相続税と贈与税は、受け取った財産を「いくらと見るか」で税額が決まります。この章では、その出発点となる「時価」の考え方と、国税庁の財産評価基本通達のしくみを説明します。

相続税法の「時価」と財産評価基本通達

相続税法22条は、相続・遺贈・贈与で取得した財産の価額を「時価」で計算すると定めています。これを時価主義といいます。

相続税法は、配偶者居住権（23条の2）や定期金に関する権利（24条・25条）など一部の財産について評価方法を定めています。一方、土地・建物・株式・預貯金などの具体的な評価方法は、国税庁の財産評価基本通達（評基通）が財産の種類ごとに定めています。

評基通1は、時価を、課税時期に不特定多数の人の間で自由に取引した場合に通常成立する価額と説明しています。そして、その価額は評基通の定めによって評価した価額によるとしています。申告では、評基通に沿って評価するのが基本です。

評基通は国税庁の内部の通達で、国民を直接しばる法律ではありません。それでも最高裁令和4年4月19日判決は、課税庁が特定の人だけ評基通より高い価額で課税することは、合理的な理由がない限り平等原則に反するとしました。評基通は、全国の納税者に共通するものさしとして働いています。

ただし、評基通どおりに評価することが著しく不適当な場合は、国税庁長官の指示を受けて別の方法で評価されます。これが総則6項（評基通6）で、詳しくは総則6項と最高裁令和4年判決で説明します。

課税時期：いつの時点で評価するか

財産は「課税時期」の価額で評価します。課税時期は、相続・遺贈では被相続人（亡くなった人）が亡くなった日、贈与では財産を取得した日です。贈与で財産を取得した日がいつになるかは、贈与の成立と課税の時期で説明します。

評価は、課税時期の状況（現況）にもとづいて行います。たとえば土地の地目は登記簿ではなく課税時期の現況で判定し、面積も課税時期の実際の面積を使います。課税時期に何を確かめるかを、財産ごとにまとめると次のとおりです。

路線価は毎年1月1日を評価時点として定められ、令和8年分は2026年7月1日に公表されました。1月〜6月に亡くなった場合も、その年分の路線価を使います。公表前に相続があったときは、公表を待って評価します。

評価の原則：評価単位・共有・果実など

評基通は、第1章の総則で評価全体に共通するルールを定めています。そのあと第2章で土地、第3章で家屋、第4章で構築物の評価を定めています。このほか、立木、動産、株式・公社債・預貯金などの評価方法も定めています。

主な財産の評価方法一覧

財産の種類ごとの評価方法の要点を、不動産と、金融資産・その他に分けて示します。計算の詳細は、右の列の章で説明します。

表の借家権割合30％は、札幌国税局の令和8年分の財産評価基準書で確認できる割合です。

2026年の改正状況と検討中の見直し

2026年10月17日時点で確認できる評基通の改正と、検討中の見直しは次のとおりです。改正は、いつ取得した財産から適用されるかで使い分けます。申告書を出す日ではなく、課税時期で判断します。

土地・家屋・預貯金などの評価方法そのものを変える評基通の改正は、2026年10月17日時点では行われていません。貸付用不動産の見直しも、評基通の改正ではなく、別の個別通達の案として示されています。最終的な内容と制定日は、国税庁の公表を確認する必要があります。

一物多価：同じ財産でも場面で価額が違う

同じ土地や株式でも、どの税金のどの場面かによって、使う価額が違います。これを「一物多価」といいます。相続税評価額は、相続税・贈与税で無償の取得を評価するための価額で、どの場面でも通用する値段ではありません。

土地の評価は、「どの地目か」「どこまでを1つの土地とみるか」「路線価方式か倍率方式か」を決めることから始まります。この章では、土地評価の全体の流れと、路線価図・評価倍率表の読み方を説明します。

土地評価の5つのステップ

土地の評価は、次の順番で進めます。最初の3つで「何を、どの範囲で、何㎡として評価するか」を決め、4つ目で金額を計算し、5つ目で貸しているかどうかなどの権利関係を反映します。

評価額が決まったら、相続税の計算では小規模宅地等の特例を検討します。要件を満たせば、自宅の敷地などの評価額から最大80％を減額できます（小規模宅地等の特例の全体像）。

地目の判定：登記簿ではなく現況で

土地は地目ごとに評価します（評基通7）。地目は、宅地、田、畑、山林、原野、牧場、池沼、鉱泉地、雑種地の9つです。山林には保安林も含みます。

地目は、登記簿に書かれた地目ではなく、課税時期の現況で判定します。たとえば登記簿上は「畑」でも、課税時期に家が建って宅地として使われていれば、宅地として評価します。宅地に当たらない駐車場や、ゴルフ場、遊園地、運動場、鉄軌道用地などは雑種地です。

地目ごとに評価するのが原則ですが、例外が2つあります。1つは、一体として利用されている一団の土地が2以上の地目からなる場合で、主な地目の土地として一団ごとに評価します。たとえば、ゴルフ練習場の建物の敷地と駐車場などを一体として使っている場合です。

もう1つは、市街化調整区域以外の都市計画区域で、市街地のような形態になっている地域の例外です。対象は、市街地農地（生産緑地を除く）・市街地山林・市街地原野・宅地と状況が似た雑種地です。このうち2以上の地目が隣り合い、形状や位置などから一団で評価するのが合理的な場合は、その一団ごとに評価します。

宅地の評価方式はこの章の後半と路線価と基本の計算以降で、農地・山林・原野・雑種地の評価は農地・山林・原野・雑種地と北海道の注意点で説明します。

評価単位：宅地は「1画地」ごと

宅地は「1画地」ごとに評価します。1画地は、利用の単位となっている1区画のことで、登記の単位である筆とは一致しません。2筆以上で1画地になることも、1筆が2画地以上に分かれることもあります。

区切り方の基本は、次の2つです。

• 自分で使っている土地（自用地）は、居住用か事業用かを問わず、全体を1画地とします。
• 他の人の権利（借地権・借家権など）がある場合は、権利の有無・種類・権利者ごとに区分します。貸家が数棟あれば、原則として各棟の敷地ごとに1画地です。

使用貸借（無償で土地を貸すこと。固定資産税などの相当額以下の金銭のやりとりを含みます）による土地の使用権は、他の人の権利としては扱いません（価額は零）。自分の土地の一部を使用貸借で貸していても、全体を自用地として1画地で評価します。逆に、隣の土地を使用貸借で借りて一体で使っていても、借りている土地は合算しません。

最後の例は「不合理分割」と呼ばれます。贈与や遺産分割で、分割後の土地が通常の用途に使えないなど著しく不合理な場合が対象です。無道路地・帯状の土地・著しく狭い土地が生じる分割や、建物を建てるための接道義務を満たさない間口での分割などが当たります。

地積：登記簿ではなく実際の面積

地積（土地の面積）は、課税時期の実際の面積で評価します（評基通8）。登記簿の面積と実際の面積が違うことがあるため、測量図などで確認します。

倍率方式で評価する土地で、実際の面積が固定資産税の台帳の面積と違う場合は、実際の面積に対応する固定資産税評価額を求め、それに倍率を掛けます。山林の面積は、傾斜面の面積ではなく水平面積で測ります。

路線価方式と倍率方式

宅地は、市街地のような形態になっている地域では路線価方式、それ以外の地域では倍率方式で評価します（評基通11）。自分の土地がどちらの地域にあるかは、国税庁の路線価図・評価倍率表で確認します。

路線価は、国税局長が売買実例価額、地価公示価格、鑑定評価額、精通者意見価格などをもとに評定します。毎年1月1日を評価時点とし、地価公示価格等の80％程度を目途に定められます。

路線価の基準になるのは、その道路のほぼ中央にあり、その道路だけに接し、標準的な間口と奥行をもつ長方形・正方形の宅地です。実際の土地がこの標準と違えば、奥行や形などに応じて補正します（路線価と基本の計算〜不整形地・無道路地など）。奥行価格補正率をはじめ多くの補正率は、ビル街・高度商業・繁華街・普通商業・併用住宅・普通住宅・中小工場・大工場の7つの地区区分ごとに違います。

路線価地域でも、路線価の付いていない道路だけに接する宅地があります。この場合は、納税義務者の申出などにより、税務署長がその道路に特定路線価を設定することができます（評基通14-3）。

固定資産税評価額は、市町村が発行する固定資産評価証明書で確認できます。所有する不動産の一覧である名寄帳も、土地の漏れを防ぐのに役立ちます。名寄帳は市町村ごとに作られるので、他の市町村にある土地はそれぞれの市町村で取得します。札幌市では、評価証明書は1通450円、名寄帳の写しは無料で、市税事務所などで取得します（札幌の相続の窓口）。

路線価・評価倍率は、課税時期の属する年分を使います。令和8年分は2026年7月1日に公表され、2026年1月1日から12月31日までに取得した財産の評価に使います。国税庁の路線価のサイトでは、平成30年分から令和8年分まで見ることができます。

路線価図と評価倍率表の読み方

路線価図では、道路ごとに「215D」のような表示があります。数字は1㎡当たりの路線価を千円単位で表し、アルファベットは借地権割合を表します。「215D」なら、1㎡当たり215,000円、借地権割合60％です。

借地権割合は、借地権・貸宅地・貸家建付地など、他の人の権利が関係する土地の評価に使います（貸家建付地・借地権）。自分で使っている土地（自用地）の評価には使いません。

路線価図には、その道路の地区区分も記号で示されています。記号の「黒塗り」「斜線」などで、地区区分と借地権割合が適用される範囲も示されます。どの地区区分に当たるかで補正率が変わるので、路線価とあわせて確認します。

倍率地域の土地は、評価倍率表で倍率を調べます。評価倍率表には、市区町村の町（丁目）または大字ごとに、借地権割合と、宅地・田・畑・山林・原野・牧場・池沼の倍率が載っています。

国税庁は、申告の際に路線価図・評価倍率表の正誤表を必ず確認するよう案内しています。北海道・札幌の令和8年分の路線価の動きは令和8年分 北海道・札幌の路線価で紹介しています。

