譲渡所得税とは？不動産売却の税率と計算方法・3,000万円控除の要件

譲渡所得税は、土地・建物や株式などを売って得た「もうけ」（譲渡所得）にかかる所得税と住民税です。土地・建物の税率は、売った年の1月1日時点の所有期間が5年を超えれば20.315%、5年以下なら39.63%。マイホームは最大3,000万円の特別控除があり、計算と特例の選び方で税額が大きく変わります。

譲渡所得税とは？何を売ったときにかかるのか

譲渡所得税という名前の税金があるわけではなく、資産を売って得た譲渡所得にかかる所得税（復興特別所得税を含む）と住民税をまとめた呼び方です。売った資産の種類によって、計算の仕方と税率が変わります。

売った資産	課税の方法	税率・ポイント
土地・建物（借地権を含む）	ほかの所得と分けて課税（分離課税）	所有期間5年超は20.315%、5年以下は39.63%
株式（上場株式・非上場株式）	分離課税	20.315%。上場株式と非上場株式の損益は通算できない
ゴルフ会員権・金地金・美術品など	給与などほかの所得と合算（総合課税）	所有期間5年超なら課税される額が軽くなる仕組みがある。損失はほかの所得と通算できない
家具・衣服など生活に通常必要な動産	原則として非課税	高額な貴金属・美術品などは除く
事業の商品・在庫	譲渡所得ではなく事業所得	売上として計上する

総合課税になる譲渡所得は、給与や事業の所得と合算して累進税率で計算します。ほかの所得と合わせた税額の見当は、次のツールでつけられます。この記事では、金額が大きく特例の多い土地・建物の売却を中心に説明します。

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ツール総合課税の所得税額を計算する給与や事業の所得と合算したときの所得税額を、まとめて試算できます。計算する

譲渡所得の計算方法：取得費と譲渡費用に何が入る？

土地・建物の譲渡所得は、譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除で計算します。税金がかかるのは売った金額そのものではなく、取得費と譲渡費用を差し引いた「もうけ」の部分です。

項目	含まれるもの	注意点
譲渡価額	売買代金、買主から受け取る固定資産税の精算金	固定資産税の精算金も譲渡価額に含める
取得費	購入代金、購入時の仲介手数料、登記の費用、不動産取得税、増改築などの費用	建物は、所有期間の減価償却費に相当する額を差し引く
譲渡費用	売るときの仲介手数料、売主が負担した印紙税、測量費、土地を売るための建物の取壊し費用、立退料	修繕費や固定資産税など、維持・管理の費用は含まれない

住んでいた家などの非業務用の建物は、事業用とは異なる方法で計算した減価償却費相当額を差し引きます。古い建物ほど取得費が小さくなり、譲渡所得が大きくなる点に注意します。

取得費が分からないときは「売った金額の5%」

先祖から受け継いだ土地など、購入時の金額が分からない場合は、譲渡価額の5%を取得費とする「概算取得費」を使います。実際の取得費が分かっていても、5%のほうが大きければ概算取得費を選べます。

購入時の資料は、売買契約書・領収書・登記の費用の明細などです。古い資料ほど見つけるのに時間がかかるため、売却を考え始めた段階で探しておきます。

長期・短期の判定は「売った年の1月1日」で決まる

土地・建物の税率は、所有期間が5年を超えるかどうかで決まります。判定の基準は売った日ではなく、売った年の1月1日時点の所有期間です。

区分	所有期間（売った年の1月1日時点）	所得税	住民税	合計（復興特別所得税を含む）
長期譲渡所得	5年超	15%	5%	20.315%
短期譲渡所得	5年以下	30%	9%	39.63%

例えば2021年7月に購入した物件を2026年8月に売ると、保有は約5年1か月でも、2026年1月1日時点では5年以下のため短期譲渡になります。2027年1月以後に売れば、長期譲渡として低い税率が適用されます。

