ホテル・旅館の法人化はいつが得？建物・社会保険・営業許可で見る判断基準

ホテル・旅館の法人化は、課税所得が年800万〜900万円を超える状態が続くかどうかを入口に、建物を個人と法人のどちらで持つか、従業員の社会保険料がいくら増えるか、営業許可をどう引き継ぐかまで含めて判断します。税率の差だけで決めると、移行のコストで負担が逆に増えることがあります。

ホテル・旅館で法人化を考えるのはどんなとき？

法人化を具体的に検討するきっかけは、利益の水準だけではありません。宿泊業では、建物の建替えや大規模な改修、従業員の採用、後継者への引継ぎといった経営の節目が、法人化の時期を決めることが多くあります。

個人の所得税は、利益が増えるほど税率が上がる累進課税です。課税所得が年800万〜900万円を超える状態が続くと、税率がほぼ一定の法人のほうが税負担を抑えやすくなります。ただし宿泊業は、次の表の項目で個人と法人の差が大きく出ます。

判断の軸	個人事業のまま	法人化した場合	ホテル・旅館での見方
所得と税率	所得税5〜45%の累進＋住民税10%＋個人事業税	法人税は年800万円以下の部分15%、超える部分23.2%＋地方税	課税所得800万〜900万円超が続けば試算する
社会保険	宿泊業は強制適用の対象外（任意で加入することはできる）	役員1人でも強制適用	正社員や長時間働くパートが多いほど保険料が増える
建物・設備	個人の資産として減価償却	法人に移すか、個人から借りるかを選ぶ	移すと不動産取得税・登録免許税・消費税が生じうる
消費税・インボイス	基準期間の課税売上高1,000万円以下なら免税。登録した人は令和9・10年分に3割特例を使える場合がある	設立当初は免税になる場合がある。3割特例はない	出張客・旅行会社との取引が多いと登録が前提
許可・契約	個人名義の営業許可・契約	事業譲渡の承継の手続きか、新たな許可の取得	許可・入湯税・予約サイト・口座の名義を切り替える
家族・承継	青色事業専従者給与（届出が必要）	役員報酬・役員退職金を設計できる	後継者に株式で引き継げるため、承継の準備がしやすい

所得いくらから法人が有利になる？税率で比べる

個人の事業所得には、所得税（7段階の累進税率）と復興特別所得税、住民税（所得割10%）、個人事業税がかかります。旅館業の個人事業税は5%で、事業主控除290万円を差し引いた所得にかかります。

課税所得	所得税率	控除額
195万円以下	5%	0円
195万円超330万円以下	10%	97,500円
330万円超695万円以下	20%	427,500円
695万円超900万円以下	23%	636,000円
900万円超1,800万円以下	33%	1,536,000円
1,800万円超4,000万円以下	40%	2,796,000円
4,000万円超	45%	4,796,000円

法人の所得には、法人税（中小法人は年800万円以下の部分15%、超える部分23.2%）、地方法人税（法人税額の10.3%）、法人事業税（所得400万円以下3.5%、800万円以下5.3%、超える部分7.0%）、特別法人事業税（法人事業税の37%）、法人住民税がかかります。15%の軽減税率は2027年3月31日までに開始する事業年度が対象で、延長されるかは2026年10月時点で決まっていません。

税率だけを見ると法人が軽くなりますが、実際の比較は「役員報酬として受け取る分」と「法人に残す分」の配分で決まります。役員報酬には給与所得控除が使える一方で社会保険料がかかるため、税金と保険料を合わせた手取りで比べます。

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社会保険料はどのくらい増える？宿泊業は個人と法人の差が大きい

法人は役員1人だけでも、健康保険・厚生年金保険の強制適用事業所です。一方、個人事業所が強制適用になるのは法定の業種で常時5人以上を使用する場合で、宿泊業はこの業種に含まれません。そのため、従業員の多い個人の旅館ほど、法人化で保険料の負担が大きく変わります。

法人化すると、役員本人も国民健康保険・国民年金から健康保険・厚生年金保険に切り替わります。役員報酬にも保険料がかかる一方、将来の年金は厚生年金の分だけ増えるため、保険料と年金の両方を見て判断します。