路線価方式の土地評価は、路線価に奥行に応じた補正率を掛け、面積を掛けるのが基本です。この章では、計算の土台となる奥行価格補正を、計算例と計算ツールで確かめます。

基本の算式と用語

1つの道路だけに接する宅地は、次の算式で評価します（評基通15）。

自用地としての評価額＝路線価×奥行価格補正率×地積

路線価の基準になるのは、その道路のほぼ中央にあり、その道路だけに接し、標準的な間口と奥行をもつ長方形・正方形の宅地です。奥行が標準と違う土地は、奥行距離に応じた奥行価格補正率で調整します。

路線価

道路（路線）ごとに付けられた1㎡当たりの価額です。毎年1月1日を評価時点とし、地価公示価格等の80％程度を目途に国税局長が定めます。路線価図では千円単位で表示されます。

正面路線

評価の基準にする道路です。1つの道路だけに接する土地は、その道路が正面路線です。2つ以上の道路に接する場合の決め方は角地・二方路線などで説明します。

奥行距離

正面路線から土地の奥までの距離です。長方形の土地なら、道路と垂直な辺の長さです。形の整っていない土地では、地積を間口距離で割った「計算上の奥行距離」を使う場合があります（不整形地・無道路地など）。

地積

課税時期の実際の面積です（土地評価の全体像）。

地区区分

路線価地域を、ビル街・高度商業・繁華街・普通商業・併用住宅・普通住宅・中小工場・大工場の7つに分けたものです（評基通14-2）。奥行価格補正率をはじめ、多くの補正率が地区区分ごとに違います。

路線価図の数字は千円単位なので、「200」は1㎡当たり20万円です。数字のあとのアルファベットは借地権割合で、自分で使っている土地（自用地）の計算には使いません（路線価図の読み方）。

地区区分で奥行価格補正率が違う

奥行価格補正率は、地区区分ごとに別の表になっています。同じ奥行でも、住宅地と商業地、工場地では率が違います。主な地区区分の率を、代表的な奥行で比べると次のとおりです。

たとえば奥行30mの土地は、普通住宅地区なら0.95に下がりますが、普通商業・併用住宅地区や中小工場地区では1.00のままです。奥行60m以上64m未満では、普通住宅地区が0.86なのに対し、中小工場地区は0.99です。地区区分を取り違えると、評価額が大きくずれます。

地区区分は、正面路線の地区で判断します。ビル街地区・繁華街地区・大工場地区を含む7地区すべての率は、このページの計算ツールに収録しています。

普通住宅地区の奥行価格補正率

普通住宅地区の奥行価格補正率の主な値と、路線価20万円の場合の1㎡当たりの価額は次のとおりです。率を掛けた結果を見ると、奥行の違いが価額にどれだけ影響するかがわかります。

52m以上100m未満は、0.88から0.81まで段階的に下がります。全区分の値は計算ツールに収録しています。

表の区分は「○m以上○m未満」で、境目の値は大きい側の区分に入ります。奥行がちょうど24mなら「24m以上28m未満」の0.97で、1.00ではありません。奥行がちょうど10mなら「10m以上」の区分で1.00です。

この表は、相続税・贈与税の財産評価基本通達の付表1（平成30年分以降用）です。2018年（平成30年）1月1日以後の相続・遺贈・贈与に使う表で、2026年（令和8年）10月時点でも現行です施行中。それより前の取得に使う旧表とは値が違います。

計算例で確かめる

この例のように、奥行価格補正は計算の1段目にすぎません。奥行が間口の2倍以上ある土地は奥行長大補正、間口が狭い土地は間口狭小補正がかかります（角地・二方路線など）。同じ300㎡でも、間口15m・奥行20mの土地なら奥行価格補正率は1.00で、ほかの補正もかからず、評価額は6,000万円です（200,000円×1.00×300㎡）。

計算ツールで試す

次のツールで、地区区分・路線価・奥行・間口・地積を入力すると、奥行価格補正から評価額までを計算できます。角地や裏面の道路（角地・二方路線など）、不整形地（不整形地・無道路地など）、地積規模の大きな宅地（地積規模の大きな宅地）、貸家建付地などの利用区分（貸家建付地・借地権）も入力できます。

入力する主な項目は次のとおりです。地区区分は正面路線の地区、路線価は1㎡当たりの金額です（路線価図の「200」は200,000円）。奥行・間口はメートル、地積は㎡です。

角地などの場合は、側方路線・裏面路線の路線価と、その道路から見た奥行、角地・準角地・二方路線の別を入力します。貸している土地では、借地権割合と賃貸割合も入力します。

補正の全体の順序

路線価方式の補正は、国税庁の「土地及び土地の上に存する権利の評価明細書」の欄の順に行います。奥行価格補正はその最初の段階です。全体の流れは次のとおりです。

路線価の付いていない道路だけに接する宅地は、税務署長に特定路線価の設定を申し出る方法があります。倍率地域の宅地は、固定資産税評価額に倍率を掛けて評価します（土地評価の全体像）。

2つ以上の道路に接する土地は評価額が加算され、間口が狭い土地や奥行が長すぎる土地は減額されます。この章では、加算と減額のしくみと計算の順番を、計算例で説明します。

正面路線の決め方

2つ以上の道路に接する土地では、まず評価の基準にする「正面路線」を決めます。正面路線は、原則として「路線価×奥行価格補正率」が高い方の道路です。路線価そのものが高い方とは限りません。

地区区分が違う道路に接する場合は、それぞれの道路の地区区分の奥行価格補正率で計算して比べます。計算した額が同じなら、土地が接している距離が長い方を正面路線とします。

路線価は道路Aの方が高いものの、奥行価格補正後の額は道路Bの方が高いので、正面路線は道路Bです。道路Aは側方路線になり、1㎡当たりの価額は195,000円＋200,000円×0.95×0.03＝200,700円です。正面路線の間口は30m、奥行÷間口は2未満なので減額の補正はなく、評価額は200,700円×450㎡＝90,315,000円になります。

正面路線が決まったら、側方路線の奥行価格補正率と加算率も、正面路線の地区区分の表を使います。側方路線が別の地区区分にあっても、その地区の表は使いません。

側方路線影響加算：角地・準角地

正面と側面の2つの道路に接する角地は、側方路線の影響を加算します（評基通16）。

1㎡当たりの加算額＝側方路線価×側方路線から見た奥行の奥行価格補正率×側方路線影響加算率

この加算額を、正面路線価に奥行価格補正率を掛けた額に足し、最後に地積を掛けます。側方路線から見た奥行は、長方形の土地なら、正面路線から見たときの間口の長さにあたります。加算率は地区区分と、角地か準角地かで決まります。準角地とは、1つの道路が折れ曲がった部分の内側にある土地のことです。

角地でも、角地としての効用を現実に持たない場合は、側方路線影響加算率の代わりに二方路線影響加算率を使います。また、土地の一部しか側方路線に接していない場合は、接している部分の割合に応じて加算額を調整します。

二方路線影響加算：裏面にも道路がある土地

正面と裏面の両方に道路がある土地は、裏面の道路の影響を加算します（評基通17）。三方・四方を道路に囲まれた土地は、側方と二方の加算を合わせて計算します（評基通18）。

1㎡当たりの加算額＝裏面路線価×裏面から見た奥行の奥行価格補正率×二方路線影響加算率

商業地ほど加算率が高く、普通住宅地区の加算は小さめです。同じ土地で、もう1つの道路の付き方による違いを比べると次のとおりです。

側方から見た奥行は15m、裏面から見た奥行は20mで、いずれも奥行価格補正率は1.00です。三方路線は、側方と二方の加算を合わせて計算します。

この例では、正面の道路だけの場合と比べた増加は、角地で2.25％、準角地・二方路線で1.5％です。増加の割合は、もう1つの道路の路線価と加算率で決まります。高度商業地区・繁華街地区のように角地の加算率が0.10の地区では、角地の影響がより大きくなります。

間口狭小補正・奥行長大補正

間口が狭い土地や、奥行が間口に比べて長すぎる土地は減額します（評基通20-4）。間口距離は、正面路線に接している部分の長さです。対象は、不整形地と無道路地以外の宅地です。不整形地と無道路地は、それぞれの補正の中で間口の狭さを考慮します（不整形地・無道路地など）。

評価額＝（奥行価格補正・加算後の1㎡当たり価額）×間口狭小補正率×奥行長大補正率×地積

奥行長大補正率は、奥行の長さではなく「奥行距離÷間口距離」の比率で引きます。奥行40mでも間口が25mなら比率は1.6で、奥行長大補正はかかりません（奥行価格補正は別にかかります）。逆に奥行20mでも間口が5mなら比率は4.0で、奥行長大補正率0.94がかかります。

率は地区区分ごとに違います。たとえば普通商業・併用住宅地区の間口狭小補正率は、4m未満0.90、4m以上6m未満0.97で、6m以上は1.00です。奥行長大補正率も、比率2以上3未満は1.00で、3以上4未満が0.99です。

計算の順番：加算してから減額する

角地などの加算と、間口狭小・奥行長大の減額が両方ある土地は、加算したあとの1㎡当たり価額に減額の補正率を掛けます。国税庁の評価明細書の欄も、この順番で並んでいます。

形がいびつな土地や道路に面していない土地は、整った土地より使いにくいため、評価額を下げる補正が用意されています。どの補正がどれだけ効くのかを、計算例で確認します。

不整形地：想定整形地とかげ地割合で補正する

三角形・台形・L字形などの不整形地は、整形地としての価額に不整形地補正率を掛けて評価します。整形地としての価額は、計算上の奥行距離（地積÷間口距離。想定整形地の奥行が上限）を使う方法など、国税庁が示す4つの方法のいずれかで求めます。

補正率は、次の順に決めます。まず、正面路線に面して土地全体を囲む長方形（または正方形）を描きます。これを想定整形地といい、土地からはみ出した部分を「かげ地」と呼びます。

かげ地割合＝（想定整形地の地積−不整形地の地積）÷想定整形地の地積

次に、地区区分と地積区分で、使う列を選びます。普通住宅地区の地積区分は、A＝500㎡未満、B＝500㎡以上750㎡未満、C＝750㎡以上です（普通商業・併用住宅地区は650㎡と1,000㎡で区切ります）。最後に、かげ地割合の行の率を読みます。かげ地割合が10％未満なら補正はありません。

原表は5％刻みです（例：普通住宅地区Aの25％以上30％未満は0.92、35％以上40％未満は0.88）。全区分の率は、路線価の見方と基本の計算の計算ツールに組み込んでいます。

