小規模宅地等の特例は、亡くなった人などが住まい・事業・貸付けに使っていた土地を相続したとき、評価額を一定の面積まで80％または50％減らす制度です。自宅の土地なら、評価額5,000万円の土地を1,000万円として相続税を計算できることもあります。

特例で何が下がるのか

相続税は、相続した財産の評価額をもとに計算します。土地の評価額は、路線価などを使い、財産評価基本通達のルールで求めます（土地評価の全体像）。小規模宅地等の特例は、こうして求めた評価額のうち、限度面積までの部分を減額する制度です。

減額した後の金額が、課税価格（税金を計算するもとになる金額）に入ります（課税価格の計算）。「80％減額」とは、評価額の20％だけを課税価格に入れるという意味です。「評価額の80％で計算する」のではありません。50％減額なら、評価額の半分を課税価格に入れます。

対象になるのは、相続開始の直前に「被相続人等」が住まいや事業（貸付けを含みます）に使っていた土地です。被相続人等とは、被相続人と、被相続人と生計を一にしていた親族のことです。親族なら誰でもよいわけではありません。たとえば、生計が別の子が親の土地を無償で借りて自宅を建てている場合、その土地は対象になりません（生計を一にする親族・二世帯住宅）。

減額は、通常の評価を終えた後の金額に対して行います。たとえば貸家の敷地なら、貸家建付地として評価を下げた後の金額を、さらに50％減額します。国税庁の申告書の記載例も、この順番で計算しています（貸家建付地の評価）。

宅地等

土地と、借地権など土地の上に存する権利。建物や構築物の敷地に使われているものに限ります。

特例対象宅地等

区分ごとの要件を満たし、特例の対象になり得る宅地等。

選択特例対象宅地等

特例対象宅地等のうち、取得者全員の同意によって特例を受けると選んだもの。

小規模宅地等

選択特例対象宅地等のうち、限度面積の範囲に収まる部分。この部分の評価額が減額されます。

4つの区分と限度面積・減額割合

区分は、相続開始の直前に土地が何に使われていたかで決まります。国税庁は利用の状況を6つに分けて説明していますが、区分としては次の4つです。

「一定の法人」は、相続開始の直前に、被相続人とその親族など（被相続人と特別の関係がある者を含みます）が発行済株式等の50％超を持っていた法人です。申告期限に清算中の法人は除きます。

ここでいう「貸付事業」には、不動産貸付業・駐車場業・自転車駐車場業のほか、事業と呼ぶほどの規模でなくても、相当の対価を得て継続的に行う貸付け（準事業）も含まれます。そのため、アパートや貸駐車場の敷地は、規模にかかわらず80％の特定事業用宅地等にはならず、50％の貸付事業用宅地等として判定します。

区分をどう組み合わせるかにもルールがあります。貸付事業用宅地等を選ばない場合は、特定居住用宅地等の330㎡と、特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等の合計400㎡を別枠で使えます。両方を合わせて最大730㎡です。貸付事業用宅地等を少しでも選ぶ場合は、次の算式で全体を200㎡の枠に換算して判定します（限度面積の調整と有利な選び方）。

A×200/400＋B×200/330＋C≦200㎡

A＝特定事業用宅地等と特定同族会社事業用宅地等の面積の合計、B＝特定居住用宅地等の面積の合計、C＝貸付事業用宅地等の面積の合計

対象になる土地・ならない土地

特例の対象は、建物や構築物の敷地に使われている土地と、その上の借地権などの権利です。同じ駐車場でも、アスファルト舗装などの構築物があれば対象になり得ますが、何もない青空駐車場は対象になりません。土地の取得方法や、取得する人にも条件があります。

生前に贈与した土地は、相続税の計算に加算される場合でも、特例を使えません。特例の対象は、相続または遺贈で取得した土地に限られるからです。相続時精算課税で贈与した土地も同じです。一方、死因贈与（贈与する人の死亡によって効力が生じる贈与）は遺贈と同じ扱いで、対象になります。

