札幌で不動産売却をしたときの税金と確定申告｜税理士に相談すべきケース

札幌で不動産売却をしたときの税金は、売却益（譲渡所得）にかかる所得税と住民税で、売った翌年の2月16日〜3月15日に確定申告をして納めます。マイホームや相続した空き家の特別控除は申告しないと使えないため、特例を使う場合や取得費が分からない場合は、売買契約の前に税理士へ相談すると安心です。

不動産を売ったら税金はいくら？譲渡所得の計算方法

土地や建物を売ったときの利益は譲渡所得として、給与や事業の所得とは分けて税額を計算します（分離課税）。税金がかかるのは売却代金そのものではなく、次の順番で計算して残った金額です。

1. 売却代金を確認する売買契約書の代金に、買主から受け取る固定資産税・都市計画税の精算金を加えた金額が収入金額になります。
2. 取得費を計算する土地・建物を買ったときの代金に、仲介手数料や登記の費用などを加えた金額です。建物は、所有期間に応じた減価の額を差し引いた金額になります。
3. 譲渡費用を差し引く売るために直接かかった仲介手数料、売主が負担した印紙税、測量費、売るための建物の取壊し費用などです。毎年の固定資産税や普段の修繕費は含みません。
4. 特別控除を差し引くマイホームの3,000万円特別控除などの特例を使う場合は、ここで差し引きます。
5. 税率を掛ける売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで、次の税率を使います。

区分	所有期間（売った年の1月1日時点）	所得税	住民税	合計（復興特別所得税等を含む）
長期譲渡所得	5年超	15%	5%	20.315%
短期譲渡所得	5年以下	30%	9%	39.63%
マイホームの軽減税率	10年超	10%（6,000万円以下の部分）	4%（同）	－

相続した不動産の所有期間は、亡くなった人が取得した日から数えます。親が長く持っていた土地なら、相続してすぐに売っても長期譲渡所得になるのが一般的です。

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ツール土地・建物の譲渡所得と税額を計算する売却代金・取得費・譲渡費用と所有期間を入れると、譲渡所得と税額の目安を確認できます。計算する

使える特例は？マイホーム・相続した空き家・取得費加算

不動産の売却には、税額を大きく減らせる特例があります。ただし、それぞれ要件が細かく、併用できない組み合わせもあるため、売買契約の前に確認しておくのが安全です。

特例	主な内容	主な注意点
マイホームの3,000万円特別控除	自分が住んでいた家屋と敷地を売った場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除	住まなくなってから一定期間内の売却が条件。配偶者や親子など特別な関係の人への売却は対象外
10年超所有の軽減税率	所有期間が10年を超えるマイホームは、6,000万円以下の部分の税率が所得税10%・住民税4%	3,000万円特別控除と併用できる
相続した空き家の3,000万円特別控除	亡くなった人が住んでいた家屋（1981年5月31日以前の建築）と敷地を売った場合に最高3,000万円	2027年12月31日までの譲渡で、売却代金1億円以下。2024年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上なら1人2,000万円。耐震改修や取壊しなどの要件と、物件がある市区町村の確認書が必要
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算）	相続税を納めた人が相続した不動産を売ると、納めた相続税の一部を取得費に加えられる	相続税の申告期限から一定期間内の売却に限られる。相続した空き家の特例とはどちらかを選ぶ
マイホームの買換え特例	マイホームを売って新しいマイホームを買う場合に、課税を将来に繰り延べる	3,000万円特別控除とはどちらかを選ぶ。所有期間・居住期間などの要件がある
マイホームの譲渡損失の特例	マイホームを売って損が出た場合、一定の要件で給与などの所得と相殺し、翌年以後に繰り越せる	マイホーム以外の土地・建物の譲渡損失は、他の所得と相殺できない

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ツール相続財産の取得費加算を計算する納めた相続税のうち、売った不動産の取得費に加えられる金額の目安を確認できます。計算する

確定申告はいつ・何を準備する？手順と必要書類

不動産を売った年の翌年2月16日から3月15日までに確定申告をし、3月15日までに納税します。2026年中に売った場合（令和8年分）は、2027年2月16日（火）〜3月15日（月）が申告期間です。売った年は原則として引渡日で判断しますが、売買契約の締結日を選んで申告することもできます。

• 売ったときの売買契約書・重要事項説明書と、仲介手数料などの領収書
• 買ったときの売買契約書と領収書（相続した物件は、亡くなった人が買ったときのもの）
• 登記事項証明書
• 固定資産税・都市計画税の精算金の明細
• 測量費・取壊し費用などの領収書
• 特例を使う場合の添付書類（住民票の除票、相続した空き家の特例の確認書など）

