空き家の固定資産税はいつ上がる？住宅用地特例が外れる条件と対策

空き家の固定資産税は、市町村から「特定空家等」や「管理不全空家等」として勧告を受けると、土地の住宅用地特例が外れて大きく上がります。判定は毎年1月1日時点の状況で行われ、勧告後に迎える1月1日を基準に、その年度分から負担が増えます。勧告を待たず、管理・活用・売却・解体の方針を早めに決めることが対策です。

空き家の固定資産税が上がるのはどんなとき？勧告と住宅用地特例の関係

住宅が建っている土地（住宅用地）は、固定資産税と都市計画税の課税標準が軽減されています。古い家でも建物が建っていればこの特例が効くため、「壊すと税金が上がる」という理由で空き家が残されることがあります。その対策として設けられたのが、空家法（空家等対策の推進に関する特別措置法）による特例の解除です。

区分	固定資産税の課税標準	都市計画税の課税標準
小規模住宅用地（200㎡以下の部分）	評価額の6分の1	評価額の3分の1
一般住宅用地（200㎡を超える部分）	評価額の3分の1	評価額の3分の2

空家法では、倒壊のおそれや著しい衛生上の問題がある「特定空家等」に加え、2023年12月13日施行の改正で、放置すれば特定空家等になるおそれのある「管理不全空家等」が設けられました。市町村長からいずれかの勧告を受けると、その敷地は住宅用地特例の対象から外れます。改正によって、いわば「放置予備軍」の段階から対象が広がった点が重要です。

区分	どのような状態か	市町村の措置の流れ	住宅用地特例
特定空家等	倒壊など著しく保安上危険となるおそれ、著しく衛生上有害となるおそれ、著しく景観を損なっている、周辺の生活環境の保全のために放置が不適切、のいずれかの状態	助言・指導→勧告→命令→代執行	勧告を受けると外れる
管理不全空家等	そのまま放置すれば特定空家等になるおそれがある状態	指導→勧告	勧告を受けると外れる

判定は、毎年1月1日（賦課期日）の状況で行われます。勧告を受けた後に迎える1月1日の時点で勧告が続いていれば、その年度分から特例がなくなります。勧告を受けてから対策を考え始めると、次の課税に間に合わないことがあります。

固定資産税はいくら上がる？計算例と「最大6倍」の見方

特例が外れると課税標準の軽減がなくなるため、土地の税額は大きく上がります。札幌市の場合、税率は固定資産税が1.4%、都市計画税が0.3%です。

特例の軽減割合だけで見ると、固定資産税は6倍、都市計画税は3倍になる計算です。ただし実際の課税標準額は、評価額そのものではなく、税額の急な上昇を抑える負担調整措置などを反映して決まるため、勧告後の税額はこの単純計算より低くなる場合があります。正確な金額は、納税通知書に同封される課税明細書の課税標準額で確認します。

課税明細書には、土地ごとに評価額（価格）と課税標準額、住宅用地の面積が記載されています。届いたら毎年、住宅用地として扱われているかを確かめておくと、変化に早く気づけます。なお、評価額は評価替えで定期的に見直され、次の評価替えは令和9年度です。固定資産税と都市計画税の仕組み全体は、固定資産税・都市計画税の基礎知識と計算方法で解説しています。

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勧告を受ける前に何をすべき？管理・活用・売却・解体の選び方

負担増を避けるには、勧告の前に「管理を続ける・活用する・売却する・解体する」のどれかを選び、手を打っておくことが大切です。選択肢ごとに、固定資産税と将来の税金への影響が異なります。