特例を受けられるのは個人だけです。相続税法で個人とみなされる人格のない社団なども、遺贈で土地を取得しても特例を使えません。

個人版事業承継税制（個人の事業用資産の納税猶予）とは、特定事業用宅地等について選択の関係にあります。後継者がその被相続人からの贈与・相続について個人版事業承継税制の適用を受ける場合、その被相続人から取得した特定事業用宅地等には、誰が取得しても特例を使えません。個人版事業承継税制は、2028年（令和10年）12月31日までの贈与・相続等が対象です期限あり（特定事業用宅地等）。

特例を受けるまでの流れ

特例は、要件を満たしていても、手続をしなければ使えません。おおまかな流れは次のとおりです。

申告期限までに分割できないときの手続や、申告書に添付する書類は申告手続・分割要件・添付書類で説明します。そもそも申告が必要かどうかは基礎控除と申告が必要な人で確認できます。

改正の経緯と2026年10月時点の状況

特例の要件は、これまで何度も改正されてきました。どのルールが適用されるかは相続が開始した時期で決まるため、過去の相続を確認するときは、その時点の要件で判定します。

2026年10月時点の状況

• 令和8年度税制改正（改正法は2026年3月31日公布）では、特例の本体は改正されていません。限度面積・減額割合・要件は従来どおりです施行中。
• 老人ホーム入所の取扱いを受けるときは、介護保険の被保険者証の写しなどを添付します。2026年4月1日以後に提出する申告書では、写しの保険者番号と被保険者番号を復元できないように塗りつぶします施行中（老人ホームに入所していた場合）。
• 個人版事業承継税制の個人事業承継計画の提出期限は、2028年9月30日まで延長されました。特定事業用宅地等と併用できないルールは変わりません。
• 国税庁は2026年9月18日、貸付用不動産と不動産小口化商品の評価を見直す通達案を公表しました通達案。2027年（令和9年）1月1日以後の相続・贈与から適用する予定で、2026年10月17日時点では意見公募中です（通達は未制定）。これは財産の評価方法の見直しで、特例の要件・限度面積・減額割合を変えるものではありません。通達案の対象になる貸付用不動産の評価額と特例の減額との関係は、最終的な通達と国税庁の解説で確認する必要があります（貸付用不動産の評価見直し）。

計算例：特例の効果を数字で確かめる

自宅の土地に特例を使うと、課税価格がどれだけ変わるかを確認します。この例では、特例を使うことで相続税がかからなくなりますが、申告は必要になります。

被相続人が住んでいた自宅の土地は、特定居住用宅地等として330㎡まで評価額を80％減額できます。ただし、誰が取得するかで要件が大きく変わり、同居していた子でも申告期限前に売ると特例を使えなくなります。

特定居住用宅地等とは

特定居住用宅地等は、相続開始の直前に被相続人等の住まいに使われていた宅地等のうち、取得者ごとの要件を満たすものです。限度面積は330㎡、減額割合は80％です。たとえば評価額4,000万円の自宅の土地（330㎡以下）なら、3,200万円が減額され、800万円が課税価格に入ります。

土地が330㎡を超える場合は、330㎡分だけが減額の対象です。たとえば400㎡で評価額8,000万円の自宅の土地なら、減額は8,000万円×330/400×80％＝5,280万円です。課税価格には、8,000万円−5,280万円＝2,720万円が入ります。

対象になる住まいには2種類あります。1つは被相続人自身が住んでいた家の敷地で、この章で扱います。もう1つは、被相続人と生計を一にしていた親族が住んでいた家の敷地です（生計を一にする親族・二世帯住宅）。

被相続人の住まいの土地が2か所以上ある場合、特例の対象は、主として住んでいた1か所に限られます。別荘のように主に保養に使う建物の敷地は、そもそも住まいの土地に当たりません。

