根抵当権とは？抵当権との違い・極度額・元本確定・抹消の注意点

根抵当権とは、あらかじめ決めた極度額の範囲内で、金融機関との継続的な取引から生じる複数の借入をまとめて担保する仕組みです。特定の借入だけを担保する抵当権との違いは、完済しても登記が残ることと、極度額の変更・元本の確定・抹消に独自の手続きがあることで、担保設定の前に押さえておくと相談が円滑に進みます。

根抵当権とは？抵当権との違いを表で確認

抵当権とは、特定の借入金（被担保債権）のために、不動産などに設定される担保権です。「この借入金のために、この不動産を担保にする」という形で一つの借入に紐づき、その借入を完済すると抵当権は消滅し、登記を抹消する手続きをとります。

これに対して根抵当権は、特定の借入金額ではなく、あらかじめ定めた「極度額」の範囲内で、将来発生する複数の借入をまとめて担保する仕組みです。設定しておけば、新たな借入が発生しても、極度額の範囲内ならその都度担保を設定し直す必要がありません。

比較項目	抵当権	根抵当権
担保する対象	特定の一つの借入金	極度額の範囲内の複数の借入金（将来の借入を含む）
担保の上限	登記された債権額	極度額（利息・遅延損害金も含めて極度額まで）
借入を完済したとき	抵当権は消滅し、登記を抹消する	元本の確定前は消えず、登記もそのまま残る
新たな借入への対応	その都度、新たな担保の設定が必要	極度額の範囲内なら設定し直す必要がない
向いている取引	設備資金など単発の借入	運転資金の継続的な借入や手形割引など、反復する取引

根抵当権の登記には、極度額のほか「債権の範囲」（銀行取引・信用金庫取引など、担保する取引の種類）と債務者が記載されます。担保されるのはこの債権の範囲に入る取引から生じた債権だけで、範囲を決めずにあらゆる債権を担保する設定はできません。

極度額とは？借入残高との関係と決め方

極度額とは、その根抵当権でカバーされる借入金の上限額のことです。実際に今借りている金額ではなく、将来の借入も見込んで、金融機関との協議によって決めます。そのため、設定した時点の借入残高が極度額より少ないことも珍しくありません。

極度額の範囲内であれば、借入と返済を繰り返しても担保の手続きをやり直す必要がない点が、根抵当権の実務上のメリットです。極度額は元本だけでなく利息や遅延損害金も含めた上限なので、予定する借入額ちょうどに設定すると、利息の分まで担保しきれないことがあります。

• 今後の借入の見込み（設備投資や、売上の増加にともなう運転資金の増加）
• 担保にする不動産の評価額とのバランス
• ほかの金融機関から後順位で借りる余地を残すかどうか
• 極度額をもとに計算される登録免許税などの費用

元本の確定とは？確定すると何が変わる？

根抵当権の「元本の確定」とは、担保される債権（元本）が、その時点のものに固定されることです。確定した後に新たに借りたお金は担保されず、その時点の借入だけを担保する通常の抵当権に近い扱いになります。

主な確定のきっかけ	内容
確定期日の到来	設定時に確定期日を定めていた場合に、その日が来たとき（定めないこともできる）
根抵当権者（金融機関）からの請求	確定期日の定めがなければ、金融機関はいつでも元本の確定を請求できる
設定者（担保の提供者）からの請求	確定期日の定めがなければ、設定から一定期間が過ぎた後に確定を請求できる
競売の申立てや破産手続の開始など	担保の実行や法的な整理の段階に入ったとき
債務者・根抵当権者の相続	一定期間内に合意の登記をしないと、相続開始の時に確定したものとみなされる

確定の時期は、抹消や事業の引継ぎの場面で問題になります。例えば個人事業主が自分の借入の担保として根抵当権を設定している場合、本人（債務者）が亡くなると、一定期間内に相続人と金融機関の合意の登記をしなければ元本が確定します。事業を引き継ぐ予定があるなら、相続後の手続きを早めに確認しておきます。

複数の借入・複数の金融機関があるときは？順位と担保の余力

一つの不動産に、複数の抵当権・根抵当権が設定されることもあります。この場合、登記された順番に応じて「第一順位」「第二順位」といった優先順位が決まり、万が一の際の弁済の順序に影響します。

最初に設定された担保権（第一順位）が優先されるため、第二順位以降の担保権は、担保としての実質的な価値が低く評価される傾向があります。複数の金融機関と取引がある企業では、メインバンクが第一順位の根抵当権を持ち、ほかの金融機関は無担保か第二順位以降の融資になっていることもあります。

金融機関は、不動産の時価に一定の掛け目を掛けた金額から、先順位の担保の額を差し引いて担保の余力を見ます。先順位が根抵当権の場合は、実際の借入残高ではなく極度額で差し引いて見られることがあるため、極度額を必要以上に大きくすると、ほかの金融機関から後順位で借りる余地が小さくなります。

自社の担保の状況を一覧にする

どの不動産に、どの金融機関の、どの順位の担保が設定されているかは、不動産の登記事項証明書の権利部（乙区）で確認できます。乙区には、根抵当権者・極度額・債権の範囲・債務者・順位が記載されています。