間口が狭い不整形地は、「不整形地補正率×間口狭小補正率」を補正率とします。積は小数点以下2位未満を切り捨て、0.60が下限です。奥行長大補正もかかる土地は、「間口狭小補正率×奥行長大補正率」と比べて低い方を選べます。間口狭小・奥行長大の単独の補正（角地・二方路線・間口狭小・奥行長大）と、不整形地補正を重ねて掛けることはできません。

無道路地：通路を開設する部分の価額を差し引く

無道路地は、道路に接していない宅地です。道路に接していても、建物を建てるのに必要な接道義務を満たしていない宅地も含みます。

がけ地と土砂災害特別警戒区域

平らな部分とがけ部分が一体になった宅地で、がけ部分を通常の用途に使えないときは、がけ地がないとした価額にがけ地補正率を掛けます。補正率は、総地積に占めるがけ地の割合と、斜面の向きで決まります。地区区分による違いはありません。

原表は0.10刻みです（例：南向き0.20以上0.30未満は0.92）。

表にない向き（東南など）は、両方の向きの率の平均でかまいません。がけ部分を山林などの別の評価単位として評価する場合は、この補正は使いません。

土砂災害特別警戒区域（いわゆるレッドゾーン）を含む宅地は、区域外とした価額に特別警戒区域補正率を掛けます施行中。2019年（平成31年）1月1日以後の相続・贈与から適用されています。区域内の割合が0.10以上なら0.90、0.40以上なら0.80、0.70以上なら0.70です。がけ地補正もかかる場合は2つの率を掛け合わせ（小数点以下2位未満切捨て）、0.50が下限です。

国税庁の設例：総地積400㎡のうち区域内300㎡（0.75→0.70）、南向きのがけ地200㎡（0.50→0.82）
0.70×0.82＝0.574→0.57　評価額＝100,000円×1.00×0.57×400㎡＝22,800,000円

対象は、課税時期に指定されている特別警戒区域だけです。土砂災害警戒区域（イエローゾーン）は対象外で、倍率地域の宅地も対象外です。

容積率の異なる地域にまたがる宅地と都市計画道路予定地

1つの宅地が容積率の違う2つ以上の地域にまたがる場合は、容積率の差に応じた控除割合で減額します。控除割合には、地区ごとの「影響度」が掛かります。影響度は高度商業・繁華街地区0.8、普通商業・併用住宅地区0.5、普通住宅地区0.1です。普通住宅地区は影響度が小さいため、減額もわずかです。

容積率は、都市計画で定める指定容積率と、前面道路の幅で決まる基準容積率のうち小さい方を使います。正面路線側の容積率の方が低いなど、控除割合がマイナスになる場合は減額しません。

都市計画道路の予定地を含む宅地は、予定地がないとした価額に補正率を掛けます。補正率は地区区分・容積率・予定地部分の割合で決まり、0.50〜0.99の範囲です。普通住宅地区では0.80〜0.99で、容積率が高いほど、予定地部分の割合が大きいほど低くなります。

私道とセットバック

行き止まりの私道のように、特定の人だけが通る私道は、私道でないとした価額の30％で評価します。一方、不特定多数の人が通る私道は評価しません（0円）。

どちらに当たるかは、幅員の大小ではなく、ある程度の公共性があるかで判断します。自宅への通路として自分だけが使う路地状の部分は私道ではなく、宅地と一体で1画地として評価します。

幅4m未満の道路（建築基準法42条2項の道路）に面した宅地は、建替えのときに道路として土地を提供する必要があります。原則として、道路の中心線から2m後退した線が道路境界線とみなされます。この提供部分をセットバック部分といい、その部分の評価額の70％を差し引きます。

利用価値が著しく低下している宅地と、補正をかける順番

付近の宅地に比べて利用価値が著しく低い宅地は、低下している部分の面積に対応する価額の10％を差し引けます。国税庁のタックスアンサーが示す取扱いで、通達の条文ではありません。

• 道路より著しく高い・低い位置にあり、付近の宅地に比べて高低差が著しい宅地
• 地盤に甚だしい凹凸がある宅地、震動が甚だしい宅地
• 騒音、日照阻害（建築基準法の日影時間を超えるもの）、臭気、忌みなどで、取引金額に影響があると認められる宅地

ただし、路線価や固定資産税評価額、倍率がその事情を考慮して付けられている場合は使えません。付近の宅地も同じ程度の高低差があるなら、「著しい」とはいえません。

複数の補正がある土地は、評価明細書の順に計算します。順番を間違えると評価額が変わります。

10％の減額は評価明細書に専用の欄がないため、備考欄などで計算します。不整形地補正やセットバックを含む路線価方式の計算は、路線価の見方と基本の計算の計算ツールで試算できます。

面積の大きい宅地は、「規模格差補正率」を掛けて評価額を下げられます。札幌市を含む北海道では、1,000㎡以上が面積の基準です。

どんな制度か：広い宅地の評価額を補正率で下げる

地積規模の大きな宅地の評価は、面積が一定以上の宅地について、通常の路線価方式の計算に規模格差補正率を掛ける仕組みです施行中。2018年（平成30年）1月1日以後の相続・遺贈・贈与から適用されています。

同じ時期に、それまでの「広大地の評価」は廃止されました。2017年（平成29年）12月31日までの相続等に使われた旧制度とは要件も計算方法も異なるため、混同しないよう注意が必要です。

規模格差補正率は、三大都市圏以外なら1,000㎡で0.80（20％減）、10,000㎡で0.68（32％減）です。面積が大きいほど補正率は低くなります。

適用要件：面積・地区・除外の確認

面積要件は、三大都市圏で500㎡以上、それ以外の地域で1,000㎡以上です。面積は登記簿の地積ではなく、課税時期の実際の面積で判定します。土地を評価する単位（1画地）ごとの面積で見る点にも注意が必要です（土地評価の全体像）。

路線価地域では、普通住宅地区または普通商業・併用住宅地区にあることが必要です。ビル街・高度商業・繁華街・中小工場・大工場地区の宅地は対象外です。正面路線が2つ以上の地区にまたがるときは、宅地の過半が属する地区で判定します。倍率地域には地区の要件がありません。

容積率は、都市計画で定める指定容積率で判定します。前面道路の幅で決まる基準容積率ではありません。指定容積率が2つ以上にまたがる宅地は、面積で加重平均した容積率で判定します。

共有地は、持分に応じた面積ではなく、共有地全体の面積で判定するとされています（国税庁の質疑応答事例。詳しくは税務署等で確認してください）。

札幌市・北海道は「三大都市圏以外」：1,000㎡が基準

三大都市圏は、首都圏整備法・近畿圏整備法・中部圏開発整備法で指定された一部の区域です。北海道は含まれません。そのため、札幌市を含む北海道内の宅地は1,000㎡以上が面積要件で、補正率の計算にも「三大都市圏以外」の数値を使います。

札幌市内でも、次の宅地は対象外です。市街化調整区域（上の一部の区域を除く）、工業専用地域、札幌都心部の商業地域など指定容積率400％以上の地域、ビル街・高度商業・繁華街・中小工場・大工場地区の宅地です。

規模格差補正率の計算

規模格差補正率＝（Ⓐ×Ⓑ＋Ⓒ）÷Ⓐ×0.8
Ⓐ＝地積（㎡）。小数点以下2位未満を切り捨てます。

端数は四捨五入ではなく切捨てです。たとえば三大都市圏以外の3,000㎡は（3,000×0.85＋250）÷3,000×0.8＝0.7466…で、四捨五入なら0.75ですが、切り捨てて0.74になります。

計算例：札幌市内の1,500㎡の宅地

同じ土地が三大都市圏にあれば、（1,500×0.90＋75）÷1,500×0.8＝0.76となり、補正率は少し低くなります。

他の補正との併用・倍率地域・農地や山林

路線価地域では、路線価×奥行価格補正率×各種の画地補正率×規模格差補正率×地積で評価します。不整形地・無道路地・セットバックなどの補正は、通常どおり併用できます（不整形地・無道路地・がけ地・セットバック・私道）。間口狭小・奥行長大の補正がある場合も、さらに規模格差補正率を掛けます。

倍率地域では、次の2つのうち低い方で評価します。

• 固定資産税評価額×倍率
• 近くの標準的な宅地の固定資産税評価額×倍率を路線価とみなし、普通住宅地区の画地補正率と規模格差補正率を適用した価額

市街地農地・市街地周辺農地・市街地山林・市街地原野と、宅地に状況が似ている雑種地にも適用があります。宅地であるとした場合に要件を満たすことが条件で、宅地への転用が見込めない土地は対象外です。規模格差補正率には造成費が含まれないため、補正後に宅地造成費を別に差し引きます。

国税庁の設例（三大都市圏以外・普通住宅地区・畑1,500㎡・路線価100,000円・奥行価格補正率0.89・整地費600円／㎡）
1㎡当たり＝100,000円×0.89×0.77−600円＝67,930円　評価額＝67,930円×1,500㎡＝101,895,000円

農地や山林の評価の全体は農地・山林・原野・雑種地と北海道の注意点で説明します。

土地を人に貸していたり、土地の上のアパートを貸していたりすると、土地の評価額は「自用地としての価額」から他人の権利の分を差し引いて計算します。逆に、家族に無償で貸している土地は、原則として減額されません。

評価の出発点は「自用地としての価額」

自用地としての価額は、所有者が自分で使っているとした場合の評価額です。路線価方式や倍率方式で計算した額で、前の章までの補正もすべて含みます。土地を貸していると、ここから借地人や借家人の権利の分を差し引きます。

借地権割合は、路線価図の記号で示されます。A＝90％、B＝80％、C＝70％、D＝60％、E＝50％、F＝40％、G＝30％です。倍率地域では、評価倍率表に割合が載っています（土地評価の全体像）。

借地権と貸宅地（底地）

借地権は、建物を建てるために他人の土地を借りる権利です。普通借地権・旧法の借地権は、自用地としての価額×借地権割合で評価し、借地人の相続財産になります。土地の所有者側の貸宅地（底地）は、自用地としての価額から借地権の価額を差し引いて評価します。