取得する人は、親族であれば相続人でなくてもかまいません。たとえば遺言で孫に自宅の土地を遺贈した場合も、孫が同居親族などの要件を満たせば対象になります。

取得する人ごとの要件

被相続人の自宅の土地に特例を使えるかは、次の順番で確認すると整理しやすくなります。

取得する人ごとの要件をまとめると、次のとおりです。

申告期限は、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内です。同居親族の要件は「申告期限まで」なので、申告期限を過ぎた後に売ったり引っ越したりしても、特例の適用には影響しません。

配偶者には住み続ける・持ち続ける要件はありませんが、手続の要件は同じです。申告期限までに遺言や遺産分割で配偶者が取得することが決まっていて、申告書を提出しなければ、特例は使えません（申告手続・分割要件・添付書類）。

同居親族とは、相続開始の直前に、被相続人と同じ家で一緒に暮らしていた親族です。一棟の建物では、範囲に注意が必要です。区分所有の登記がない建物なら、被相続人の居住部分か、ほかの親族の居住部分に住んでいた親族が当たります。区分所有の登記がある建物では、被相続人が住んでいた区分に住んでいた親族だけが当たります（二世帯住宅の扱い）。

「住んでいた」かどうかの判定

被相続人の住まいだったかどうかは、相続開始の直前に、その家に生活の拠点を置いていたかで判定します。日常生活の状況、その家に入居した目的、建物の構造や設備、ほかに生活の拠点となる建物があるかどうかなどを総合して判断します。

次のような建物は、生活の拠点とはいえないとされています。

• 建て替え工事の期間中だけの仮住まい
• ほかに生活の拠点がありながら、特例を受けるためなど一時的な目的で入居した建物
• 主に趣味・娯楽・保養に使う建物（別荘など）

入院で自宅が空き家になっていた場合は、退院すれば住める状態で、ほかの用途に使われていなければ、空き家の期間の長さにかかわらず居住用として扱われます。病院での生活は、一時的な滞在と考えられているためです。老人ホームなどに入所していた場合は、要介護認定などの別の要件で判定します（老人ホームに入所していた場合）。

反対に、生活の拠点をほかへ移していれば、元の自宅は対象になりません。国税不服審判所の裁決に、退院後に長女の家で日常生活を送っていた被相続人の例があります。所得税でも長女の夫の扶養親族とされており、旧宅は住まいの土地に当たらないとされました（2002年（平成14年）12月5日裁決）。複数の住まいを持っていても、特例は相続開始の直前に実際に住んでいた部分に限るとした裁決もあります（2006年（平成18年）6月6日裁決）。

自宅の敷地のどこまでが対象か

特例の対象は、被相続人等が住んでいた家の敷地です。家と土地の持ち主の組み合わせによって、次のように扱われます。

店舗併用住宅や、一部を貸室にしている自宅では、住まいの部分だけが居住用です。店舗の部分は事業用、貸室の部分は貸付事業用として、それぞれ別に判定します。区分所有の登記がない一棟の建物では、被相続人の親族が住んでいた部分の敷地も、被相続人の住まいの敷地に含まれます。

自宅の建て替え中に相続が始まった場合は、事業用の建物の建築中の取扱い（速やかに使うことが確実であれば対象とする扱い）に準じて判定します。ただし、相続開始の直前に、被相続人等が自分の住まいとして使う建物をほかに持っていなかった場合に限ります。

同居親族の「住み続ける」「持ち続ける」

同居親族は、相続開始の直前から申告期限まで引き続きその家に住み、相続開始の時から申告期限まで土地を持ち続ける必要があります。どちらかが欠けると、その人が取得した部分には特例を使えません。たとえば、申告期限前に次のことをすると要件を満たさなくなります。

