根抵当権と担保設定の基本：融資と担保の関係を理解する

金融機関から融資を受ける際、不動産などを担保として提供することを求められる場面があります。その際によく登場するのが「根抵当権」という言葉です。通常の「抵当権」とは何が違うのか、なぜ根抵当権が使われるのか、疑問に思う経営者も多いのではないでしょうか。根抵当権は継続的な取引関係を前提とした担保の仕組みであり、その特徴を理解しておくことは、金融機関との資金相談を円滑に進めるうえで役立ちます。

抵当権と根抵当権の違い

抵当権とは、特定の借入金（被担保債権）を対象に、不動産などの財産に設定される担保権です。通常の抵当権は「この借入金◯円のために、この不動産を担保にする」という形で、特定の一つの借入に紐づけて設定されます。その借入が完済されると、抵当権も抹消されるのが基本的な流れです。

これに対して根抵当権は、特定の借入金額ではなく、あらかじめ定めた「極度額」の範囲内で、将来発生する複数の借入をまとめて担保する仕組みです。根抵当権を設定しておけば、その後に新たな借入が発生しても、極度額の範囲内であれば、その都度あらためて担保を設定し直す必要がありません。継続的に融資取引を行う関係にある金融機関との間で、根抵当権が利用されることが多いのはこのためです。

比較項目	抵当権	根抵当権
担保する対象	特定の一つの借入金	極度額の範囲内の複数の借入金
借入完済時の扱い	完済とともに抹消するのが基本	完済しても設定はそのまま残せる
新たな借入への対応	その都度、新たな担保設定が必要	極度額の範囲内なら再設定が不要
向いている関係性	単発の取引	継続的・反復的な取引

極度額の考え方

根抵当権における「極度額」とは、その担保によってカバーされる借入金の上限額のことです。極度額は、実際に今借りている金額そのものではなく、将来の借入も見込んだうえで、金融機関との協議によって設定されます。そのため、極度額の設定時点での借入残高が極度額より少ないことも珍しくありません。

極度額の範囲内であれば、借入・返済を繰り返しても、その都度担保設定の手続きをやり直す必要がない点が根抵当権の実務上のメリットです。ただし、極度額を超える借入を行う場合には、極度額の変更手続き（増額）が必要になります。また、根抵当権を設定した不動産を売却したり、担保から外したりする場合には、根抵当権の抹消手続きが必要になる点も、通常の不動産取引を検討する際には押さえておくべきポイントです。

複数の借入・複数の金融機関との関係

一つの不動産に対して、複数の抵当権・根抵当権が設定されることもあります。この場合、登記された順番に応じて「第一順位」「第二順位」といった優先順位が定められ、万が一の際の弁済順序に影響します。一般的に、最初に設定された担保権（第一順位）が優先されるため、後から設定される担保権（第二順位以降）は、担保としての実質的な価値が低く評価される傾向があります。

複数の金融機関と取引がある企業の場合、メインバンクが第一順位の根抵当権を持ち、他の金融機関は担保のない、あるいは第二順位以降の融資となっているケースも見られます。自社がどの不動産に、どの金融機関の、どの順位の担保が設定されているかを把握しておくことは、複数行と取引する際の資金調達戦略を考えるうえでも重要な情報になります。

担保設定を検討する際の留意点

担保設定を検討する際には、①担保として提供する不動産の評価額と、設定しようとする極度額（または借入金額）のバランスが取れているか、②担保設定によって、その不動産を将来売却・活用する際の自由度がどう制約されるか、③根抵当権の場合、極度額の範囲内でどこまでの借入を見込んでいるか、を整理しておくとよいでしょう。

また、担保設定には登記費用（登録免許税や司法書士報酬など）が発生する点も、資金計画に織り込んでおく必要があります。根抵当権は一度設定すれば繰り返しの担保設定手続きを省略できる利点がある一方、極度額の見積もりを誤ると、後から極度額変更の手続きと費用が発生することもあるため、将来の資金需要をある程度見込んだうえで金融機関と相談することが望ましいでしょう。

まとめ

• 抵当権は特定の借入金を対象とする担保権、根抵当権は極度額の範囲内で複数の借入を担保する仕組み
• 根抵当権は、継続的な融資取引を行う関係性で活用されることが多い
• 極度額は将来の借入も見込んで設定され、実際の借入残高より大きいこともある
• 複数の担保権が設定される場合、登記の順位が弁済の優先順位に影響する
• 担保設定には登記費用が発生するため、将来の資金需要を見込んだうえで検討することが望ましい

自社の不動産に設定されている担保の状況や、今後の担保設定の考え方について整理したい場合は、専門家に相談することも一つの方法です。個別のご相談は当事務所へお気軽にどうぞ。

※本記事は2026年7月時点の法令・情報に基づく一般的な解説であり、個別の税務判断を保証するものではありません。実際の適用にあたっては税理士等の専門家にご相談ください。