不動産管理会社の開業時の税務手続きと届出一覧｜運営方式別の消費税と預り金

不動産管理会社の開業では、法人設立届出書や青色申告の承認申請などの届出を期限内に出すことが基本です。あわせて、管理委託・サブリース・所有のどの方式で運営するかを最初に決めることが重要です。方式によって消費税の区分と帳簿の作り方が変わり、預り家賃と敷金は預り金として管理します。

まず決めたい三つの運営方式

不動産管理会社の運営方式は三つあります。オーナーから管理料を受け取る管理委託方式、物件を一括で借り上げて転貸するサブリース方式、法人が物件そのものを所有する不動産所有方式です。売上の規模、消費税の計算、リスクの所在がそれぞれ異なります。

運営方式	会社の売上になるもの	消費税	主なリスク・注意点
管理委託方式	オーナーから受け取る管理料（回収した家賃は預り金）	管理料は課税	小さく始められる。管理料の水準と業務の実態を説明できるようにする
サブリース方式	入居者からの転貸家賃（オーナーへの支払賃料は費用）	住宅の転貸は非課税、店舗・事務所は課税	空室リスクを会社が負う。実態のない契約は税務調査で否認されやすい
不動産所有方式	所有する物件の家賃収入	住宅は非課税、店舗・事務所・駐車場は課税	取得時に不動産取得税・登録免許税がかかる。借入れと修繕の計画が必要

管理委託方式は売上が管理料だけなので、コンパクトに始められます。サブリース方式は空室リスクを法人が負う分、管理料率より大きな差益を取れる一方、実態のない契約は税務調査で否認されやすい類型です。

家族の物件を管理する資産管理会社として設立する場合は、オーナー（親など）との取引条件が妥当かどうかが問われます。管理料やサブリースの賃料は、実際に行う業務の内容に見合う水準に設定し、契約書と業務の記録を残しておきます。どの方式が合うかは、設立前に税理士へ相談する価値があります。

所有方式で個人の物件を法人に移すときの税金

個人の物件を法人に売って所有方式にする場合、個人には譲渡所得の課税が生じることがあり、法人には取得時の税金がかかります。物件ごとに試算してから、移す物件と時期を決めます。

税金	主な税率など（2026年10月時点）
不動産取得税（北海道）	土地・住宅3%、住宅以外の家屋4%。宅地は課税標準が2分の1（2027年3月31日までの取得）
登録免許税（売買による土地の所有権移転）	1.5%（2029年3月31日まで）
譲渡所得（売った個人）	その年の1月1日時点で所有期間5年超の長期は所得税15%・住民税5%、5年以下の短期は所得税30%・住民税9%（別に復興特別所得税）
固定資産税・都市計画税（札幌市）	1.4%・0.3%。毎年1月1日時点の所有者に課税される

設立時の届出一覧

法人として開業する場合の主な届出は次のとおりです。国税の届出は、本店の所在地を管轄する税務署に出します。

届出	提出先	期限	ポイント
法人設立届出書	税務署	設立の日以後2か月以内	定款の写しなどを添付する
法人設立・設置の届出	北海道（道税事務所）・市町村	各自治体の定める期限まで	電子申告（eLTAX）でも提出できる
青色申告の承認申請書	税務署	設立の日以後3か月を経過した日と、最初の事業年度終了の日のいずれか早い日の前日まで	遅れると初年度は青色申告にならない
給与支払事務所等の開設届出書	税務署	開設の日から1か月以内	役員報酬だけの支払いでも必要
源泉所得税の納期の特例の承認申請書	税務署	随時。提出した月の翌月末日までに通知がなければ、翌々月の納付分から適用	給与の支払いを受ける人が常時10人未満の場合。1〜6月分は7月10日、7〜12月分は翌年1月20日に納付
消費税簡易課税制度選択届出書（選ぶ場合）	税務署	新たに事業を始めた課税期間は、その課税期間中	インボイス登録の要否もこの時点で判断する
減価償却資産の償却方法の届出書（必要な場合）	税務署	最初の事業年度の確定申告書の提出期限まで	届け出なければ法定の方法（器具備品などは定率法、建物・建物附属設備・構築物は定額法）
健康保険・厚生年金保険の新規適用届	年金事務所	設立後すみやかに	法人は役員1人だけでも強制適用

青色申告の承認申請は期限が短く、忘れると初年度の赤字を翌期以降へ繰り越せません。青色申告の法人は欠損金を10年繰り越せるため、開業初年度に赤字になりやすい業態ほど、設立登記が終わったらすぐに提出するのが鉄則です。

個人で開業する場合の届出

届出	提出先	期限
個人事業の開業届出書	税務署	開業の日から1か月以内
所得税の青色申告承認申請書	税務署	その年の3月15日まで（1月16日以後に開業した場合は開業の日から2か月以内）
給与支払事務所等の開設届出書	税務署	開設の日から1か月以内
源泉所得税の納期の特例の承認申請書	税務署	随時（法人と同じ扱い）
個人事業税の事業開始の申告	道税事務所	道の定める期限まで（書類の名称と期限は道の案内で確認）

個人で始めて事業が軌道に乗ってから法人化する順番もあります。その場合の考え方は不動産管理会社の法人化のタイミングと判断基準で整理しています。

• 事業計画と収支の見通し（管理戸数・管理料率・空室の想定）
• 開業資金と自己資金の額
• 設立届・青色申告の承認申請の準備
• 会計ソフトと記帳の体制（オーナー別・物件別に管理できるか）
• 事業用口座（自社の口座と預り金の口座を分ける）と、必要な登録・免許の確認