• 土地を売る（持ち続ける要件を満たしません）
• 引っ越して、その家に住まなくなる（住み続ける要件を満たしません）
• 家を人に貸して、自分は別の場所に住む（住み続ける要件を満たしません）

転勤の場合には、配慮された扱いがあります。同居していた相続人が、申告期限前に転勤（海外勤務や単身赴任）になった場合です。配偶者や子が引き続き住んでいて、転勤という事情がなくなれば家族と一緒に暮らす家であれば、その相続人は住み続けているものとされます。配偶者や子も申告期限前に引っ越してしまった場合は、認められません。

計算例：同居の長男が申告期限前に売った場合

遺産を売って代金を分ける換価分割でも、申告期限前に売れば、同居親族の取得分はケースBと同じく特例を使えません。売却代金の分け方と譲渡所得の関係は換価分割・代償分割と譲渡所得で説明しています。

被相続人と別に暮らしていた親族でも、持ち家に住んでいないなどの条件を満たせば、被相続人の自宅の土地に330㎡まで80％の減額を使えます。これが、いわゆる「家なき子特例」です。2018年（平成30年）の改正で要件が厳しくなったため、一つずつ確認することが欠かせません。

家なき子特例とは：使える場面

家なき子特例は、特定居住用宅地等（330㎡まで80％減額）のうち、配偶者でも同居親族でもない親族が、被相続人の自宅の土地を取得したときの扱いです。法律に「家なき子」という言葉はありません。持ち家に住んでいない親族が対象になることから、こう呼ばれています。

典型的なのは、一人暮らしだった親が亡くなり、賃貸住宅や、同族関係のない勤務先の社宅に住む子が、実家の土地を相続する場合です。評価額3,000万円の実家の土地（330㎡以下）なら、2,400万円が減額され、課税価格に入るのは600万円になります。

取得する人は、親族であれば相続人でなくてもかまいません。遺言で孫が実家の土地を取得する場合も、要件を満たせば対象になります。ただし、後で見る「同居していた相続人がいないこと」は、被相続人の相続人を基準に判定します。

被相続人に配偶者や、同居していた相続人がいる場合は、家なき子特例は使えません。その場合は、配偶者や同居親族が取得したときの要件で判定します（配偶者と同居親族）。家なき子特例は、そうした人がいない場合に、別居の親族も特例を使えるようにする仕組みです。

6つの要件

家なき子特例を使うには、次の6つの要件をすべて満たす必要があります。2018年4月1日以後の相続から、この要件が適用されています施行中。

要件2と要件3は、被相続人の家族の状況で決まります。要件1・4・5・6は、土地を取得する本人ごとに判定します。兄弟の1人が要件を満たしても、別の兄弟が満たすとは限りません。

要件の読み方：3年以内・3親等内の親族・特別の関係がある法人

要件3：同居の相続人がいない

相続開始の直前に、被相続人の住まいに相続人が一緒に住んでいたら、別居の親族は家なき子特例を使えません。同居していた相続人が相続を放棄しても、放棄がなかったものとして判定するため、結論は変わりません。

要件4：「3年以内」と「国内の家」

要件4は、相続開始前3年以内の住まいを見ます。3年より前に持ち家に住んでいたことは、要件4では問題になりません（要件5は別に確認が必要です）。対象は国内にある家に限られるため、海外の家に住んでいた期間は要件4では問われません。また、相続開始の直前に被相続人が住んでいた家に住んでいた期間も除かれます。

要件4：「3親等内の親族」

3親等内の親族には、本人の親・子・祖父母・孫・兄弟姉妹・おじ・おば・甥・姪などの血族のほか、配偶者の親や兄弟姉妹などの姻族も含まれます。親や祖父母、配偶者の親が所有する家に住んでいた人は、要件4を満たしません（相続開始の直前に被相続人が住んでいた家を除きます）。被相続人が所有する家でも、相続開始の直前に被相続人が住んでいなかった別の家に住んでいた場合は対象外です。配偶者の名義の家も同じく対象外です。