年末に売るか年明けに売るかで税率が変わることがあるため、売る時期を決める前に所有期間を確認します。相続や贈与で取得した土地・建物は、亡くなった人や贈与した人の取得日と取得費を引き継ぐため、その人が5年を超えて所有していれば、受け継いだ直後に売っても長期譲渡になります。

マイホームを売ったときに使える特例は？

自分が住んでいた家屋とその敷地を売った場合は、所有期間に関係なく、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除）。主な要件は次のとおりです。

• 自分が住んでいる家屋を売るか、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売った相手が、配偶者や親子など特別な関係の人でないこと
• 売った年の前年・前々年に、この特例やマイホームの買換え・譲渡損失の特例などを受けていないこと
• 家屋を取り壊して土地を売る場合は、取壊しから一定期間内に契約し、その間に土地を貸していないことなど

所有期間10年超なら軽減税率も使える

売った年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるマイホームは、軽減税率を使えます。3,000万円控除の後の譲渡所得のうち6,000万円以下の部分は、所得税10%・住民税4%（復興特別所得税を含めて14.21%）です。3,000万円控除と併用できます。

損失が出たとき・買い換えるとき

マイホームの買換えで売却損が出た場合は、一定の要件のもとで給与などほかの所得と損益通算し、引き切れない損失を翌年以後に繰り越せる特例があります。利益が出た場合に課税を将来に繰り延べる買換えの特例もありますが、3,000万円控除とはどちらかの選択になります。

売却の時期と特例の組み合わせは、契約の前ほど選択肢が多くあります。売却の流れに沿った税務の確認は、不動産売却と税務サポートでも紹介しています。

相続した空き家・土地を売るときは？

亡くなった人が一人で住んでいた家を相続して売った場合は、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を使える場合があります。一定の要件のもとで、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例です。2024年1月1日以後の譲渡で、その家と敷地を相続した人が3人以上いる場合は、1人あたり最高2,000万円です。

• 1981年5月31日以前に建築された家屋であること（マンションなどの区分所有建物を除く）
• 2027年12月31日までに売ること（2026年10月時点の法令）と、相続から一定の期間内に売ること
• 売却代金が1億円以下であること
• 家屋を耐震基準に適合させるか、取り壊して売るなどの要件を満たすこと

相続税を納めた人が、相続した土地などを一定の期間内に売った場合は、納めた相続税の一部を取得費に加算できる特例（取得費加算の特例）もあります。空き家の特例とはどちらかの選択になるため、税額を比べて決めます。空き家を持ち続ける場合の税負担は、空き家の固定資産税対策をご覧ください。

確定申告はいつ？必要書類と提出先

譲渡所得があるときや特例を使うときは、売った年の翌年に確定申告をします。令和8年分（2026年中の売却）は2027年2月16日〜3月15日が申告期間で、所得税の納期限も3月15日です。住民税は、翌年度の住民税として課税されます。

• 売ったときの売買契約書と、仲介手数料などの領収書
• 買ったときの売買契約書と領収書（取得費の根拠）
• 売った土地・建物の登記事項証明書
• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】
• 特例ごとに必要な書類（空き家の特例は、市区町村が交付する確認書など）

売った翌年に影響すること：住民税・保険料・扶養

譲渡所得は、所得税・住民税のほかに、国民健康保険料や後期高齢者医療保険料の計算、配偶者控除や扶養控除の判定にも影響することがあります。売却で得た資金のうち、翌年の税金と保険料の増加分は使わずに残しておきます。

配偶者控除と配偶者特別控除の要件は、配偶者控除・配偶者特別控除の解説で確認できます。家族が不動産を売る予定があるときは、年末調整や確定申告での扶養の扱いもあわせて確かめておきます。

よくある質問

まとめ

譲渡所得税は「売った金額−（取得費＋譲渡費用）」にかかり、土地・建物は売った年の1月1日時点の所有期間で税率が大きく変わります。取得費の資料、マイホームや空き家の特例、住宅ローン控除や扶養との関係は、契約の前に確かめるほど選択肢が広がります。売却を決めたら、早めに税額を試算しておきましょう。