借地権を設定するときに権利金を払う慣行がないと認められる地域では、借地権は評価しません。その場合でも、貸宅地は借地権割合を20％として差し引きます（自用地の80％）。国税局長が貸宅地割合を定めている地域では、その割合によります。

定期借地権の目的となっている宅地は、自用地としての価額から定期借地権の価額を差し引きます。ただし、差し引く額が次の割合の額より少ないときは、その割合の額を差し引きます。

たとえば自用地1億円、残存期間12年、定期借地権の価額が800万円なら、15％の1,500万円を差し引いて8,500万円になります。一般定期借地権の底地には、課税上の弊害がなければ、底地割合を使う別の評価方法も認められています。

借りた土地の上のアパートを貸している場合の借地権（貸家建付借地権）も、貸家建付地と同じ考え方で借家人の権利の分を差し引きます。借地権を第三者に又貸ししている場合（転貸借地権）は、借地権の価額から転借権の価額を差し引きます。

貸家建付地：借地権割合×借家権割合×賃貸割合を差し引く

所有者が自分の土地にアパートや貸家を建てて貸している場合、その敷地を貸家建付地といいます。借家人は建物を通じて土地も利用しているため、その分を差し引きます。

貸家建付地の評価額＝自用地としての価額−自用地としての価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合

借家権割合は30％です。札幌国税局の令和8年分の財産評価基準書でも30％で、他の国税局も30％とされています。

賃貸割合は、建物の各独立部分の床面積の合計のうち、課税時期に賃貸されている部分の床面積の割合です。独立部分とは、壁や扉、天井・床で他と完全に区切られ、独立した出入口がある部分をいいます。共用の廊下や階段を通って出入りする部屋も独立部分です。ふすまやベニヤ板の仕切りでは、独立部分になりません。

建物（貸家）も、固定資産税評価額から借家権割合×賃貸割合の分を差し引いて評価します（家屋・構築物の評価）。

空室があるとき：賃貸割合と一時的な空室

課税時期にたまたま空いていた部屋が一時的な空室にすぎないなら、賃貸されているものとして扱えます。一時的かどうかは、次の点を総合して判断します。

「1か月程度」はあくまで例示で、超えたらすぐ認められないという基準ではありません。一方、全室が空いていて借家人がいない貸家の敷地は、貸家建付地ではなく自用地として評価します。賃貸するために新築しても、課税時期にまだ貸していなければ同じく自用地です。借地借家法の適用がない従業員社宅の敷地も、自用地として評価します。

なお、小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）にも空室の判定がありますが、根拠も基準も評価とは別です。特例では、いつでも入居できる状態で募集を続けているかが問われます（貸付事業用宅地等）。

使用貸借：親の土地に子が家を建てた場合

使用貸借は、土地を無償で貸すことです。固定資産税などの公租公課に相当する額以下のお金を受け取っている場合も、使用貸借に当たります。権利金や、地代の代わりになる経済的な利益を受け取っている場合は当たりません。

建物を建てるための使用貸借による土地の使用権は、価額を零とします。そのため、子が親の土地を無償で借りて家を建てても、借地権相当額の贈与税はかかりません。

その後に親が亡くなり、子が土地を相続した場合は、土地は自用地として評価します。子の建物がアパートで他人に貸していても、土地は貸家建付地になりません。建物の方は、自用か貸付けかに応じて評価します。

反対に、借地人の子などが底地を取得して地代を払わなくなると、借地権の贈与があったものとして扱われます。「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を出せば、課税されません。借地人の子が親の借地権を無償で使って家を建てる場合は、「借地権の使用貸借に関する確認書」で使用貸借であることを確認します。

相当の地代と土地の無償返還に関する届出書

権利金を払う慣行のある地域で、権利金の代わりに相当の地代を払う方法があります。相当の地代は、土地の自用地としての価額のおおむね年6％程度です。自用地としての価額は、設定や相続などの年以前3年間の平均額を使います。

会社と個人の間でよく使われるのが、土地の無償返還に関する届出書です。将来、借地人が土地を無償で返すことを届け出るもので、評価は次のようになります。

実際の地代が相当の地代に満たない場合は、借地人が地主から利益の贈与を受けたものとして借地権を計算します。また、被相続人が同族会社に土地を貸していて自用地の80％で評価したときは、残りの20％相当額をその会社の株式の評価（純資産価額）に含めます。個人と会社を通じて、土地の価額が100％反映されるようにする趣旨です。

家屋は、原則として固定資産税評価額をそのまま評価額とします。貸家、建築中の家屋、増改築した家屋、門・塀や庭、構築物には、それぞれ別の調整があります。

家屋の基本：固定資産税評価額×1.0

自分で住んだり使ったりしている家屋（自用家屋）は、固定資産税評価額に1.0を掛けた額で評価します。札幌国税局の令和8年分の財産評価基準書でも、倍率は1.0です。建築費や購入価格ではありません。

評価の単位は、原則として1棟ごとです。電気・ガス・衛生・給排水・温湿度調整（冷暖房など）・消火・昇降機などの設備は、家屋と構造上一体のものとして家屋の価額に含め、別に評価しません。ネオンサインや投光器などは家屋に含めません。

マンションの家屋部分は、固定資産税評価額に区分所有補正率を掛けて評価します（マンションの評価）。配偶者居住権の評価でも、この章の家屋の評価額が計算のもとになります（配偶者居住権の評価）。

貸家：借家権割合×賃貸割合を差し引く

アパートや貸家として人に貸している家屋は、借家人の権利の分を差し引いて評価します。

貸家の評価額＝自用家屋の価額×（1−借家権割合×賃貸割合）

借家権割合は30％で、賃貸割合は床面積のうち課税時期に貸している部分の割合です。満室なら30％減になります。一時的な空室の扱いは、敷地の貸家建付地と同じです（貸家建付地・借地権・貸宅地・使用貸借）。全室が空いている貸家は、自用家屋として評価します。

借家人が持つ借家権は、家屋の価額×借家権割合×賃借割合で評価します。ただし、権利金などの名称で借家権が取引される慣行のない地域では評価しません。

建築中の家屋と、増改築が反映されていない家屋

課税時期に建築中の家屋は、まだ固定資産税評価額がありません。そこで、費用現価の70％で評価します。費用現価とは、課税時期までに投じた建築費用の額を、課税時期の価額に引き直した額の合計です。たとえば費用現価が1,800万円なら、評価額は1,260万円です。

増改築をしたのに、固定資産税評価額がまだ見直されていない家屋もあります。この場合は、増改築部分以外の固定資産税評価額に、増改築部分の価額を加えます。増改築部分は、原則として付近の似た家屋の固定資産税評価額をもとに、構造・経過年数・用途などの違いを考えて評価します。似た家屋がない場合は、次の算式によります。

増改築部分の価額＝（再建築価額−償却費相当額）×70％
償却費相当額＝（再建築価額−再建築価額×0.1）×経過年数÷耐用年数

耐用年数は税法の耐用年数省令によります。経過年数は増改築の時から課税時期までで、1年未満の端数は1年とします。課税時期から申告期限までに、課税時期の状況に応じた固定資産税評価額が付けられた場合は、その額を使います。

門・塀・庭園設備と構築物

門・塀・外井戸・屋外のごみ処理設備などの附属設備は、再建築価額から建築時から課税時期までの償却費の合計額（または減価の額）を差し引き、その70％で評価します。償却は定率法で、耐用年数は耐用年数省令によります。

庭木・庭石・あずまや・庭池などの庭園設備は、調達価額の70％で評価します。たとえば調達価額が200万円なら、評価額は140万円です。なお、自動車や家財は「調達価額の70％」ではなく、売買実例価額などで評価します（保険・定期金・ゴルフ会員権・暗号資産・動産・国外財産）。

土地や家屋とは別に評価する構築物は、原則として1個ごとに評価します。分けると利用価値が著しく下がるものは、まとめて評価します。評価額は（再建築価額−建築時から課税時期までの償却費の合計額または減価の額）×70％です。期間の1年未満の端数は1年とし、償却は定率法、耐用年数は耐用年数省令によります。

2024年（令和6年）1月1日以後に相続・贈与で取得した分譲マンションは、従来の評価額に「区分所有補正率」を掛けて評価します。補正率は、築年数・総階数・所在階・敷地の持分という4つの数字だけで決まります。

2024年から評価方法が変わった理由

従来、マンションの一室は、建物を固定資産税評価額×1.0、敷地を路線価等×敷地全体の面積×敷地権の割合で評価していました。この方法は今も計算の出発点です（建物の評価は家屋・構築物の評価を参照）。

ところが国税庁の調査では、2018年（平成30年）の分譲マンションの取引で、売買価格が相続税評価額の平均2.34倍に達していました。約65％の物件は2倍以上の開きがあり、一戸建ての平均1.66倍を大きく上回る水準です。

この差を使った相続税の負担軽減が問題になりました。最高裁令和4年4月19日判決（総則6項と最高裁令和4年判決）や令和5年度与党税制改正大綱を受けて、有識者会議が2023年（令和5年）1月〜6月に計3回開かれています。その結果、2023年9月28日付で通達「居住用の区分所有財産の評価について」が定められました。2024年1月1日以後の相続・遺贈・贈与から適用されています施行中。

対象になるマンション・ならないマンション

対象は、区分所有者がいる一棟の建物のうち、居住用の専有部分一室の区分所有権（共用部分の持分を含む）と敷地利用権です。居住用かどうかは、原則として登記簿の建物の種類に「居宅」が含まれるかで判定します。次のものは対象外で、従来の方法で評価します。

区分所有補正率の求め方

評価額は、建物と敷地の従来の評価額に、それぞれ区分所有補正率を掛けて求めます。

評価額＝建物の固定資産税評価額×区分所有補正率＋敷地の自用地としての価額×区分所有補正率

補正率のもとになるのが評価乖離率です。これは「市場価格が従来の評価額の何倍か」を推計する値で、次の式で計算します。

評価乖離率＝A＋B＋C＋D＋3.220

式の符号から、築年数が浅いほど、総階数が多く所在階が高いほど、評価乖離率は大きくなります。部屋の広さに比べて敷地の持分が小さい場合も大きくなります。

次に、評価水準＝1÷評価乖離率を求めます。評価水準は「従来の評価額が市場価格の何割か」を表し、その値で補正率が決まります。

0.6という水準は、一戸建ての相続税評価額が市場価格のおおむね6割であることとの釣り合いから決められました。評価乖離率が零または負数になる場合は、建物・敷地とも評価しません（零円）。一棟の全部屋と敷地を1人で所有している場合は、敷地の補正率は1が下限です（建物には下限がありません）。

