結論から言うと、不動産の売却益にかかる税率は「売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうか」で大きく変わります。長期譲渡なら20.315％、短期譲渡なら39.63％です。さらにマイホームの売却なら最大3,000万円の特別控除が使え、多くのケースで税金がゼロになります。本記事では譲渡所得の計算の仕組みと主な特例を整理します。
譲渡所得の計算式
譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）です。取得費は購入代金や購入時の諸費用から建物の減価償却費相当額を差し引いたもの。購入時の契約書が見つからない場合は売却価格の5％を取得費とみなすため、税負担が重くなりがちです。古い契約書・領収書の保管が節税の第一歩になります。
長期20.315％・短期39.63％の判定
税率は所得税（復興特別所得税含む）と住民税の合計で、長期譲渡所得（5年超）が20.315％、短期譲渡所得（5年以下）が39.63％です。注意点は判定日が「譲渡した年の1月1日」であること。例えば2021年7月に購入した物件を2026年8月に売ると、保有は約5年1か月でも、2026年1月1日時点では5年以下のため短期譲渡になります。売却時期を1年ずらすだけで税率が半分以下になるケースがある、ということです。
マイホームの3,000万円特別控除
国税庁タックスアンサーNo.3302によると、自分が住んでいた家屋と敷地を売った場合、所有期間に関係なく譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。住まなくなった日から3年目の年末までの売却など要件があり、適用には確定申告が必要です。さらに所有期間10年超のマイホームなら、控除後の譲渡所得6,000万円以下の部分に14.21％の軽減税率も併用できます。相続した空き家の売却にも別途「空き家の3,000万円控除（No.3306）」があります（要件は厳格です）。
確定申告と必要書類
譲渡所得が出た場合、また特例を使う場合は、売却の翌年に確定申告が必要です。売買契約書、取得時の契約書、付随費用の領収書、登記事項証明書などを揃えます。不動産の売却を検討中の方は「不動産売却と税務サポート」、空き家をお持ちの方は「空き家の固定資産税対策」も参考にしてください。
まとめ
- 税率は長期20.315％／短期39.63％。判定は譲渡年の1月1日時点
- マイホームは3,000万円特別控除、10年超なら軽減税率も併用可
- 取得費不明だと売却価格の5％しか引けない。契約書の保管を
- 特例の適用には確定申告が必須
売却タイミングや特例適用の可否は、ジェイスタート会計事務所へお気軽にご相談ください。
※本記事は2026年6月時点の法令・情報に基づく一般的な解説であり、個別の税務判断を保証するものではありません。実際の適用にあたっては税理士等の専門家にご相談ください。