パートタイマーは、週の所定労働時間が20時間以上で、企業規模が51人以上の場合などに加入の対象になります。月8.8万円の賃金要件は2026年10月1日に撤廃され、企業規模の要件も2027年10月に36人以上、2029年10月に21人以上へと段階的に広がります。客室清掃や配膳を短時間勤務のスタッフで回している宿ほど、影響を早めに見積もっておきます。

個人のまま続ける場合も、2029年10月以後は常時5人以上を使用する個人事業所が全業種で強制適用の対象になります。ただし、その時点ですでにある事業所は当分の間対象外とされているため、既存の旅館が個人のまま急に対象になるわけではありません。適用拡大や最低賃金の改正は人事労務・社会保険の最新情報で追っています。

旅館の建物は個人のまま？法人に移す？

宿泊業の法人化で金額が最も大きくなりやすいのが、建物と土地の扱いです。主な持ち方は三つあり、どれを選ぶかで移行時の税金と、法人化した後のお金の流れが変わります。

持ち方	移行時にかかる主な税金	向いている場面
個人で持ったまま法人に貸す	移転にともなう税金はほぼかからない。法人が払う家賃は個人の不動産所得になる	借入の残高が大きい、建物の評価額が高い、まず小さく法人化したい
法人に売る	不動産取得税・登録免許税、個人の譲渡所得の税金、個人が課税事業者なら建物分の消費税	建物の帳簿価額が小さい、法人で改修・建替えを進めたい
法人に現物出資する	売る場合と同じく譲渡として課税され、価額の証明などの手続きが加わる	法人の自己資本を厚くしたい（手続きは司法書士と相談）

売却価格は時価を基準に決めます。時価より大幅に低い価格で法人に売ると、時価で売ったものとみなして個人に課税される場合があり、逆に高すぎると法人から個人への利益の移転とみられます。帳簿価額と時価の差が大きいときは、不動産鑑定や固定資産税評価額など価格の根拠を残しておきます。

個人名義の借入金はどうする？

建物や改修の借入が個人名義で残っている場合、法人に引き継ぐには金融機関の同意が要ります。建物を個人で持ち続けるなら借入も個人に残し、法人から受け取る家賃で返済する形にすることもできます。どちらの場合も法人化の前に金融機関へ相談し、返済計画と保証の条件を確認します。借入の組み立て方は融資・資金調達ガイドで整理しています。

消費税とインボイス：設立当初の免税は使える？

新しく設立した法人には基準期間（前々事業年度）がないため、資本金が1,000万円未満なら、設立当初の事業年度は原則として消費税が免除されます。ただし2期目は、特定期間（原則として1期目の開始から6か月）の課税売上高と給与等の支払額がいずれも1,000万円を超えると、課税事業者になります。

宿泊業で免税を生かせるかは、誰が泊まっているかで決まります。出張の会社員、研修や合宿の団体、旅行会社経由の予約が多い宿は、相手が仕入税額控除のためにインボイスを求めるため、法人でも登録が前提です。登録すれば免税の期間はなくなり、2割特例も2026年9月30日を含む課税期間で終わっているため、これから設立する法人は使えません。

個人のまま登録している小規模な宿は、令和9・10年分に売上税額の3割を納める3割特例を使える場合がありますが、法人にはこの特例がありません。課税売上高が1,000万円前後の宿では、法人化によって消費税の負担が増える逆転も起こりえます。

売上の内容	簡易課税の事業区分	みなし仕入率
宿泊料（食事付きの宿泊プランを含む）	第5種（サービス業）	50%
宿泊とは別に料金を受け取る飲食（宿泊客以外も使えるレストランなど）	第4種（飲食店業）	60%
売店での土産品の販売（仕入れた商品をそのまま売るもの）	第2種（小売業）	80%

客室の改修や設備の更新で多額の消費税を支払う年は、本則課税のほうが有利になり、還付を受けられる場合もあります。簡易課税を選ぶかどうかは投資の計画とあわせて決めます。食材の仕入先などに免税事業者がいる場合の経過措置（2026年10月1日〜2028年9月30日は70%控除）を含め、実務の流れはインボイス制度の実務ガイドにまとめています。