要件4：「特別の関係がある法人」

次のような法人が所有する家（社宅など）に住んでいた場合も、要件4を満たしません。

• 本人と、本人の配偶者・3親等内の親族など（以下「本人等」）が、発行済株式等（自己株式を除く）の過半数を持つ法人
• 本人等と上の法人が、合わせて過半数を持つ法人
• 本人等と上の2つの法人が、合わせて過半数を持つ法人
• 本人等が理事・監事・評議員などになっている、持分の定めのない法人

同族関係のない勤務先が所有する社宅であれば、要件4でいう家には当たりません。

要件5：いまの住まいを所有したことがない

相続開始の時に住んでいる家を、それまでに一度でも所有していたら対象外です。自宅を売った後も、買主から借りて同じ家に住み続けている場合は、この要件を満たしません。要件の文言上、要件4と違って、要件5は国内の家に限られていない点にも注意が必要です。

事例で確認：使える人・使えない人

被相続人は父で、母は先に亡くなっており、父は一人暮らしだったとします（要件2・3は満たします）。取得者は日本国籍があり、実家の土地を申告期限まで持ち続けるものとします（要件1・6も満たします）。

前提が違う場合にも注意が必要です。父の配偶者（母）が健在なら、母が別居でも要件2を満たさず、誰も家なき子特例を使えません。父と同居していた兄弟がいる場合も、要件3を満たさないため使えません。

2018年の改正で厳しくなった点

家なき子特例の要件は、2018年4月1日以後の相続から厳しくなりました。改正前と現行の違いは次のとおりです。

この改正で、親の持ち家に住む孫、親族の会社が所有する家に住む人、過去に所有していた家に住み続ける人などが対象外になりました。2018年4月1日から2020年（令和2年）3月31日までの相続には、一定の場合に改正前の要件で判定できる経過措置がありましたが、すでに終了しています新規適用終了。いま相続が起きた場合は、現行の要件で判定します。

申告の準備：チェックリストと添付書類

申告の前に、次の項目を確認します。要件1〜6に当たる項目が1つでも欠けると、家なき子特例は使えません。

家なき子特例を使う場合は、共通の書類（被相続人の相続人全員を明らかにする戸籍の謄本、遺言書または遺産分割協議書の写し、相続人全員の印鑑証明書など）に加えて、次の書類を申告書に添付します。

• 相続開始前3年以内の住所または居所を明らかにする書類（マイナンバーを持っている人は不要）
• 相続開始前3年以内に住んでいた家が、本人・配偶者・3親等内の親族・特別の関係がある法人以外の者が所有する家であることを証する書類
• 相続開始の時に住んでいる家を、相続開始前のいずれの時も所有していたことがないことを証する書類

書類の全体像と、申告期限までに分割できない場合の手続は申告手続・分割要件・添付書類で確認できます。

小規模宅地等の特例は、被相続人自身の住まいだけでなく、被相続人と生計を一にしていた親族の住まいの土地にも使えます。二世帯住宅では、建物に区分所有の登記があるかどうかで、対象になる面積が大きく変わります。

生計を一にする親族が住んでいた土地

特定居住用宅地等には、被相続人が住んでいた土地のほかに、被相続人と生計を一にしていた親族（以下「生計一親族」）が住んでいた土地も含まれます。この場合、被相続人自身はその家に住んでいません。典型的なのは、次のような場合です。

• 生計一の子が、親の土地を無償で借りて、子の名義の家を建てて住んでいる
• 親が所有する家に、生計一の親族が無償で住んでいる

親が所有する家に親族が家賃を払って住んでいた場合は、無償ではないため、この区分ではなく、被相続人の貸付けとして判定します（貸付事業用宅地等）。

この土地を取得できる人と要件は、次のとおりです。被相続人の自宅の場合と違い、生計一親族が住んでいた土地は、配偶者かその生計一親族本人が取得した場合に限り対象になります。

