土地評価（側方・二方・規模格差）の計算方法｜自動計算ツール

• カテゴリ：相続税・贈与税
• 根拠：評基通15〜20-2
• 入力8項目・その場で自動計算
• 令和8年度の数値に対応

相続税で土地を評価するとき、正面の路線価だけで単純に計算できるとは限りません。2つの道路に接する角地や、面積が大きい宅地では、価格を増減させる補正がいくつも重なります。正面・側方・裏面の路線価と土地の形・面積を入力すると、これらの補正をまとめて反映した評価額の目安がわかります。

こんなときに使います

• 相続する土地が2つの道路に面した角地で、評価額の出し方がわからないとき
• 比較的広い宅地を持っていて、相続税評価額のおおまかな目安を知りたいとき
• 旗竿地や間口が狭い土地など、形が悪い宅地を評価したいとき
• 税理士に相談する前に、自分でおおまかな評価額を試算しておきたいとき

入力する項目のかんたん解説

計算のしくみ（3ステップ）

1. 正面の単価を出す：正面路線価に、正面の奥行価格補正率を掛けて、正面だけを基準にした1平方メートルあたりの単価を出します。
2. 側方・裏面の影響を加算する：側方路線価がある場合は、正面と同じ奥行価格補正率と角地等の加算率を掛けたものを足します。裏面路線価がある場合は、同じ奥行価格補正率と2%の加算率を掛けたものをさらに足します。
3. 土地の形の補正を掛ける：間口狭小・奥行長大・不整形地などの補正率を、ここまでの単価に掛け合わせます。
4. 規模格差補正と地積を反映する：面積が三大都市圏で500平方メートル以上、それ以外で1,000平方メートル以上などの要件を満たす場合は、規模格差補正を自動で反映し、最後に地積を掛けて評価額を出します。

この計算機は路線価方式を前提にした概算です。路線価が定められていない郊外や農村部など、倍率方式の地域には使えません。また、実際の評価では、その土地をどう利用しているか（貸宅地・貸家建付地など）によって、ここからさらに評価額が調整されます。

具体例で確かめる

奥行価格補正率のめやす

入力欄の「正面の奥行価格補正率」は、国税庁の奥行価格補正率表から自分で読み取って入力する数値です。地区区分と奥行距離の組み合わせで、0.80から1.00の範囲で決まります。

正確な数値は、国税庁ホームページで公開されている路線価図・評価倍率表のページで、該当する地区区分の補正率表を確認してください。

ここを間違えやすい

よくある質問

路線価が2つの道路にまたがる場合、どちらを正面路線価にすればよいですか。

原則として、奥行価格補正率を掛けたあとの金額が高くなるほうを正面路線価とします。単純にどちらの路線価が高いかではなく、補正後の金額で比較します。

裏面や側方に道路がない場合はどう入力しますか。

該当する路線価の欄に0を入力してください。0を入力すれば、その分の加算はゼロとして計算されます。

この計算機の結果は、そのまま相続税の申告に使えますか。

目安としての試算にとどめてください。実際の申告では、奥行価格補正率・側方路線影響加算率・不整形地補正率などを国税庁の各種補正率表から正確に読み取り、規模格差補正の要件を満たすかどうかも個別に確認する必要があります。

路線価のない地域の土地には使えますか。

使えません。この計算機は路線価が定められている地域を前提にしています。路線価のない地域は、固定資産税評価額に一定の倍率を掛ける倍率方式で評価します。

根拠となる法令・出典

関連する計算ツール