譲渡所得税とは何かを徹底解説するガイド

結論から言うと、不動産の売却益にかかる税率は「売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうか」で大きく変わります。長期譲渡なら20.315％、短期譲渡なら39.63％です。

さらにマイホームの売却なら最大3,000万円の特別控除が使え、要件を満たせば税金がかからなくなるケースもあります。本記事では譲渡所得の計算の仕組みと主な特例を整理します。

①お問い合わせ›②ヒアリング›③ご提案・見積り›④契約・開始›⑤定期フォロー

ご相談からサポート開始までの流れ

譲渡所得の計算式

譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）です。取得費は購入代金や購入時の諸費用から建物の減価償却費相当額を差し引いたもの。購入時の契約書が見つからない場合は売却価格の5％を取得費とみなすため、税負担が重くなりがちです。古い契約書・領収書の保管が節税につながる場合があります。

長期20.315％・短期39.63％の判定

税率は所得税（復興特別所得税含む）と住民税の合計で、長期譲渡所得（5年超）が20.315％、短期譲渡所得（5年以下）が39.63％です。注意点は判定日が「譲渡した年の1月1日」であること。

例えば2021年7月に購入した物件を2026年8月に売ると、保有は約5年1か月でも、2026年1月1日時点では5年以下のため短期譲渡になります。売却時期によって税率が変わり得るという点は押さえておくとよいでしょう。

マイホームの3,000万円特別控除

国税庁タックスアンサーNo.3302によると、自分が住んでいた家屋と敷地を売った場合、所有期間に関係なく譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

住まなくなった日から3年目の年末までの売却など要件があり、適用には確定申告が必要です。さらに所有期間10年超のマイホームなら、控除後の譲渡所得6,000万円以下の部分に14.21％の軽減税率も併用できる場合があります。

相続した空き家の売却にも別途「空き家の3,000万円控除（No.3306）」があります（要件は厳格です）。

確定申告と必要書類

譲渡所得が出た場合、また特例を使う場合は、売却の翌年に確定申告が必要です。売買契約書、取得時の契約書、付随費用の領収書、登記事項証明書などを揃えます。不動産の売却を検討中の方は「不動産売却と税務サポート」、空き家をお持ちの方は「空き家の固定資産税対策」も参考にしてください。

具体例｜譲渡益と税額をざっくり計算

たとえば2,000万円で購入した土地を3,000万円で売り、仲介手数料などの譲渡費用が100万円だったとします。譲渡所得は「3,000万円－(2,000万円＋100万円)＝900万円」です。所有期間が5年を超える長期譲渡なら税率は20.315%となり、税額はおよそ183万円という計算になります（各種特例を考慮しない場合の概算）。売却価格そのものではなく、取得費と譲渡費用を差し引いた「もうけ」に課税される点がポイントです。

見落としやすいポイント

• 取得費が不明なとき／購入時の資料がない場合は「譲渡価額×5%」を概算取得費として使えます（実際の取得費が分かるならそちらが有利なことも）。
• 長期・短期の判定／所有期間は「売った年の1月1日」時点で数えます。年末の売却は1年ずれることがあるため注意します。
• 特例で税額が大きく変わる／マイホームの3,000万円特別控除など、特例の適用可否で結果が大きく変わります。
• 相続で取得した資産／取得日・取得費は原則として被相続人から引き継ぎます。

申告の準備

• 売買契約書、取得時の資料、譲渡費用の領収書を集める
• 使えそうな特例の要件を確認する
• 譲渡した年の翌年に、確定申告で申告・納税する

不動産の譲渡は金額が大きく、特例の使い方ひとつで税額が数百万円単位で変わることもあります。売却を決めたら、契約前の早い段階で取得費や適用できる特例を確認しておくと、安心して手続きを進められます。

売る前に確認したいこと

譲渡所得税は、売買契約を結んでからでは使える特例が限られてしまうことがあります。特にマイホームの特別控除や買換えの特例などは要件や適用時期が細かく定められているため、売却を検討し始めた早い段階で「自分のケースで何が使えるか」を確認しておくことが大切です。取得時の資料が見つからないと概算取得費しか使えず税額が高くなることもあるため、購入時の契約書は早めに探しておきましょう。

まとめ

売却タイミングや特例適用の可否は、当事務所へお気軽にご相談ください。

※本記事は2026年6月時点の法令・情報に基づく一般的な解説であり、個別の税務判断を保証するものではありません。実際の適用にあたっては税理士等の専門家にご相談ください。