%

減額24,000,000円　→　評価額は36,000,000円になる

ここを間違えやすい

1｜「相続すれば自動的に適用される」わけではありません

配偶者以外の相続人には、同居していたか、申告期限まで住み続けるか、持ち家がないかなど、区分ごとに細かな要件があります。要件を満たさないと特例は使えません。

2｜特例を受けるには申告書の提出が必要です

この特例を使った結果として税額がゼロになる場合でも、申告書を提出することが適用の条件です。税額がゼロだから申告しなくてよいと考えると、特例そのものが使えなくなります。

3｜複数の土地がある場合は組み合わせに調整が必要です

居住用・事業用・貸付用の土地を複数相続した場合、それぞれの限度面積をそのまま合算できるとは限りません。貸付事業用の宅地等を選ぶ場合は、あん分計算による調整が必要です。

4｜遺産分割が済んでいないと原則として使えません

申告期限までに遺産分割協議がまとまっていない土地は、原則としてこの特例を適用できません。分割が遅れる場合は「申告期限後3年以内の分割見込書」を提出しておく必要があります。

よくある質問

持ち家がない子どもが実家を相続すれば、同居していなくても使えますか。: いわゆる「家なき子」の特例です。亡くなった方に配偶者や同居する相続人がいないことなど、複数の要件をすべて満たす必要があり、個別の判断が必要です。
二世帯住宅の場合はどう扱われますか。: 建物の内部でつながっていない、いわゆる分離型の二世帯住宅であっても、区分所有登記がされていなければ同居しているものとして扱われ、特例の対象になる場合があります。
老人ホームに入居していた場合、自宅の土地は対象になりますか。: 一定の要介護認定を受けて入居していたなどの要件を満たせば、自宅として住んでいた土地として扱われる場合があります。ただし、空いた自宅を人に貸してしまうと対象外になることがあります。
限度面積を超えた部分の評価額はどうなりますか。: 減額の対象にならないだけで、通常どおりの評価額のまま相続財産に含まれます。超えた部分に高い税率がかかるわけではなく、単に減額を受けられないということです。

根拠となる法令・出典

本ページは次の公的資料にもとづいて作成しています（最終確認：2026年8月）。

租税特別措置法第69条の4（小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例）
国税庁タックスアンサー No.4124「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
国税庁相続税の申告のしかた（小規模宅地等の特例に関する明細書）

税制は毎年改正されます。実際の申告にあたっては最新の条文・通達および税理士の確認をお願いします。