賃貸経営が軌道に乗り、家賃収入が積み上がってくると所得税の負担が年々重く感じられるようになります。課税所得が900万円前後を超えるあたりが法人化検討の目安ですが、どの方式で法人を使うか、今後物件を増やすか、相続対策が必要かによって最適な答えは変わります。
この記事は、こんな方に役立ちます
- 札幌・北海道で会社設立・法人化を検討している方
- 設立の手順と必要なものを把握したい方
- 法人化のタイミングや費用感を相談したい方
- 課税所得900万円前後が法人化検討の一般的な目安（最新の税率で要試算）
- 管理委託・サブリース・所有の3方式で所得移転の度合いが大きく異なる
- 管理料等の水準は実態に見合わなければ否認リスクがある
- 物件の買い増しや相続対策の予定があるなら早めの検討が有利
- 移転コストと不可逆性を踏まえ、回収年数を試算してから決める
法人化を考える所得の目安
個人の不動産所得は給与など他の所得と合算され、累進税率が適用されます。法人税率が比較的フラットであることから、一般には課税所得900万円前後が法人化を検討し始める目安といわれます。税率や控除は改正されるため、最新の数値は国税庁サイト等で確認し、自分の数字で試算してください。
たとえば給与年収800万円の会社員が家賃収入1,200万円・不動産所得600万円を得ている場合、所得が合算されて高い税率帯に乗るため、法人化の効果が出やすい典型例といえます。物件を増やす予定があるなら、今の所得が目安未満でも、新しい物件をはじめから法人名義で取得する方が後から移転するコストを省けます。
不動産管理会社の三つの方式
不動産管理会社といっても、法人にどれだけ所得を移すかで大きく三つの方式に分かれます。
| 方式 | 仕組み | 法人へ移る所得 |
|---|---|---|
| 管理委託方式 | 法人が管理業務を受託し管理料を受け取る | 小さい |
| サブリース方式 | 法人が一括借上げして入居者へ転貸する | 中程度 |
| 所有方式 | 建物等を法人が所有し家賃を直接受け取る | 大きい |
管理委託方式やサブリース方式では、管理料・借上げ料の水準が業務の実態に見合っていないと税務調査で否認されるリスクがあります。形だけ法人を挟むのではなく、実態と相場感を踏まえた設定が欠かせません。
法人化のメリット
法人化の利点は税率差だけではありません。家族へ給与を払って所得を分散できる、給与所得控除の枠が使える、将来は退職金という形で資金を移せる、生命保険や社宅など経費にできる支出の幅が広がる、といった所得面の効果があります。
相続の面でも、家賃が個人にたまり続けるのを止め、株式という分けやすい形で次世代へ承継できるのは大きな利点です。相続人が複数いる場合、不動産そのものより株式の方が分割しやすく、争いの火種を減らせます。
注意点とコスト
設立費用や毎年の均等割、決算申告の手間、役員報酬を出す場合の社会保険など、法人には固定的なコストがかかります。所有方式で既存物件を法人へ移すなら、登録免許税や不動産取得税が発生し、借入が残っていれば金融機関との調整も必要です。
一度法人へ移した物件を個人へ戻す際にも税負担が生じます。移したら戻しにくいという不可逆性を理解したうえで、移転コストを何年で回収できるか、相続までの時間軸でどちらが有利かを試算してから決めることが大切です。
具体例｜移転コストの回収年数を試算する
たとえば個人名義の物件を法人に移す際に、登記費用や不動産取得税などの移転コストが仮に200万円かかり、法人化によって年間の税負担が仮に50万円軽くなるとします。この場合、単純計算では200万円を50万円で割って4年ほどで移転コストを回収できる計算になります。物件を増やす計画があるかどうか、相続までの残り時間がどれくらいかによって、この回収年数をどう評価するかは変わってきます。回収年数が短いほど、法人化のメリットを早く実感しやすくなります。
見落としやすいポイント
- 管理料率は定期的に見直す／設定時の相場が数年後も妥当とは限りません。周辺の管理料水準や自社の業務量の変化に合わせて、契約内容と料率を定期的に点検します。
- 家族への給与は実態に見合わせる／名前だけの役員や従業員では否認されるリスクが残ります。勤務実態や業務内容を記録に残し、金額の根拠を説明できるようにしておきます。
- 社会保険への加入義務／法人化すると役員報酬に応じて社会保険への加入が必要になる場合があります。個人事業のときと負担の形が変わる点も試算に含めます。
- 契約書と議事録の整備／管理委託契約書や役員報酬を決めた議事録など、法人と個人の関係を裏づける書類を整えておくと、税務調査の際にも説明がしやすくなります。
実務ワンポイント
法人化のタイミングを判断するには、直近数年分の家賃収入や経費の実績、今後の物件取得の計画、相続人の人数や意向といった情報をまとめておくとスムーズです。試算のたびに前提条件がぶれると比較しにくくなるため、同じ条件で複数年分をシミュレーションしておくと判断の材料になります。
まとめ
方式の選択や移転コストの試算は、物件の構成と家族の状況によって最適解が変わります。札幌で不動産管理会社の設立・法人化をお考えの方は、当事務所の料金プランをご確認のうえ、お問い合わせからお気軽にご相談ください。
会社設立で先に決めておくこと
- 商号（会社名）・本店所在地・事業目的
- 資本金の額と出資者の構成
- 決算月（繁忙期を避けると申告が楽）
- 役員構成と任期
- 設立日
※本記事は2026年10月時点の法令・情報に基づく一般的な解説であり、個別の税務判断を保証するものではありません。実際の適用にあたっては税理士等の専門家にご相談ください。
出典・参考情報（公的機関）
本記事は一般的な情報提供を目的とするものであり、個別の税務判断・アドバイスを行うものではありません。税制・法令は改正される場合があります。実際の申告・手続の際は、上記の公的機関が公表する最新情報をご確認のうえ、税理士など専門家へご相談ください。