選択肢	固定資産税への影響	向いているケース	注意点
管理を続ける（換気・点検・草刈り・除雪を委託）	住宅用地特例を保ちやすい	将来住む・使う予定がある	管理の費用と手間が続く。遠方なら管理サービスを利用する
活用する（修繕して貸す）	住宅として使われれば特例は続く	立地がよく、修繕すれば使える	修繕費がかかる。家賃収入は不動産所得として確定申告が必要
売却する（建物付き、または解体して）	売った後は買主の負担になる（1月1日時点の所有者に課税）	使う予定がない	譲渡所得税がかかる。相続した家なら3,000万円特別控除を検討
解体して更地にする	土地の特例が外れて土地の税額は上がるが、建物の税はなくなる	売却や建替えの予定が決まっている	解体費用がかかる。1月1日をまたぐ時期の選び方に注意

解体を選ぶ場合は、住宅用地特例が失われて更地になることを踏まえ、解体後の土地活用や売却の計画もあわせて検討します。固定資産税は1月1日時点の状況で決まるため、建物が住宅として使える状態であれば、年明けの1月2日以降に解体すると、その年度は特例のある税額のままです。反対に年内に解体すると、翌年1月1日には更地として扱われ、その年度から土地の税額が上がります。

住宅を建て替える場合は、一定の要件を満たせば、建築中の土地も住宅用地として扱われることがあります。解体と建替えの時期が決まったら、市町村の窓口で扱いを確認しておきます。

相続した空き家を売るときの税金は？3,000万円特別控除の要件

相続した空き家を売る場合、要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」があります。2024年1月1日以後の譲渡で、その家と敷地を相続した相続人が3人以上いる場合は、1人あたり2,000万円になります。主な要件は次のとおりです。

• 相続の開始の直前に、被相続人が一人で住んでいた家屋とその敷地であること（老人ホームなどに入所していた場合も、一定の要件で対象）
• 1981年5月31日以前に建築された家屋であること（マンションなどの区分所有建物は対象外）
• 耐震改修をしてから売るか、取り壊して土地を売ること（2024年1月1日以後の譲渡は、買主が一定の期限までに耐震改修や取壊しをする場合も対象）
• 売却代金が1億円以下であること
• 2027年12月31日までに売り、かつ相続の開始から一定の期間内であること（期間は国税庁のタックスアンサーで確認）
• 市区町村の「被相続人居住用家屋等確認書」などを添付して、確定申告をすること

この特例は、相続税の取得費加算の特例とは併用できないため、相続税を納めた人はどちらが有利かを比べます。期限の延長は決まっておらず、令和9年度税制改正の内容を確かめる必要があるため、2027年12月31日という期限を前提に売却の時期を検討します。

相続した不動産の所有期間は、被相続人が取得した時から数えます。長く住んでいた実家であれば、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超える長期譲渡所得になるのが通常で、税率は所得税・復興特別所得税・住民税をあわせて20.315%です。売却時の税金全般は、譲渡所得税の仕組みで解説しています。

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札幌・北海道の空き家で特に注意したいこと

相続で引き継いだ空き家は、2024年4月に始まった相続登記の義務化とあわせて、早めに方針を確認する必要があります。相続人が遠方に住んでいる場合は、管理の担い手と費用の負担を相続人の間で決めておきます。空き家の扱いは、ほかの財産を含めた相続全体の中で決めることになるため、次の点も早めに整理しておきます。

• 財産の一覧（不動産・預貯金・有価証券・保険）
• 借入金・未払金などの債務
• 法定相続人の確認と、空き家を誰が相続して管理・売却するか
• 遺言の有無
• 自社株がある場合の評価と承継の方針

相続した実家の扱いに迷ったら、相続対策の全体像とあわせて検討すると、売却・活用・保有の判断がしやすくなります。

よくある質問

まとめ

空き家は、特定空家等や管理不全空家等として勧告を受けると、土地の住宅用地特例が外れて固定資産税が大きく上がります。判定は毎年1月1日時点で行われるため、勧告を待たずに管理・活用・売却・解体の方針を早めに決めることが対策です。売却するなら、2027年12月31日までの譲渡が対象の3,000万円特別控除も含めて、税金の全体を比べて判断しましょう。