不動産取得税とは？税率・計算方法・かからないケースと軽減措置

不動産取得税とは、土地や建物を買ったり新築したりしたときに、取得した人に一度だけかかる都道府県の税金です。税額は購入価格ではなく固定資産税評価額をもとに計算し、2027年3月31日までの取得なら土地と住宅は3%、住宅以外の建物は4%です。相続は非課税で、新築住宅などには軽減があります。

不動産取得税とは？誰に、いつ、何にかかる？

不動産取得税は、土地や家屋を取得した人に、その不動産がある都道府県が課税する税金です。北海道にある不動産なら、道税として北海道が課税します。売買などの有償の取得だけでなく、贈与のような無償の取得も対象で、登記をしたかどうかも問いません。

かかるのは取得したときの一度だけで、毎年かかるのは市町村の固定資産税です。取得の原因ごとの扱いは次のとおりです。

取得の原因	不動産取得税	補足
売買（購入）	かかる	新築・中古、住宅・事業用を問わない
新築・増築・改築	かかる	改築は家屋の価格が増えた場合
贈与	かかる	生前の贈与のほか、死因贈与も対象
交換	かかる	交換で取得した不動産が対象
相続	かからない	包括遺贈や、相続人への遺贈による取得も非課税
法人の合併・一定の会社分割	かからない	会社分割は要件を満たす場合に限る

不動産取得税はいくら？税率と計算方法

税額は「課税標準額×税率」で計算します。課税標準は購入価格ではなく、固定資産課税台帳に登録された価格（固定資産税評価額）です。新築した家屋のように台帳に価格がない場合は、都道府県が評価して決めます。

区分	課税標準	税率
宅地など（宅地として評価される土地）	固定資産税評価額×1/2（2027年3月31日までの取得）	3%（2027年3月31日までの取得）
住宅（家屋）	固定資産税評価額。新築住宅は要件を満たせば1,200万円を控除	3%（同上）
住宅以外の家屋（事務所・店舗・倉庫など）	固定資産税評価額	4%

課税標準が一定の金額に満たない場合は課税されません（免税点）。2026年4月1日以後の取得では、土地16万円、新築・増改築の家屋66万円、売買などで取得した家屋34万円です。それより前の取得は、それぞれ10万円・23万円・12万円でした。

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軽減措置は？新築住宅・中古住宅・住宅用の土地

住宅とその敷地には、税額を大きく下げる軽減があります。いずれも要件があり、申告や申請が前提になるため、取得したら早めに確認します。

軽減の種類	主な要件	軽減の内容
新築住宅	床面積40㎡以上240㎡以下（2026年4月1日以後の取得。それより前の取得は原則50㎡以上）。自分で住む住宅に限らず、貸家も対象になりうる	評価額から1,200万円を控除
中古住宅	個人が自分で住むために取得すること。床面積や耐震基準などの要件がある	新築された時期に応じた額を評価額から控除
住宅用の土地	上の軽減の対象になる住宅の敷地で、土地の取得と住宅の新築・取得が一定の期間内であること	土地の税額から一定の額を減額

例えば、土地を先に買い、後から住宅を新築する場合でも、土地の取得から新築までの期間などの要件を満たせば、土地の税額が減額されます。いったん土地の分を納めた後でも、要件を満たせば減額を申請できる場合があるため、新築の予定がある土地は窓口で確認しておきます。

申告と納付はいつ？納税通知書が届かないときは

1. 不動産を取得する売買の決済・引渡しや、新築の家屋の完成などで取得します。
2. 都道府県に申告する不動産取得申告書を提出し、軽減を受ける場合は必要な書類を添えます。申告の期限と書式は都道府県の条例で決まっているため、北海道の案内で確認します。
3. 税額が決まる登記の情報や申告の内容をもとに、固定資産税評価額（新築の家屋は都道府県の評価）で税額が計算されます。
4. 納税通知書が届く取得から数か月以上たってから届くことがあります。
5. 納期限までに納める通知書に書かれた納期限と方法で納めます。期限を過ぎると延滞金がかかります。

納税通知書がなかなか届かない主な理由は4つあります。新築の家屋の評価に時間がかかっている場合、課税標準が免税点に満たない場合、軽減で税額が0円になる場合、相続による取得で非課税の場合です。「通知が来ない＝かからない」とは限らないため、取得した年は納税の資金を残しておくと安心です。

軽減を受けるための申告では、主に次のような書類を求められます。必要な書類は取得の内容によって異なるため、提出前に道の案内で確かめます。申告は司法書士などの代理人が行うこともでき、その場合は委任状が必要になることがあります。

• 不動産取得申告書（道の様式）
• 売買契約書や工事の請負契約書の写し
• 登記事項証明書（登記をした場合）
• 新築住宅は、建築確認や検査済証など床面積が分かる書類
• 中古住宅は、新築された時期や耐震基準への適合が分かる書類と、自分で住んでいることが分かる書類

固定資産税・登録免許税とは何が違う？

不動産を取得すると、不動産取得税のほかに、登記のときの登録免許税と毎年の固定資産税がかかります。課税する団体も時期も異なるため、取得の前に3つをまとめて見積もっておきます。

税目	課税する団体	かかる時期	税率など（2026年10月時点）
不動産取得税	都道府県（北海道）	取得したときに1回	土地・住宅3%、住宅以外の家屋4%（2027年3月31日までの取得）
登録免許税	国	登記をするとき	土地の売買による所有権の移転登記1.5%（2029年3月31日まで）、住宅用家屋の保存登記0.15%・移転登記0.3%（2027年3月31日まで、要件あり）
固定資産税・都市計画税	市町村	毎年1月1日の所有者に	札幌市は固定資産税1.4%、都市計画税0.3%

登録免許税の計算は「登録免許税とは」、固定資産税と都市計画税の計算方法は「固定資産税・都市計画税の基礎知識」で解説しています。売買のときに売主へ支払う固定資産税の精算金は、買主の不動産の取得価額に含めて処理します。

法人・個人事業者が取得したときの経理処理は？

不動産取得税は、取得した人の立場と不動産の用途によって、経理や税務での扱いが変わります。

取得者・用途	不動産取得税の扱い
法人（事業用）	不動産の取得価額に含めず、租税公課として損金にできる（取得価額に含めることもできる）
個人（事業用・賃貸用）	事業所得や不動産所得の必要経費（租税公課）になる
個人（自宅など）	経費にはならない。将来売るときの譲渡所得の計算で、取得費に含められる

不動産取得税は税金のため、消費税はかかりません（会計ソフトの税区分は対象外）。自宅の取得費に含めておくと、売却したときの譲渡所得が小さくなるため、納税通知書と領収書は売却するときまで保管しておきます。

法人が事業用の不動産を取得する場合は、建物と土地の取得価額の区分や、登記の費用の処理もあわせて決めます。建物は減価償却ができ、土地はできないため、区分の根拠となる資料（売買契約書の内訳や固定資産税評価額）をそろえておきます。

よくある質問

まとめ

不動産取得税は、不動産を取得したときに一度だけかかる都道府県の税金で、固定資産税評価額に税率を掛けて計算します。相続は非課税ですが、贈与や売買は課税され、新築住宅・中古住宅・住宅用の土地には要件つきの軽減があります。窓口は税務署ではなく北海道のため、取得したら道の案内で申告の期限と軽減の要件を確認し、納税の資金も準備しておきましょう。