同じ算式でも、条件によって補正率は大きく変わります。国税庁の資料にある例と、当ガイドの試算を並べると次のとおりです。

検算：パンフレットの例は△0.495＋0.079＋0.054＋△0.401＋3.220＝2.457、評価水準1÷2.457≒0.407、2.457×0.6＝1.4742。Q＆Aの例は総階数指数が1を超えるため1として、△0.330＋0.239＋0.144＋△0.162＋3.220＝3.111、3.111×0.6＝1.8666。当ガイドの試算は△1.320＋0.036＋0.018＋△0.348＋3.220＝1.606、評価水準1÷1.606≒0.623で0.6以上1以下のため補正なし。

賃貸中の部屋・小規模宅地等の特例・総則6項との関係

補正後の価額は、「自用地としての価額」「自用家屋としての価額」とみなされます。部屋を貸している場合は、補正後の価額から貸家建付地・貸家の評価をします（貸家建付地・借地権）。小規模宅地等の特例も、補正後の敷地の価額をもとに適用します。

国税庁のQ＆Aには、補正率1.6278の部屋を賃貸割合100％で貸している例があります。敷地は自用地価額450万円×1.6278＝7,325,100円で、借地権割合60％・借家権割合30％なら、7,325,100円×（1−0.6×0.3×1.0）＝6,006,582円です。建物は500万円×1.6278＝8,139,000円で、貸家として8,139,000円×（1−0.3）＝5,697,300円になります。

新しい評価方法で計算しても、総則6項（通達どおりの評価が著しく不適当な場合の例外）は引き続き適用されることがあります。反対に、市場価格の大幅な下落など算式に表れない事情があれば、鑑定評価などで個別に時価を求める余地もあります。

係数の見直しと2027年からの見直し（通達案）

通達の趣旨説明では、評価乖離率の算式と0.6の水準を適時見直すこととされています。時期は、3年に1度の固定資産税の評価替えに合わせるのが合理的とされています。ただし2026年（令和8年）10月時点で、係数（3.220、△0.033など）を改める通達改正は確認できません。国税庁のタックスアンサー（令和8年4月1日現在法令等）も制定時の算式のままです。

別の動きとして、国税庁は2026年9月18日に「貸付用不動産の評価について」の通達案を公表しました通達案。意見公募の締切は10月18日で、2026年10月時点では通達はまだ制定されていません。2027年1月1日以後の相続・遺贈・贈与から適用する予定とされています。

案では、課税時期前5年以内に購入・新築した貸付用不動産を、マンション通達の定めにかかわらず評価します。原則は通常の取引価額で、取得価額を基にした価額の80％も選べる内容です。対象は賃貸している家屋とその敷地なので、自宅として住んでいる部屋は案の対象ではありません。詳しくは2027年からの貸付用不動産の評価見直しで解説します。

配偶者居住権は、亡くなった人の配偶者が、自宅に無償で住み続けられる権利です。相続税では、自宅の評価額を「配偶者の権利」と「所有者の権利」に分けて評価し、その分け方は相続税法の算式で決まっています。

配偶者居住権と4つの評価対象

配偶者居住権は、2020年（令和2年）4月1日以後に開始した相続で使える制度です。遺産分割（協議・調停・審判）か遺贈で取得し、存続期間は原則として配偶者の終身です。登記が第三者への対抗要件で、他人に譲渡することはできません。民法上のルールは配偶者居住権・配偶者短期居住権で解説しています。

配偶者居住権を設定すると、自宅は次の4つの財産に分かれ、それぞれに相続税がかかります。典型は、配偶者が居住権を取得し、子が建物と土地の所有権を取得する分け方です。

評価の算式

算式は相続税法23条の2で決まっています。ここでいう「時価」は相続税評価額のことで、建物は固定資産税評価額×1.0、土地は路線価方式か倍率方式で評価した額です。

①配偶者居住権＝建物の時価−建物の時価×（耐用年数−経過年数−存続年数）÷（耐用年数−経過年数）×複利現価率
②居住建物の価額＝建物の時価−配偶者居住権の価額
③敷地利用権＝土地の時価−土地の時価×複利現価率
④居住建物の敷地の価額＝土地の時価−敷地利用権の価額

①の分子（耐用年数−経過年数−存続年数）か分母（耐用年数−経過年数）が零以下になるときは、その値を零とします。建物が古く、存続年数が残りの耐用年数（耐用年数−経過年数）以上になる場合は、建物の時価の全額が配偶者居住権になります。

算式に入れる数字：耐用年数・経過年数・存続年数

耐用年数は、耐用年数省令の住宅用の耐用年数に1.5を掛けた年数です。店舗併用住宅でも、全体を住宅用とみなします。

経過年数は、建物の新築時から配偶者居住権が設定された時までの年数です。増改築があっても新築時から数えます。存続年数は、終身の場合は設定時の配偶者の平均余命、期間を定めた場合はその満了までの年数です（平均余命が上限）。

耐用年数・経過年数・存続年数は、いずれも6か月以上の端数を1年に切り上げ、6か月未満を切り捨てます。たとえば経過年数10年3か月は10年、平均余命11.71年は12年です。

「設定された時」は、遺産分割による場合は遺産分割が行われた時（協議の成立日、調停の成立日、審判の確定日）です。遺贈による場合は相続開始の時です。登記をした日ではありません。

法定利率と平均余命：2026年時点の数字

複利現価率は、1÷（1＋法定利率）の存続年数乗で求め、小数点以下第3位未満を四捨五入します。法定利率は設定時の民法404条の利率で、3年ごとに見直されます。2026年4月1日から2029年（令和11年）3月31日までの法定利率は、年3％のまま据え置かれました施行中。2020年4月1日から2029年3月31日までの設定は、いずれも3％で計算します。

平均余命は、設定時の属する年の1月1日現在で公表されている最新の完全生命表で、満年齢により求めます。第23回完全生命表は2022年（令和4年）3月2日に公表され、2023年（令和5年）1月1日以後の設定に使われています。国税庁の評価明細書（令和5年1月1日以降用）も、第23回にもとづく平均余命を載せています。

完全生命表は、5年ごとの国勢調査の年を対象に、国勢調査の確定数が公表された後に作られます。2025年（令和7年）の国勢調査の結果は2026年5月から公表されているため、2026年1月1日の時点で最新の完全生命表は第23回です。

この章では、2026年の設定を第23回で計算しています。2027年（令和9年）以後の設定では、その年の1月1日までに新しい完全生命表が公表されたかを、国税庁の評価明細書などで確かめてください。評価明細書に掲載された平均余命と、それに応じた複利現価率は次のとおりです。

複利現価率は1÷1.03の存続年数乗を小数点以下第3位未満で四捨五入した値です（0.492・0.424・0.681・0.813・0.888は当ガイドが同じ方法で計算）。

2026年に遺産分割で設定する場合を、第23回生命表で計算してみます。木造で経過年数15年、建物1,000万円・土地3,000万円の自宅について、配偶者の年齢と性別を変えると次のようになります。

検算：妻80歳は1,000万円−1,000万円×（33−15−12）÷（33−15）×0.701＝7,663,333円（円未満四捨五入）、3,000万円−3,000万円×0.701＝8,970,000円。夫80歳は1,000万円−1,000万円×9÷18×0.766＝6,170,000円、3,000万円×（1−0.766）＝7,020,000円。妻70歳は分子33−15−20が零以下のため零とし、建物の時価の全額1,000万円が配偶者居住権、3,000万円×（1−0.554）＝13,380,000円。

配偶者が若く存続年数が長いほど、配偶者の権利の価額は大きくなります。反対に、子が取得する所有権の価額は小さくなります。

賃貸部分・共有がある場合と、権利が消滅したときの課税

建物の一部を賃貸していた場合や、配偶者と共有していた場合は、計算のもとになる時価を調整します。賃貸・共有でないとした時価に、賃貸部分以外の床面積の割合と、被相続人の持分割合を掛けます。敷地は、土地の持分と建物の持分のうち低い割合を使います。たとえば建物の時価2,000万円、床面積の4分の1を賃貸、配偶者との共有で被相続人の持分2分の1なら、2,000万円×3/4×1/2＝750万円がもとになります。

なお、被相続人が配偶者以外の人と共有していた建物には、配偶者居住権を設定できません。一時的な空室は、賃貸している部分に含めることができます。

配偶者の死亡や存続期間の満了、建物の全部滅失で権利が消滅しても、贈与税はかかりません。一方、合意解除や放棄で消滅し、建物の所有者が対価を払わない（または著しく低い）ときは贈与税の対象です。所有者が配偶者から、消滅直前の権利の価額に相当する利益を贈与で受けたものとされます。対価を払った場合は、受け取った配偶者に譲渡所得（総合課税）が生じます（配偶者居住権の消滅と譲渡所得）。

農地・山林・原野・雑種地は、場所によって評価方式が大きく変わります。郊外では固定資産税評価額に倍率を掛ける方式が中心ですが、市街化区域の中では宅地に近い水準で評価されます。

地目・評価単位・地積の基本

土地は地目ごとに評価し、地目は課税時期の現況で判定します。登記簿の地目が「田」でも、現況が資材置場なら雑種地として評価します。宅地に当たらない駐車場や運動場なども雑種地です。

評価の単位も地目で違います。田・畑は1枚の農地（耕作の単位）ごと、山林・原野は1筆ごとが原則です。ただし市街地農地・市街地周辺農地・生産緑地、市街地山林、市街地原野は、利用の単位となっている一団の土地ごとに評価します。雑種地は、同じ目的に使われている一団ごとです。

地積は課税時期の実際の面積で、登記簿の面積ではありません。山林の地積は、傾斜面の面積ではなく水平面積です。地目・評価単位の全体像は土地評価の全体像を参照してください。

農地の4分類と評価方式

農地は、農地法や都市計画法などの区分に応じて4つに分類します。最初に市街地農地に当たるかを判定し、当たらないものを他の3つに振り分けます。

宅地比準方式では、その農地が宅地であるとした場合の1㎡当たりの価額から、1㎡当たりの宅地造成費を差し引き、地積を掛けます。宅地としての価額は、付近の宅地の評価額をもとに位置や形状の違いを考えて求めます。地積規模の大きな宅地の要件を満たせば、規模格差補正率を適用してから造成費を差し引きます。