たとえば、生計一の長男が、親の土地（200㎡・評価額2,500万円）を無償で借りて自分の家を建てて住んでいたとします。その長男が土地を相続し、申告期限まで住み続け、持ち続けた場合、減額は2,500万円×80％＝2,000万円で、課税価格に入るのは500万円です。

「同居親族」と「生計一親族」は混同しやすい言葉です。同居親族は住む場所、生計一親族は家計で決まります。違いは次のとおりです。

「生計を一にする」の判定

「生計を一にする」について、相続税法にも租税特別措置法にも定義はありません。裁決は、同じ生活単位に属し、助け合って共同の生活を営んでいるか、日常の生活費を共通にしているかを、社会通念に照らして個別に判断しています。

同居しているかどうかとは別の基準です。同じ建物に住んでいても、生計は別と判断されることがあります。国税不服審判所の裁決には、次のような例があります。

これらの裁決では、光熱費の契約と支払、食費などの基本的な生活費の負担、医療費などを誰のお金で払っていたかが、判断の材料になっています。申告の前に、通帳や公共料金の契約などで、生活費の負担の実態を確認しておくことが大切です。

生計一かどうかは、この章の住まいの土地だけでなく、特例のいろいろな場面で問われます。生計一親族が自分の事業や貸付けに使っていた土地も、対象になり得ます。老人ホームに入所した被相続人の自宅に、入所前から生計一の親族が住み続けている場合の扱いにも関係します（老人ホームに入所していた場合）。

二世帯住宅：区分所有登記の有無で変わる

二世帯住宅では、建物に「区分所有建物である旨の登記」があるかどうかで扱いが変わります。玄関や台所が分かれていて構造上は独立していても、区分所有の登記がなければ「区分所有建物でない一棟の建物」として扱います。判定の基準は建物の構造ではなく、登記です施行中。

二世帯住宅の土地は、次の順番で判定します。

この区分所有の登記による判定は、平成25年度の税制改正で設けられ、2014年（平成26年）1月1日以後に相続や遺贈で取得した財産から適用されています。それより前の相続については、構造上の独立性などで判断した裁決例があります。

建物が子の名義で、土地が親の名義という二世帯住宅もあります。この場合は、子が土地を親から無償で借り、親も建物を無償で借りて住んでいれば、親の住まいの土地として扱われます。区分所有の登記がない建物なら、子が住む部分の敷地も含めて、被相続人の住まいの敷地になり得ます。

計算例：国税庁の設例で比べる

二世帯住宅で確認すること

二世帯住宅の土地に特例を使えるかは、登記と生活の実態で決まります。相続が起きたら、次の点を確認します。

子が取得する場合の申告では、その子が住んでいることを明らかにする書類が必要です（その子がマイナンバーを持っていれば不要）。申告と分割の手続は申告手続・分割要件・添付書類で説明しています。

親が老人ホームに入所したまま亡くなり、自宅が空き家になっていても、一定の要件を満たせば自宅の敷地に特定居住用宅地等（330㎡まで80％減額）を使えます。この章では、その要件と入所後の自宅の使い方、申告に必要な書類を説明します。

入所していても自宅を居住用として扱える仕組み

「被相続人の居住用」かどうかは、原則として相続開始の直前の状況で判定します。老人ホームに移って生活の拠点が施設になると、本来なら自宅は居住用に当たりません。

そこで、特別な取扱いがあります。要介護認定などを受けた人が決められた施設に入所していた場合は、入所直前に住んでいた家屋の敷地を居住用宅地等に含めます。2014年（平成26年）1月1日以後の相続から適用されています。

この取扱いができる前は、旧宅を居住用と認めなかった裁決（2008年（平成20年）10月2日）もありました。終身利用の介護付き有料老人ホームへの入所は一時的ではない、という理由です。現在は、次の要件を満たせば居住用として扱われます。

