不動産賃貸オーナーの税理士選び｜確認したい論点と顧問料が決まる要素

不動産賃貸オーナーが税理士を選ぶときは、減価償却や修繕費の判定、借入金利息、事業的規模と青色申告特別控除、消費税、法人化と相続までを見通して相談できるかが基準です。顧問料は物件数や記帳の分担で決まるため、金額より依頼範囲で比べます。

不動産賃貸オーナーが税理士を使う理由は？申告で差が出る論点

不動産を貸して得る収入は、不動産所得として確定申告します。年末調整を受けた会社員でも、給与以外の所得（賃料収入から必要経費を引いた額）が20万円を超えると申告が必要です。20万円以下で所得税の申告が不要な場合も、住民税の申告は別に必要になります。

不動産所得は計上できる経費の種類が多く、判断の分かれる論点もあるため、処理の違いが税額に直結します。主な経費は次のとおりです。

主な経費	内容	判断のポイント
減価償却費	建物・設備の取得費を耐用年数で分割して計上する	土地は減価償却しない。建物と土地の価額の区分が出発点
固定資産税・都市計画税	札幌市の税率は固定資産税1.4%、都市計画税0.3%	賃貸用の土地・建物の分だけが経費。自宅分は経費にならない
管理費・修繕費・保険料	管理会社への委託料、原状回復の費用、火災保険料など	価値を高める工事は修繕費ではなく資産になる。長期一括の保険料はその年の分だけ
借入金利息	建物を取得するためのローンの利息	元本の返済は経費にならない。赤字のときは土地分の利息に制限がある
その他	入居者募集の広告料、物件の巡回の交通費、税理士報酬など	賃貸経営との関係を説明できるものに限る

減価償却：建物と土地の区分で毎年の経費が変わる

土地と建物を一括で買った場合は、売買契約書の内訳、建物にかかる消費税額、固定資産税評価額の比率などで建物の取得価額を区分します。建物の比率をどう決めるかで毎年の減価償却費が変わるため、根拠を残しておくことが大切です。建物は定額法で償却し、中古の建物は法定の耐用年数より短い、残りの耐用年数を見積もって使えます。

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ツール建物の減価償却費を定額法で計算する取得価額と耐用年数を入れると、毎年の減価償却費と残りの帳簿価額を確認できます。計算する

修繕費か資本的支出か

原状回復や通常の維持管理のための支出は修繕費としてその年の経費になり、建物の価値を高めたり使用可能期間を延ばしたりする支出は資本的支出として資産に計上し、減価償却します。外壁塗装や屋根の補修、設備の入替えは金額が大きく、判断が分かれやすい支出です。金額や周期による形式的な判定の目安もあるため、見積書と工事内容の記録を残しておきます。

借入金利息と赤字の損益通算

経費になるのはローンの利息だけで、元本の返済額は経費になりません。返済が進むと利息が減り、帳簿上の利益と手元の資金の動きがずれていく点にも注意が必要です。

青色申告特別控除は「事業的規模」かどうかで変わる

青色申告特別控除の65万円・55万円の区分は、不動産の貸付けが事業的規模で行われている場合に限られ、事業的規模でなければ10万円です。事業的規模かどうかは、貸している部屋数や棟数などの規模で判定する目安が国税庁の通達で示されています。家族への給与を経費にできる青色事業専従者給与も、事業的規模であることが条件です。

区分	令和8年分まで	令和9年分以後
最大の控除（事業的規模）	65万円（正規の簿記＋期限内申告＋e-Taxでの申告か優良な電子帳簿の保存）	75万円（65万円の要件に加え、仕訳帳・総勘定元帳を電子帳簿保存法の要件に沿った電子データで保存するなど）
中間の控除（事業的規模）	55万円（正規の簿記＋貸借対照表・損益計算書の添付＋期限内申告）	65万円（55万円の要件＋期限内のe-Tax申告）
上記以外	10万円	10万円（簡易な簿記で、前々年の収入が1,000万円を超える人は除く）

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消費税：住宅は非課税、店舗・事務所は課税

住宅として貸す家賃は非課税ですが、店舗・事務所の家賃、施設として貸す駐車場の使用料、建物の売却代金は課税売上になります。基準期間の課税売上高が1,000万円を超えると、消費税の課税事業者です。アパートだけのオーナーでも、建物を売却した年の売上が後の年の判定に影響するため、売却の時期は税理士と相談して決めましょう。テナントが事業者の場合は、インボイスの発行を求められることもあります。簡易課税を選ぶ場合、不動産業は第6種（みなし仕入率40%）です。

賃料・敷金・修繕費などの具体的な仕訳は不動産賃貸業の仕訳事例集で設例つきで確認できます。

不動産賃貸に強い税理士の選び方は？面談で確認したいこと

税理士によって得意分野は異なります。不動産オーナーとして相談する際は、次の3点を確認するとよいでしょう。

法人化の相談に対応しているか

不動産所得が増えると、個人の累進税率による負担が重くなり、不動産管理会社の設立を検討する場面が出てきます。管理を委託する方式、法人が借り上げて転貸する方式、法人が物件を所有する方式で、効果もコストも大きく異なります。方式ごとの試算ができるかを、初回相談で確認しておくと安心です。