市街地農地の価額＝（宅地であるとした場合の1㎡当たりの価額−1㎡当たりの宅地造成費）×地積

どの方式で評価するかは、評価倍率表で確認できます。田・畑の欄の「純」は純農地、「中」は中間農地、「周比準」は市街地周辺農地、「比準」「市比準」は市街地農地を示します。たとえば田の欄に「純 48」とあれば、純農地として固定資産税評価額の48倍で評価します。

生産緑地と貸し付けている農地

生産緑地は、生産緑地でないものとして評価した価額から、買取りの申出ができるまでの期間に応じた割合を控除します。

農業の主たる従事者が亡くなり、買取りの申出ができるようになった場合も5％の控除です。たとえば生産緑地でないとした価額が5,000万円なら、5,000万円×（1−0.05）＝4,750万円です。申出から3か月を経過しているものは、生産緑地としての減額はありません。

人に貸している農地は、貸し方で評価が変わります。耕作権の目的となっている純農地・中間農地は、耕作権割合50％を控除します。市街地農地などの耕作権は、離作料や付近の借地権の価額などを参考に求めます。

10年以上の期間を定めた賃貸借で、農地法18条1項本文（解約の制限）の適用がないものは、自用地としての価額から5％を控除します。農地中間管理機構への10年以上の賃貸借も同じです。機構への貸付けでも10年未満なら、耕作権の目的となっている農地として評価します。

山林・原野・牧場・池沼

山林は、純山林・中間山林が倍率方式、市街地山林が宅地比準方式（または倍率方式）です。市街地山林でも、宅地への転用が見込めないものは、近隣の純山林の価額に比準して評価します。宅地比準の価額が純山林に比準した価額を下回る場合や、急傾斜などで宅地造成ができない場合がこれに当たります。

森林法などで伐採が制限されている保安林等は、通常の価額から制限の程度に応じた割合を控除します。控除割合は、一部皆伐0.3、択伐0.5、単木選伐0.7、禁伐0.8です。特別緑地保全地区内の山林は、一部の例外を除き80％を控除します。山林に生えている立木は、土地とは別に評価します。

原野も、純原野・中間原野は倍率方式、市街地原野は宅地比準方式（または倍率方式）です。牧場と池沼は原野に準じて評価し、評価単位も原則1筆です。採草放牧地は農地法上の区分なので、評価上の地目は課税時期の現況で個別に判定します。

雑種地：駐車場・資材置場など

雑種地は、状況が似ている付近の土地（宅地や農地など）の1㎡当たりの価額をもとに、位置や形状の違いを考えて評価します。国税局長が倍率を定めている地域は、固定資産税評価額×倍率です。

所有者が自ら経営する月極駐車場は、自用地として評価します。駐車場の利用権は土地そのものに及ばないためです。市街化調整区域内の雑種地は、周囲の状況から比べる地目を判定し、宅地に比準する場合は法的な規制などによる減価（しんしゃく割合）を個別に判断します。

賃借権の目的となっている雑種地は、自用地としての価額から賃借権の価額を控除します。ただし控除額には最低限があり、地上権に準ずる賃借権は残存期間に応じ自用地価額の5％（5年以下）〜20％（15年超）、それ以外の賃借権はその2分の1です。このほか、市街化区域などのゴルフ場用地は宅地としての価額の60％から造成費相当額を差し引き、鉄軌道用地は沿接する土地の価額の3分の1で評価します。

北海道（札幌国税局）の注意点：2026年分の財産評価基準書

宅地比準方式で差し引く宅地造成費は、国税局長が年分ごとに定めます。北海道の2026年分は次のとおりで、年分が変われば金額も変わります。

傾斜度3度以下は平坦地として計算します。傾斜度は、評価する土地に最も近い道路面の高さを起点に測ります。傾斜地の金額には伐採・抜根費が含まれないため、必要なら加算します。

北海道は傾斜地や大規模な林地が多く、宅地比準の価額が純山林の価額を下回り、純山林比準になるかどうかが論点になりやすい地域です。比準のもとにするのは、評価する土地から距離的に最も近い純山林です。

森林の立木について、北海道では杉・から松・とど松の標準価額表が財産評価基準書に掲載されています。とうひ・ストローブはから松に、えぞ松・あかえぞ松はとど松に準じます。

財産評価基本通達の別表2にある「標準伐期にある森林の立木の標準価額表」は、2026年5月25日付で改正されました。2026年1月1日以後の相続・遺贈・贈与に適用されています施行中。ただし、この表には札幌国税局の欄がなく、北海道は基準書の表によります。

伐採制限を受けている山林は、保安林の種類のほか、自然公園法の地域区分なども確認します。北海道の財産評価基準書には、たとえば特別保護地区は禁伐0.8、第2種特別地域は原則として択伐0.5、第3種特別地域は一部皆伐0.3などの区分表があります。砂防指定地・急傾斜地崩壊危険区域などは、条例等を確かめて個別に判定します。

牧場は原野に準じて評価し、北海道の評価倍率表では牧場・池沼の欄に倍率が付いています。大規模な原野・牧場は倍率方式が中心ですが、市街化区域内や市街地の近郊では「比準」「市比準」と表示され、宅地比準方式になります。このときは宅地造成費の控除に加え、1,000㎡以上なら地積規模の大きな宅地（地積規模の大きな宅地）の規模格差補正率も検討します。

金融資産は、課税時期（相続なら亡くなった日、贈与なら財産を取得した日）の残高や価格をもとに評価します。預貯金の利息の扱いや上場株式の月平均額の特例など、資産ごとに細かいルールがあります。

金融資産の評価方法：一覧

主な金融資産の評価方法をまとめると、次のとおりです。非上場株式（自社株）は評価の仕組みが大きく違うため、自社株の評価が必要になる場面から始まる別ページで解説しています。

預貯金：残高に税引き後の既経過利子を加える

預貯金は、課税時期の預入高に、課税時期に解約した場合に受け取れる既経過利子を加えます。ただし既経過利子からは、その利子について源泉徴収されるべき所得税の額に相当する金額を差し引きます。この税額には復興特別所得税を含め、所得税と合わせて15.315％で計算します。

預貯金の価額＝預入高＋（既経過利子の額−既経過利子に対する源泉所得税相当額）

定期預金・定期郵便貯金・定額郵便貯金以外の預貯金（普通預金など）は、既経過利子の額が少額であれば、預入高だけで評価できます。

亡くなった人以外の名義でも、実質的に亡くなった人の預金（名義預金）は相続財産に含めます。判断の基準は名義預金・名義株と贈与の証拠の残し方で解説しています。

上場株式：4つの価額のうち最も低い価額

上場株式は、課税時期の最終価格（終値）で評価するのが原則です。ただし次の4つのうち最も低い価額で評価できます。

1. 課税時期の終値
2. 課税時期の属する月の毎日の終値の月平均額
3. 前月の毎日の終値の月平均額
4. 前々月の毎日の終値の月平均額

負担付贈与や、個人間の対価を伴う取引で取得した上場株式には、月平均額の特例は使えず、課税時期の終値で評価します。国内の2つ以上の取引所に上場している銘柄は、納税者がどの取引所の価格を使うかを選べます。

課税時期が土日などで終値がない場合は、課税時期の前後で最も近い日の終値を使い、前後が同じ日数なら平均します。たとえば土曜日に亡くなった場合は、1日前の金曜日が2日後の月曜日より近いので金曜日の終値です。権利落ちや配当落ちの前後には、別の修正ルールがあります。

配当の基準日の翌日から配当の効力が生じる日までの間に相続が起きた場合は、株式とは別に「配当期待権」を評価します。予想配当金額から、源泉徴収されるべき所得税と道府県民税の相当額を差し引いた額です。株式の割当てを受ける権利や株式無償交付期待権も、それぞれ別に評価します。外国の証券取引所に上場している株式も上場株式に準じて評価し、TTBで円に換算します。

気配相場等のある株式

日本証券業協会の登録銘柄・店頭管理銘柄は、課税時期の取引価格と、課税時期の属する月以前3か月間の各月の平均額のうち、最も低い価額で評価します。取引価格は、高値と安値が公表されていればその平均です。負担付贈与や個人間の対価を伴う取引で取得した場合は、課税時期の取引価格です。

上場の承認が公表されてから上場日の前日までの公開途上にある株式は、公募・売出しがあれば公開価格で評価します。公募・売出しがない場合は、課税時期以前の取引価格などを勘案して評価します。

投資信託・ETF・J-REIT

上場していない証券投資信託は、課税時期に解約した場合に受け取れる額（解約価額）で評価します。具体的には、1口当たりの基準価額×口数から、解約した場合に源泉徴収されるべき所得税相当額と、信託財産留保額・解約手数料（消費税相当額を含む）を差し引きます。1万口当たりの基準価額が公表されている場合は、その単位で計算します。課税時期の基準価額がない場合は、直近の基準価額を使います。

MMFや中期国債ファンドなどの日々決算型の投資信託は、基準価額×口数に、再投資されていない未収分配金を加えます。そこから、未収分配金に対する源泉所得税相当額と、信託財産留保額・解約手数料を差し引きます。

取引所に上場しているETFは、上場株式と同じく4つの価額のうち最も低い価額で評価します。ETFの金銭分配期待権は、配当期待権に準じて評価します。上場不動産投資信託（J-REIT）も1口ごとに上場株式に準じて評価し、上場された受益証券発行信託の受益証券も同様です。

公社債・個人向け国債

公社債は、券面額100円当たりの価額を求め、券面額÷100を掛けて計算します。利付公社債は、上場していれば課税時期の最終価格に、源泉所得税相当額を差し引いた既経過利息を加えます。売買参考統計値が公表されている銘柄は、その平均値を使います（上場銘柄は最終価格との低い方）。どちらもない銘柄は、発行価額に税引き後の既経過利息を加えます。