申告書には、計算の内訳を書いた「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）〔土地・建物用〕」を添付します。e-Taxで作成・提出すれば、税務署に行かずに申告できます。

売却益は、翌年度の住民税だけでなく、国民健康保険料や後期高齢者医療保険料、配偶者控除・扶養控除の判定にも影響することがあります。特別控除を使った場合の扱いは制度ごとに異なるため、家族の扶養に入っている人が売る場合は、売却前に確認しておくと安心です。

札幌で申告するときの提出先は？税務署の管轄と郵送先

確定申告書は、売った物件の所在地ではなく、申告する人の住所地を管轄する税務署に提出します。札幌市外に住む人が札幌市内の実家を売った場合は、住んでいる地域の税務署が提出先です。札幌市内と近郊の管轄は次のとおりです。

税務署	管轄区域	電話
札幌中税務署	中央区の一部（おおむね西10丁目以東）	011-231-9311
札幌北税務署	北区・東区・石狩市・石狩郡	011-707-5111
札幌南税務署	豊平区・南区・清田区・千歳市・恵庭市・北広島市	011-555-3900
札幌西税務署	中央区の一部（大通西11丁目以西・円山・宮の森・伏見・旭ケ丘・中島公園など）・西区・手稲区	011-666-5111
札幌東税務署	白石区・厚別区・江別市	011-897-6111

賃貸中・事業用の不動産を売るときは何が違う？

アパートや貸家など、不動産所得を得ていた物件を売る場合も、売却益は譲渡所得として分離課税で計算します。ただし、マイホームの売却とは次の点が異なります。

論点	内容
建物の取得費	毎年の不動産所得で必要経費にしてきた減価償却費を差し引いた、未償却残高が取得費になる
売った年の不動産所得	引渡日までの家賃や、その年の固定資産税・管理費などは、売却代金とは分けて不動産所得で計算する
消費税	消費税の課税事業者が建物を売ると、建物部分の代金は課税売上になる（土地は非課税）。売却で課税売上高が増え、2年後に課税事業者になることもある
敷金・保証金	入居者から預かった敷金を買主に引き継ぐ場合の精算方法を、売買契約書で確認する
賃貸をやめる場合	すべての物件を売って賃貸業をやめるときは、廃業の届出や消費税の事業廃止の届出が必要になる場合がある

とくに消費税は見落としやすい論点です。アパートの家賃は非課税でも、店舗や事務所、駐車場の賃料があって課税事業者になっている場合は、建物の売却代金に消費税がかかります。売買契約の段階で、代金を土地と建物に分けて記載しておくことが大切です。

自分で申告できる？税理士に相談したいケースと依頼の流れ

購入時の書類がそろっていて特例を使わない単純な売却なら、国税庁の確定申告書等作成コーナーで自分で申告することもできます。一方、次のようなケースは計算や特例の判断を誤りやすく、売却前の相談が役立ちます。

税理士に依頼する場合の一般的な流れは次のとおりです。

1. 売却前の相談売買契約の前に、物件の経緯・名義・取得時の書類を確認し、使える特例と税額の見込みを試算します。
2. 書類の準備契約書・登記事項証明書・領収書などをそろえ、足りない書類の取り寄せ方を確認します。
3. 申告書の作成・提出と納税翌年2月16日〜3月15日に申告し、3月15日までに税額を納めます。
4. 翌年度の住民税・保険料の確認住民税や国民健康保険料の通知が届いたら、売却益の扱いが想定どおりかを確認します。

税理士への依頼費用は、物件の数や名義人の人数、使う特例、取得費の調査にかかる手間などで変わります。当事務所の料金とご契約の流れは「料金・契約・業務フローを確認する」で、依頼から完了までの流れは「不動産売却の譲渡所得申告：依頼から完了までの流れ」でご確認いただけます。

よくある質問

まとめ

不動産を売ったときの税金は、売却代金から取得費と譲渡費用、特別控除を差し引いた譲渡所得に、所有期間に応じた税率を掛けて計算し、翌年2月16日〜3月15日に申告します。マイホームや相続した空き家の特例は申告が条件で、併用できない組み合わせもあるため、売買契約の前に使える特例と税額の見込みを確認しておくと、売却後の手取りを見通しやすくなります。札幌市内の税務署に書面で申告する場合は札幌業務センターへ郵送し、e-Taxなら自宅から提出できます。