• 不動産の所在地・地番と名義人（会社か、代表者個人か）
• 担保の種類（抵当権・根抵当権）と順位
• 権利者（金融機関・信用保証協会）と、極度額または債権額
• 債権の範囲と、その担保に対応する借入の残高
• 複数の不動産にまとめて設定された共同担保の有無

信用保証協会が、保証の担保として根抵当権を設定することもあります。担保の一覧は、借換えや追加の融資、不動産の売却を検討するときの基礎資料になり、金融機関との交渉の前に手元にあると話が早く進みます。融資の申込みの全体像は融資・資金調達ガイドで確認できます。

完済したとき・不動産を売るときは？根抵当権の抹消の流れ

根抵当権は、元本の確定前であれば借入を完済しても消えず、登記もそのまま残ります。取引を続けるなら残しておけば次の借入にすぐ使えますが、不動産を売却する場合や担保から外したい場合は、抹消の手続きが必要です。

1. 金融機関に申し出る担保を外したい不動産と理由を伝え、その根抵当権で担保されている借入の残高と、抹消に応じてもらう条件を確認します。
2. 完済または担保の差し替え担保されている借入を完済するか、別の不動産への差し替えなど、金融機関と合意した条件を満たします。
3. 抹消の書類を受け取る金融機関から、解除証書など抹消の登記に必要な書類を受け取ります。
4. 抹消の登記を申請する不動産の所在地を管轄する法務局に抹消の登記を申請します。司法書士に依頼するのが一般的です。

根抵当権が残ったままの不動産は買主が受け入れにくいため、売買では決済の日に売却代金で返済し、同時に抹消の手続きをとるのが一般的です。売却で利益が出る場合は、税金も資金計画に入れておきます。

個人名義の土地・建物を売った場合の譲渡所得の税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超える長期なら所得税・住民税あわせて20.315%、5年以下の短期なら39.63%です（復興特別所得税を含む）。会社名義の不動産の売却益は、会社のほかの所得と合わせて法人税などの対象になります。

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担保設定を検討するときの留意点と費用は？

担保設定を検討するときは、次の点を整理しておくと、金融機関との相談がスムーズです。

• 担保として提供する不動産の評価額と、設定しようとする極度額（または借入金額）のバランスが取れているか
• 担保設定によって、その不動産を将来売却・活用する際の自由度がどう制約されるか
• 根抵当権の場合、極度額の範囲内でどこまでの借入を見込んでいるか
• 会社の不動産に担保を設定する場合、取締役会などの社内の承認が必要か（金融機関から議事録を求められることがある）

担保設定には、登録免許税や司法書士報酬などの登記費用がかかります。根抵当権の登録免許税は、借入残高ではなく極度額をもとに計算されます。極度額の見積りを誤ると、後から極度額の変更の手続きと費用が発生することもあります。

事業用の借入のために支払った担保設定の登録免許税や司法書士報酬は、原則として支払った年（事業年度）の経費になります。代表者個人の不動産を会社の借入の担保に提供する場合は、その費用を会社と個人のどちらが負担するかも決めておきます。

不動産担保に頼らない資金調達の選択肢は？

担保に出せる不動産がない場合や、不動産を自由に使える状態にしておきたい場合は、不動産担保に頼らない借入の方法も検討します。2026年10月時点で使える主な制度は次のとおりです。

方法	内容（2026年10月時点）
日本政策金融公庫 新規開業・スタートアップ支援資金	税務申告を2期終えていない場合は、原則として無担保・無保証人。経営者保証免除特例は上乗せ利率なし
信用保証協会の無担保の保証	担保を出さずに保証を受けられる区分がある。例えばセーフティネット保証の別枠は、普通2億円・無担保8,000万円・無担保無保証人2,000万円の区分
事業者選択型経営者保証非提供制度	2024年3月15日開始。一定の要件のもとで、保証料の上乗せ（0.25%または0.45%）により経営者保証を外せる。2026年4月1日〜2027年3月31日の申込みは国が0.05%を補助
スタートアップ創出促進保証	2023年3月15日開始。創業時などに経営者保証を不要とする保証で、限度は3,500万円
ABL（動産・債権担保融資）	不動産の代わりに、在庫や売掛金などの事業の資産を担保にする融資
企業価値担保権	2026年5月25日施行。個別の資産ではなく、事業全体を担保にする新しい制度

どの方法が使えるかは、業歴・財務内容・資金使途によって変わります。在庫や売掛金を活用する方法はABL（動産・債権担保融資）で運転資金を確保する方法で詳しく説明しています。

よくある質問

まとめ

根抵当権は、極度額の範囲で将来の借入もまとめて担保する仕組みで、継続的に融資を受けるメインバンクとの取引で使われます。完済しても自動的には消えず、極度額の変更・元本の確定・抹消には独自の手続きがあるため、登記事項証明書で自社の担保の状況を一覧にしておくと、借換えや売却、事業の引継ぎのときに慌てずに済みます。不動産担保に頼らない借入の制度もあわせて比べ、資金調達の選択肢を広げておきましょう。