上場も売買参考統計値の公表もない割引発行の公社債は、次の算式で評価します。

発行価額＋（券面額−発行価額）×発行日から課税時期までの日数÷発行日から償還期限までの日数

個人向け国債は、課税時期に中途換金した場合の受取額（額面金額＋経過利子相当額−中途換金調整額）で評価します。発行後1年未満で贈与により取得した場合も、中途換金額で評価して差し支えないとされています。

外貨建て財産の円換算：TTBを使う

外貨建ての財産は、納税者の取引金融機関が公表する、課税時期の最終の対顧客直物電信買相場（TTB）で円に換算します。課税時期に相場がなければ、課税時期前の最も近い日の相場を使います。外貨建ての債務は、電信売相場（TTS）で換算します。

外貨預金のように取引金融機関が決まっているものは、その金融機関の相場を使います。先物外国為替契約で相場が確定している場合は、その相場です。取引金融機関には、銀行のほか証券会社・ゆうちょ銀行・農協なども含みます。国外の不動産などで金融機関が特定できない場合は、各相続人の取引金融機関のTTBを使うため、相続人ごとに換算額が違うこともあります。

手元にある外貨の現金もTTBで換算します。たとえば2万ドルの外貨預金で、課税時期のTTBが1ドル150.00円（仮の数字）なら、2万ドル×150.00円＝300万円に、税引き後の既経過利子を加えます。国外にある財産全般の評価は保険・暗号資産・国外財産などを参照してください。

相続税の申告では、土地や預貯金のほかにも評価が必要な財産があります。この章では、保険や年金の権利、ゴルフ会員権、暗号資産、家財、未収金、信託、国外財産の評価方法をまとめます。

生命保険契約に関する権利と定期金に関する権利

被相続人が保険料を負担し、被保険者が配偶者や子など別の人になっている生命保険契約は、相続が起きても保険金は支払われません。それでも解約すればお金が戻るため、契約には財産としての価値があります。これを生命保険契約に関する権利といいます。

評価額は、相続開始の時に解約したとした場合の解約返戻金の額です。前納保険料や剰余金の分配額があれば加え、返戻金にかかる源泉所得税相当額があれば差し引きます。返戻金のない掛捨て型の保険は評価しません。被相続人が契約者で契約者貸付金などがある場合は、その額を債務として差し引けます。

死亡保険金の非課税枠（500万円×法定相続人の数）は、支払われる死亡保険金が対象の制度です。保険事故が起きていないこの権利には使えないと解されています。なお生前に契約者を変更しただけでは贈与税はかかりませんが、新しい契約者が解約して返戻金を受け取ると、保険料を負担した人からの贈与になります。

定期金に関する権利

定期金に関する権利は、毎年一定額を受け取るなど、定期的に給付を受ける権利です。契約で定めた給付の原因（給付事由）がすでに発生しているかで評価方法が分かれます。死亡保険金を年金で受け取る場合も、相続税は毎年の年金ではなく年金の受給権にかかります。

複利年金現価率＝〔1−（1＋r）⁻ⁿ〕÷r（rは権利取得時の契約の予定利率、nは年数）

予定利率は契約で定められた利率で、国税庁が定める基準年利率とは別のものです。給付事由が発生していない権利は、解約返戻金を支払う定めがあれば解約返戻金の額で評価し、定めがなければ相続税法25条の別の算式によります。

公的年金の遺族年金は、相続税も所得税も原則としてかかりません。亡くなった人が受け取るはずだった未支給年金は遺族固有の権利で、相続税ではなく遺族の一時所得の対象です。

ゴルフ会員権・自動車・家財などの動産

取引相場のあるゴルフ会員権は、課税時期の通常の取引価格の70％で評価し、取引価格に含まれない預託金等を加えます。直ちに返還される預託金等は返還額、一定期間後に返還されるものは返還額に基準年利率による複利現価率を掛けた額です（1年未満の端数は1年）。

取引相場のない会員権は、株主でなければ会員になれないものは株式の評価額、株主であることと預託金等の両方が必要なものはその合計、預託金等だけが必要なものは預託金等で評価します。株式も預託金等もなく譲渡もできない、プレーできるだけの会員権は評価しません。

自動車や家具、家電などの一般動産は、原則として1個または1組ごとに、売買実例価額（実際の取引事例の価格）や精通者意見価格等（専門家の意見による価格など）を参酌して評価します。これらが明らかでない場合は、同種・同規格の新品の課税時期の小売価額から、製造時からの償却費（定率法、1年未満の端数は1年）を差し引きます。

家庭用の動産で1個または1組が5万円以下のものは、一世帯ごとにまとめて評価できます。電話加入権もこの一括評価に含めてかまいません。書画や骨とう品も、売買実例価額や精通者意見価格等を参酌して評価します。

暗号資産

暗号資産は財産評価基本通達に評価方法の定めがないため、「評価方法の定めのない財産」として通達の評価方法に準じて評価します。具体的な方法は国税庁のFAQで示されています。

活発な市場がある暗号資産は、相続人などの納税義務者が取引している暗号資産交換業者が公表する課税時期の取引価格で評価します。交換業者が発行する残高証明書に記載された取引価格も使えます。

• 販売所で購入価格と売却価格が別々に公表されている場合は、売却価格で評価してかまいません。
• 複数の交換業者で取引している場合は、納税義務者が選んだ交換業者の価格によってかまいません。

「活発な市場がある」とは、十分な数量と頻度の取引が行われ、価格の情報が継続して提供されている状態です。活発な市場がない暗号資産は、内容や取引の実態を踏まえ、売買実例価額や精通者意見価格等を参酌して個別に評価します。

所得税では、相続や相続人への遺贈などで取得した暗号資産の取得価額は、被相続人が選んでいた評価方法による金額を引き継ぎます。相続後に売ったときの所得の計算に影響します。

貸付金・未収家賃・還付金・死亡後に確定した退職手当

被相続人が人や会社に貸していたお金（貸付金債権）は、元本に課税時期までの既経過利息を加えた額で評価します。債務者の破産手続開始の決定や、業況不振による6か月以上の休業など、通達が定める回収困難な事情がある部分は元本に入れません。

未収の家賃・地代は、課税時期に支払期日が到来しているものだけを計上します。月末払いの家賃で月の途中に亡くなった場合、その月の経過分は相続財産に入れなくてよいとされています（国税庁の質疑応答事例）。

配当の基準日の翌日から効力の発生日までに亡くなった場合は、配当期待権として、予想配当額から源泉徴収される所得税と特別徴収される道府県民税の相当額を差し引いて評価します。

準確定申告（亡くなった人の所得税の申告）で戻る還付金は、死亡後に確定しても本来の相続財産です。還付金に付く還付加算金は相続人の雑所得で、相続税の対象ではありません。

死亡により支給される退職手当金等は、死亡後3年以内に支給額が確定したものがみなし相続財産です。額が3年以内に決まれば、支払が3年を過ぎても対象です。死亡後に額が確定した賞与や支給期が来ていない給与は、本来の相続財産です。3年を過ぎて額が確定したものは相続税の対象外で、遺族の一時所得になるとされています。

信託受益権と基準年利率

信託の受益権は、元本と収益の受益者が同じ人なら信託財産の価額で評価します。受益者が別々なら、収益受益権は将来の利益を基準年利率による複利現価率で割り引いた額の合計、元本受益権は信託財産の価額から収益受益権の価額を引いた額です。

基準年利率は、将来の金額を現在の価値に直すときに使う利率です。国税庁が月ごとに定め、期間に応じて短期・中期・長期の3つがあります。

7月以降は、国税庁の「令和8年分の基準年利率について」で課税時期の月の値を確認してください。基準年利率は、ゴルフ会員権の預託金、信託の収益受益権、定期借地権などの計算に使います。定期金は契約の予定利率、配偶者居住権は法定利率3％を使い、基準年利率は使いません。

国外財産の評価

国外にある財産も、財産評価基本通達で評価するのが原則です。通達で評価できないものは、通達に準じて、または売買実例価額や精通者意見価格等を参酌して評価します。課税上の弊害がない限り、次の方法も認められています。

• 取得価額を、その国や地域の同種の財産の一般的な価格動向で時点修正した価額
• 課税時期の後に譲渡した場合の譲渡価額をもとに、課税時期の価額として計算した価額

親族から低い価額で買った、借金返済のために売り急いだなど、取得価額や譲渡価額が適正な時価といえない場合は、弊害があるとされます。合理的な価額変動率がない場合も同じです。国外の土地は、売買実例価額、その国の地価公示制度に基づく価格（例：韓国の標準地公示価格）、鑑定評価額などを参酌します。

取引相場のない外国法人の株式は、類似業種比準方式に準じた評価が原則としてできません。比較する標本会社が日本の上場会社だからです。純資産価額方式に準じて評価でき、評価差額に対する法人税額等相当額は、その国の法人税等に相当する税の税率の合計で計算できます。外貨はTTB（対顧客直物電信買相場）で円に換算します。

財産評価基本通達どおりに評価しても、その評価額が認められないことがあります。根拠は通達の6項（総則6項）で、最高裁令和4年判決がその適用の考え方を示しました。

総則6項とは：通達による評価の例外

相続税法22条は、相続などで取得した財産の価額を、取得の時の時価によると定めています。その時価の求め方を具体的に定めたのが財産評価基本通達（評基通）で、実務では原則としてこの通達で評価します。評基通1は、時価を、不特定多数の人の間で自由に取引される場合に通常成立する価額と説明したうえで、通達の定めで評価した価額によるとしています。

評基通6は、通達の定めで評価することが著しく不適当と認められる財産は、国税庁長官の指示を受けて評価すると定めています。これがいわゆる総則6項です。通達評価額を上回る価額（不動産鑑定評価額など）で課税するときの根拠になります。

土地の路線価は、地価公示価格などの80％程度を目途に定められています。家屋は固定資産税評価額で評価し、賃貸物件は貸家建付地や貸家の減額も受けます。このため不動産の通達評価額は、市場での取引価格を下回ることがあります。この差は通達の仕組みから生じるもので、差があるだけで否認されるわけではありません。

最高裁令和4年判決の事案

被相続人は2012年（平成24年）6月17日に94歳で亡くなりました。その3年余り前と2年半ほど前に、主に借入金で2つの不動産（甲・乙）を購入していました。

相続人は通達評価額（甲・乙の合計約3億3,371万円）で申告し、借入金を債務として差し引きました。その結果、課税価格の合計は2,826万1,000円、相続税の総額は0円でした。通達評価額の合計は、購入代金の合計13億8,700万円の約4分の1です。