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営業許可や名義の切替えで漏れやすいものは？

法人化すると、事業を行うのは法人という別の人格になります。個人名義の許可・登録・契約は自動では移らないため、切替えの漏れが営業の支障につながります。

旅館業の営業許可

個人で受けた旅館業の営業許可は、事業を譲渡する前に保健所を通じて承認を受ければ、法人が営業者の地位を引き継げます。承認を受けずに営業者を変えると新たな許可が必要になり、施設の基準をあらためて確認されることもあります。簡易宿所も同じ旅館業の許可なので、考え方は同じです。

税・契約・雇用の名義

• 入湯税や宿泊税を課している市町村で営業している場合、特別徴収義務者の登録を法人に切り替える
• 予約サイト・旅行会社との契約と、決済サービスの入金口座を法人名義にする
• 売店で免税販売をしている場合、輸出物品販売場の許可は事業者ごとのため法人で取り直す（2026年11月1日からはリファンド方式）
• 調理場の営業許可や消防関係の届出（防火管理者など）を、保健所・消防署で名義の扱いとあわせて確認する
• 従業員との雇用契約を法人と結び直す（本人の同意が要る）
• リース・損害保険・電気やガスなどの契約の名義を変更する

予約金・宿泊券の精算

宿泊の売上は、原則として宿泊サービスを提供した日に計上します。切替日より前に個人が受け取った予約金や宿泊券の代金のうち、切替日以後の宿泊に対応する分は、個人の最後の決算で前受金として整理し、法人へ引き継いで精算します。どちらの売上かがあいまいなままだと、個人と法人の両方で申告を誤る原因になります。

法人化はどの順番で進める？時期の決め方

手続きは、試算と関係先への事前相談を済ませてから設立に進むのが安全です。繁忙期に名義の切替えが重なると予約や精算が混乱しやすいため、閑散期に設立日と切替日を置くのが基本です。

1. 試算する税金・社会保険料・建物の持ち方の組合せを比べ、役員報酬の水準を決めます。
2. 関係先に事前相談する金融機関（借入の引継ぎ）、保健所（営業許可の承継）、主な旅行会社に、時期と方法を伝えます。
3. 会社の基本事項を決める商号・本店所在地・事業目的・資本金・役員・決算月・設立日を決めます。決算月は繁忙期を外すと、棚卸や決算の作業が楽になります。
4. 設立登記をする登録免許税は株式会社が最低15万円、合同会社が最低6万円です。
5. 税務署・道・市町村へ届け出る法人設立届出書は設立の日以後2か月以内、青色申告の承認申請書は設立の日以後3か月を経過した日と最初の事業年度終了の日のいずれか早い日の前日まで、給与支払事務所等の開設届出書は開設の日から1か月以内です。
6. 社会保険・許可・契約を切り替える年金事務所での新規適用、雇用契約の結び直し、営業許可の承継、予約サイトや口座の名義変更を進めます。
7. 個人事業を締める廃業の届出を廃業の日から1か月以内に出し、1月1日から廃業日までの所得を翌年2月16日〜3月15日（土日の場合は翌平日）に確定申告します。

役員報酬は、事業年度の途中で金額を変えると損金にならない部分が出ます。改定できるのは原則として期首から3か月以内なので、繁忙期と閑散期の差を見込み、1年分の資金繰りから決めます。繁忙期の利益を役員の賞与で支給するなら、事前確定届出給与の届出（新設法人は設立後2か月以内）が必要です。

よくある質問

まとめ

ホテル・旅館の法人化は、課税所得800万〜900万円超が続くことを試算開始の目安に、税率の差と、社会保険料・建物の移転コスト・均等割などの増加を差し引きで比べて判断します。宿泊業は個人なら社会保険の強制適用がなく建物の評価額も大きいため、従業員の加入方針と建物の持ち方が結果を左右します。営業許可の承継と予約・契約の切替えは閑散期に段取りし、繁忙期の営業を止めない形で進めましょう。