記帳代行の範囲と費用が明確か

賃料の入金管理や経費の領収書整理を自分で行うか、事務所に委託するかで契約内容が変わります。管理会社からの送金は、家賃から管理料や修繕費を差し引いた金額で届くのが一般的なため、送金明細から総額で記帳できるかが正確な申告の前提です。どこまでを自分で行うかを、事前にすり合わせておきましょう。

売却や相続まで見通せるか

物件を売却すると譲渡所得の申告が必要で、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わります（長期は所得税・住民税等あわせて20.315%、短期は39.63%）。相続では、貸付事業用の宅地は200㎡まで評価を50%減額できる小規模宅地等の特例がありますが、相続前3年以内に新たに貸し付けた宅地は原則として対象外です。購入・売却・相続の時期を通して相談できる相手かどうかも、長く付き合ううえでの判断材料になります。

• 事業的規模の判定と、青色申告特別控除の区分を自分の物件で説明してくれるか
• 建物と土地の区分、中古建物の耐用年数の決め方を示してくれるか
• 修繕費と資本的支出の判断を、工事の見積書をもとに相談できるか
• 管理会社の送金明細から総額で記帳する方法を提案してくれるか
• 法人化の方式ごとの試算と、相続への影響まで説明できるか

顧問料はどう決まる？見積りで確認したい要素

不動産賃貸オーナーの顧問料は、物件数・所得規模・作業範囲によって大きく変わります。相場の金額だけで比べるより、何がどこまで含まれるかを比べるほうが、契約後のずれを防げます。

費用が決まる要素	不動産賃貸での見方
物件数・戸数	物件ごとの収支の集計、減価償却の計算の量が変わる
管理の形態	管理会社に委託しているか、自主管理で入金や修繕を自分で管理しているか
記帳の分担	会計ソフトへの入力を自分で行うか、記帳代行まで任せるか
個人か法人か	管理会社などの法人があると、法人の決算・申告が加わる
消費税の申告	店舗・事務所の賃貸や建物の売却で課税事業者になるか
売却・購入・相続の有無	譲渡所得の申告や、取得時の価額の区分、相続対策の検討が加わる
相談の頻度	確定申告の前だけか、年数回の面談や試算を含むか

複数の事務所に見積りを依頼する場合は、物件の一覧と前年の確定申告書の控えなど同じ資料を渡し、同じ条件で比べましょう。当事務所は確定申告だけのスポットのご依頼はお受けしておらず、記帳の仕組みづくりから申告まで顧問契約で継続してご支援しています。料金の考え方は料金・契約・業務フローでご確認いただけます。

法人化はいつ検討する？税理士と試算したいポイント

不動産賃貸の法人化は、一般に不動産所得が一定の水準を超えたときに検討されます。ただし、「不動産所得が年間いくらを超えたら有利」という一律の目安はありません。所得の分散や経費の幅の広がり、相続対策といった効果がある一方で、設立・維持のコストや社会保険料の負担も生じるため、数字で比べて判断します。

判断の軸	確認すること
税率の差	個人の所得税は5%〜45%の累進で、別に住民税10%。法人税は中小法人の年800万円以下の所得が15%（2027年3月31日までに開始する事業年度）、超える部分が23.2%
所得の分散	家族を役員にして報酬を払う場合、仕事の実態に見合う金額か
社会保険	法人は役員1人でも健康保険・厚生年金保険の加入が必要
移転のコスト	法人が物件を所有する方式では、個人から法人への譲渡に譲渡所得の課税、不動産取得税（北海道。2027年3月31日までの取得は土地・住宅3%、住宅以外の家屋4%）、登録免許税がかかる
固定費	札幌市内の法人は赤字でも均等割が最低で年7万円（北海道2万円＋札幌市5万円）
相続	財産が不動産から株式に変わることで、評価や小規模宅地等の特例の使い方が変わる

管理委託方式なら移転のコストはかかりませんが、法人に残せる利益は管理料の範囲に限られます。所有方式は効果が大きい分、移転時の税金と借入金の借換えが論点になります。判断の材料は不動産賃貸オーナーの法人化のタイミングと判断基準で詳しく整理しています。

札幌・北海道の賃貸オーナーが気をつけたいことは？

よくある質問

まとめ

不動産賃貸の収入は不動産所得として確定申告が必要で、減価償却・修繕費・借入金利息・事業的規模の判定によって税額が変わります。税理士は、これらの論点と法人化・売却・相続まで数字で相談できるかで選び、顧問料は物件数や記帳の分担をそろえて比べましょう。法人化に一律の目安はないため、早めに試算して判断するのが安全です。