税務署長は総則6項を適用し、鑑定評価額で更正しました。更正後の課税価格の合計は8億8,874万9,000円、相続税の総額は2億4,049万8,600円です。判決は、購入と借入れがなければ課税価格の合計は6億円を超えていたと認定しています。乙は相続の約9か月後に売却されています。

判決が示した判断の枠組み

判決が重く見たのは、差の大きさそのものではなく、差を使って税負担を減らす行為と、その結果生じる不均衡です。通達評価額が時価より低いというだけで否認されるわけではありません。

国税庁の運用：適用件数と判決後の対応

国税庁の資料によると、総則6項の適用件数は2015〜2024事務年度（平成27〜令和6事務年度）の10年間で27件です。内訳は不動産13件、株式14件です。直近は2022事務年度6件、2023事務年度11件、2024事務年度2件でした。

非上場株式の評価方法の見直しを議論している国税庁の有識者会議検討中では、適用件数が少ないことは通達の見直しが不要という意味ではない、と国税庁が説明しています。

政府税制調査会の資料では、次のような例が示されました。

• 一棟賃貸マンション：2019年（令和元年）8月に21.0億円で取得。通達評価額4.2億円、鑑定評価額18.5億円で、相続税が12.3億円から4.4億円に圧縮されていた例
• 不動産小口化商品：信託受益権を3,000万円で取得し、9歳の孫などに贈与。通達評価額480万円で贈与税が1,195万円から49万円に圧縮され、贈与後にほぼ同額で売却された例

相続直前の駆け込み取得では乖離が中央値で3倍超、小口化商品では5倍超の例があるとされています。一方、日本税理士会連合会と日本公認会計士協会は、総則6項の多用は予測可能性を損なうとして、評価方法の明確化を求めました。

借入れで不動産を買う対策のリスク

借入金そのものは相続税を減らしません。借りると「借りた現金」と「借入金（債務）」が同じ額だけ増え、差し引きは変わらないからです。課税価格が下がるのは、その現金で評価額が時価より低い不動産を買ったときの評価の差によります。自己資金で同じ物件を買っても、減る額は同じです。

判決の事案では、高齢での購入、相続の数年前という時期、借入れが中心の資金計画、相続後間もない売却といった事実がありました。こうした事情は、不利な事情として扱われやすいとされています。ただし、どの事情がどの程度あれば否認されるかという一般的な基準は示されていません。

不動産を持つこと自体にも、空室による家賃収入の減少、貸家建付地の評価減の縮小、借入金の返済、売却時の譲渡所得課税といったリスクがあります。評価の差だけで判断しないことが大切です。

2027年からの通達案との関係

国税庁の通達案では、課税時期前5年以内に売買などで取得・新築した貸付用不動産は、課税時期の通常の取引価額で評価するのが原則になります通達案。取得価額をもとにした金額の80％で評価する方法も選べます。適用は2027年1月1日以後の相続・遺贈・贈与からの予定です。

通達案は、土地・家屋の評価の定めとマンション通達に代わる評価方法を定めるもので、総則（6項を含む）は引き続き適用されます。新しい評価方法の下でも、総則6項が使われる余地は残ります。

2026年12月31日までの相続・贈与には通達案は適用されず、従来の評価になります。ただし総則6項のリスクはこれまでどおりあります。5年を超えて持っている物件など、通達案の対象外の財産も、総則6項の対象外になるわけではありません。

賃貸不動産や不動産小口化商品を取得して相続税評価額を下げる方法に対し、評価方法の見直しが予定されています。2026年（令和8年）10月時点では国税庁の通達案の段階で、2027年（令和9年）1月1日以後の相続・遺贈・贈与から適用される予定です。

見直しの経緯と現在の状態

賃貸不動産は、路線価や固定資産税評価額による評価に加えて貸家建付地や貸家の減額を受けるため、相続税評価額が市場価格を大きく下回ることがあります。国税庁は、最高裁令和4年判決の後もこの差を使った評価の圧縮が続いていると説明しています（総則6項と最高裁令和4年判決）。

2025年（令和7年）12月19日の令和8年度税制改正大綱は、貸付用不動産の市場価格と相続税評価額の乖離の実態を踏まえ、評価方法を見直すとしました。相続税法の改正ではなく、国税庁の通達で対応します。

国税庁は2026年9月18日、法令解釈通達「貸付用不動産の評価について」の案を公表し、意見公募を始めました。締切は10月18日17時です。財産評価基本通達そのものの改正ではなく、新しい個別の通達として定める形です。通達の制定日は案では空欄で、まだ決まっていません。

2026年12月31日までの相続・贈与には適用されず、従来どおり路線価や固定資産税評価額、貸家建付地などで評価します。この章は案に基づく説明で、最終的な通達で文言や数値が変わる可能性があります。

対象になる貸付用不動産：5年以内の取得・新築

「貸付用不動産」は、全部または一部が借家権の目的になっている家屋（附属設備・構築物を含む）と、その家屋の敷地である宅地や借地権などです。家屋と併せて賃貸されている土地も含みます。アパートや賃貸マンション、賃貸ビルとその敷地がこれに当たります。

対象は、課税時期（相続は死亡の日、贈与は取得の日）の前5年以内に、売買など対価を伴う取引で取得または新築したものです。取得の時期は原則として引渡しの時で判定します。

土地等と家屋等は、それぞれの取得の時期で判定します。5年を超えて持っている土地は、その上の建物が新しくても、土地としては対象になりません。建物は、後で説明する経過措置に当たるかを確認します。

案では、5年以内に取得等されたものに「相続等により取得されたもの」も含めています。親が購入した物件を子が相続し、もとの購入から5年以内に子が亡くなった場合も対象になる、と読む解説があります（最終的な通達で確認が必要です）。

自宅など貸し付けていない不動産は対象外です。民間の解説では、建物のない月極駐車場や資材置場のような土地だけの貸付けは対象外、アパートと一体の入居者用駐車場は対象と読まれています。

評価の方法：通常の取引価額と80％評価

対象の貸付用不動産は、課税時期の通常の取引価額に相当する金額で評価するのが原則です。評基通の土地・家屋・構築物の評価の定めと、マンション通達の定めにかかわらず、この方法によります。

取得価額が取得時の通常の取引価額に相当すると認められる場合は、次の金額の100分の80で評価することもできます。取得価額には、取得に要した金額のほか改良費や設備費を含みます。

価格の著しい変動などがある場合は、その事情を考慮します。案は土地・家屋の評価の定めにかかわらず評価する構成のため、80％評価からさらに貸家建付地や貸家の減額をすることはできないと解されています。5年以内に取得した貸付用の区分所有マンションも、対象になれば通達案がマンション通達より優先します。

対象から外れるもの：買換え・交換・増改築・経過措置

5年以内に取得したものでも、課税上の弊害がない限り、次のものは対象から外れます通達案。

• 収用等による代替資産、交換処分等・換地処分等による取得、収用交換等の5,000万円特別控除に伴い2年以内に取得した代替資産などで、取得価額が譲渡した資産の譲渡価額の120％以下のもの
• 所得税法58条（固定資産の交換の特例）の適用を受けたもの（5年以内に取得した資産との交換によるものを除く）
• 措置法37条1項（特定の事業用資産の買換え）の表の第3号の買換資産で、2029年3月31日までの譲渡に係り、取得価額が譲渡価額の120％以下のもの
• 5年以内に行った増築・改築の部分で、もとの家屋等が5年以内に取得等したものでないもの（または5年以内に相続等で取得したもの）
• 次の経過措置に当たる家屋等

経過措置

通達制定日までに新築された家屋等（建築中を含む）で、その敷地が次のどちらかに当たるものは対象外です。

• 通達制定日前5年以内に取得したもの以外の土地等（制定日の5年より前から持っている土地）
• 通達制定日前5年以内に相続等で取得した土地等

「建築中」とは、通達制定日までに新築の請負契約などが結ばれ、同日に工事が行われ、費用の全部または一部が支払われている状態をいいます。制定日前5年以内に購入した土地の上の建物は、経過措置の対象になりません。制定日より後に新築する建物は、古くから持っている土地の上でも対象です。

通達制定日は決まっていないため、経過措置の基準日もまだ確定していません。建築を計画している場合は、制定日の公表を確認する必要があります。

不動産小口化商品の評価

不動産特定共同事業契約に基づく権利や、事業者などが分割した信託受益権の対象になっている貸付用不動産（特定小口化商品）は、取得時期を問わず対象です。5年以内という要件はありません。

原則は課税時期の通常の取引価額です。案が定める「元本等相当額」が適正な価格情報に基づくと認められる場合はP1で評価でき、P2・P3が明らかなときはP1〜P3のうち最も低い金額によることもできます。

「5年以内」は、投資家が取得した時ではなく事業が始まった時から判定すると解説されています。事業開始から5年を超え、元本等相当額が1,000万円なら、P1は1,000万円×90％＝900万円です。事業者の破綻などで事業の継続が難しく、精通者意見価格等もない場合は、原則に準じて評価します。

他の制度との関係と2026年中の相続・贈与

小規模宅地等の特例は法律（租税特別措置法69条の4）の制度で、通達案では変わりません。評価額が変わるため、特例で減る金額が変わります。贈与で取得した宅地等には、この特例は使えません。

貸付事業用宅地等は200㎡まで50％減です施行中。ただし、相続開始前3年以内に新たに貸し付けた宅地等は対象外です。被相続人等が相続開始の日まで3年を超えて事業的規模の貸付け（特定貸付事業）を続けていた場合は、例外として対象になります（貸付事業用宅地等）。

非上場株式の純資産価額を計算するときの会社の土地・建物には、通達案は適用しないと明記されています。純資産価額では従来から、課税時期前3年以内に会社が取得・新築した土地・建物を通常の取引価額で評価しており、このルールは変わりません。

総則6項は、通達案の下でも引き続き適用されます。2026年12月31日までの相続・贈与は従来の評価ですが、総則6項のリスクはこれまでどおりあります。

2026年中に購入した物件でも、2027年以後の相続・贈与の時点で購入から5年以内なら対象になります。いま取得を検討している場合は、相続・贈与が5年以内に起きた場合の評価額も見込んでおく必要があります。