消費税とインボイスの注意点

住宅の家賃は非課税、管理料・事務所や店舗の家賃・駐車場収入は課税というのが基本の区分です。サブリース方式で住宅を転貸すると非課税売上が大きくなり、課税売上割合を通じて仕入税額控除に影響します。

収入の種類	消費税	ポイント
住宅の家賃・共益費	非課税	契約などで居住用と明らかな貸付け。貸付期間が1か月未満のものなどは課税
住宅の礼金・更新料、返還しない敷金	非課税	住宅の貸付けの対価として家賃と同じ扱い
事務所・店舗の家賃・共益費・礼金	課税	居住用以外の貸付けは課税
駐車場の賃料	課税	住宅に付随し、全戸に割り当てて家賃と別に料金を取らない場合などは非課税
オーナーから受け取る管理料	課税	オーナーが課税事業者ならインボイスを求められる
返還する敷金・保証金	対象外	預り金として管理し、収益に計上しない

オーナーが事業者であればインボイスの発行を求められるため、登録の要否も開業時に判断しておきましょう。住宅だけを貸している大家は仕入税額控除をしないため、管理料のインボイスを必要としないことが多いです。一方、店舗・事務所を貸している課税事業者のオーナーや法人のオーナーは、インボイスを求めてきます。

店舗や事務所の家賃を管理会社が回収する場合もあります。オーナーが登録事業者なら、管理会社がオーナーに代わって入居者にインボイスを交付する方法（代理交付や媒介者交付特例）も検討します。

設立直後の消費税の判定と簡易課税

資本金1,000万円未満で設立した法人は、基準期間がないため原則として1期目は免税事業者です。2期目は、1期目の特定期間の課税売上高と給与等の支払額によって課税事業者になることがあります。インボイス登録をすれば、その時点から課税事業者です。

無料
ツール課税事業者になるかを判定する基準期間や特定期間の売上などから、消費税の課税事業者になるかを確認できます。判定する

簡易課税を選ぶ場合、不動産管理業や駐車場の賃貸などの不動産業は第6種（みなし仕入率40%）です。基準期間の課税売上高5,000万円以下が要件で、新たに事業を始めた課税期間はその課税期間中に届け出れば適用できます。2割特例は2026年9月30日を含む課税期間で終わり、それ以後に設立した法人は使えません。3割特例は個人事業者だけの制度（令和9・10年分）です。

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ツール簡易課税の納税額を計算する単一の事業区分で、簡易課税による消費税の納税額を計算できます。計算する

預り家賃と敷金の経理

管理委託方式では、入居者から回収した家賃はいったん預り金として処理し、自社の収益には管理料だけを計上します。回収した家賃を売上に入れてしまうと、売上も消費税の判定も実態より大きく見えてしまいます。

敷金も預り金で管理し、退去時の精算で修繕費の負担分を差し引いて返還します。サブリース方式や所有方式で返還しない敷金（敷引き）がある場合は、返還しないことが確定した時点で収益に振り替えます。

毎月のオーナー精算書と帳簿の残高を一致させておくことが、税務調査にもオーナーとのトラブルにも効く基本動作です。科目ごとの仕訳は不動産管理業の仕訳事例集で確認できます。

具体例：運営方式によって変わる消費税区分

同じ賃貸マンションを扱う場合でも、管理委託方式なら管理料（課税）だけを売上に計上すれば足ります。一方、サブリース方式では住宅家賃の受け取り（非課税）と、オーナーへの支払賃料の両方を管理する必要があります。課税・非課税の区分がより複雑になり、日々の記帳の手間も変わります。

見落としやすいポイント

ポイント	確認すること
管理委託契約書の消費税区分	管理料の金額と消費税の記載が明確か。契約書と請求書・帳簿の区分を一致させる
敷金・保証金の返還債務	将来返還する債務のため、収益に計上せず負債（預り金）として管理する
オーナーごとの精算書の保存	複数のオーナーから受託する場合、オーナーごとの家賃精算書が税務調査の説明資料になる
共益費・駐車場収入の区分	住宅の共益費は家賃と同じく非課税、店舗の共益費や独立した駐車場は課税。契約ごとに整理する
必要な登録・免許	管理戸数が一定規模以上なら賃貸住宅管理業の登録、入居者の仲介もするなら宅地建物取引業の免許が必要。サブリースは特定賃貸借契約の規制も受ける
帳簿・書類の保存	法人の帳簿書類は7年（欠損金が生じた事業年度は10年）保存。メールやネットで受け取った請求書は電子データのまま保存する

実務ワンポイント：運営方式の途中変更に備える

開業当初は管理委託方式で始めても、事業が拡大するとサブリース方式や不動産所有方式へ切り替えるケースもあります。運営方式を変更すると、消費税の区分や帳簿の勘定科目も見直しが必要です。変更を検討し始めた段階で税理士に相談しておくと、移行がスムーズです。

• 定款の事業目的に、不動産の賃貸・管理・売買など新しい方式の事業が含まれているか
• オーナーとの契約の切替（管理委託契約から一括借上げ契約へ）と、入居者への通知
• 課税売上割合の変化と、簡易課税の届出（適用したい課税期間の初日の前日まで）
• 物件を取得する場合の資金計画（不動産取得税・登録免許税・借入れ）
• 勘定科目と補助科目の見直し（預り金から受取家賃・支払家賃へ）

よくある質問

まとめ

不動産管理会社の開業は、運営方式（管理委託・サブリース・所有）を決めてから、法人設立届出書と青色申告の承認申請を期限内に出すことが柱です。住宅家賃は非課税・管理料は課税という区分と、預り家賃・敷金の預り金処理を最初から帳簿に組み込み、オーナー精算書と残高を毎月一致させましょう。方式の変更や物件の取得を考え始めたら、消費税と取得時の税金を早めに試算しておくと安心です。