入院の場合は扱いが違います。病院への入院は一時的な滞在と整理されています。退院すれば住める状態で、ほかの用途に使われていなければ、空き家だった期間の長さにかかわらず居住用です。要介護認定なども問われません。

一方、施設ではなく子の家に移り、生活の拠点もそこに移っていた場合、旧宅は居住用に当たりません。退院後に長女の家で暮らし、所得税でも長女の夫の扶養親族とされていた人の旧宅を、居住用でないとした裁決（2002年（平成14年）12月5日）があります。

要件1：相続開始の直前に要介護認定などを受けていたこと

対象になるのは、次のいずれかに当たる人です。

• 介護保険法の要介護認定または要支援認定を受けていた人
• 介護保険法施行規則140条の62の4第2号に該当していた人
• 障害者総合支援法の障害支援区分の認定を受けていた人

認定を受けていたかどうかは、相続開始の直前で判定します。入所した時点で認定がなくても構いません。自立の状態で入所し、その後に要介護認定を受けて亡くなった場合も対象です。

要介護認定の申請中に亡くなり、死亡後に認定が下りた場合も、認定を受けていたものとして扱えます。認定の効力が申請の日までさかのぼるためです。反対に、認定の申請をしないまま自立の状態で亡くなった場合は、原則として対象になりません。

要件2：決められた施設に入居・入所していたこと

施設の種類は法令で限定されています。一般の賃貸マンションや親族の家への転居は対象になりません。

要件3：入所後に自宅を貸したり、別の人が住んだりしていないこと

被相続人が住まなくなった後に、自宅を事業に使ったり、新たに被相続人等以外の人が住んだりすると、その部分は対象外です。

ここでいう「被相続人等」には、入所の直前に被相続人と生計を一にしていた親族で、その家に引き続き住んでいる人が含まれます。入所前から生計を一にして同居していた配偶者や子が住み続けるのは、差し支えありません。

入所後に別の人が家全体に住み始めた場合は、敷地全体が対象外になり得ます。賃貸した部分を貸付事業用宅地等として使えるかは、貸付事業用宅地等の3年以内の貸付けの制限で別に判定します。

入所の時点で被相続人が自宅の所有者でなかった場合でも、対象になり得ます。入所後に配偶者から自宅を相続し、自宅に戻らないまま亡くなった例を対象と解した、東京国税局の文書回答事例（2018年12月7日）があります。

自宅を取得する人の要件と計算例

老人ホームの取扱いで居住用と認められた敷地でも、80％減額を受けるには、取得する人ごとの要件を満たす必要があります。詳しくは配偶者と同居親族の要件と家なき子特例の章で説明しています。

• 配偶者：要件はありません。申告期限まで住み続けたり、持ち続けたりする必要もありません。
• 同居親族：入所前から被相続人と同居し、入所後も引き続き住んでいる親族は、同居親族として扱うのが実務上の考え方とされています。申告期限まで住み続け、保有し続けることが必要です。
• 家なき子：被相続人に配偶者がいない、同居していた相続人がいないなど、6つの要件をすべて満たす親族です。住む必要はありませんが、申告期限まで保有することが必要です。

入所していた場合に、同居親族や「同居していた相続人がいないこと」をどの時点で判定するかは、国税庁の資料に明文がありません。入所の前後で家族の住まいが変わったときは、事前に税務署や専門家に確認してください。

申告に必要な書類と2026年の変更

老人ホームの取扱いを使うときは、通常の添付書類（戸籍の謄本、遺言書または遺産分割協議書の写し、相続人全員の印鑑証明書など）に加えて、次の書類を添付します。

番号の塗り潰しは、2026年4月1日以後に相続税の申告書を提出する場合の取扱いです施行中。亡くなった日ではなく、申告書を提出する日で判断します。

個人で商店や工場などの事業をしていた人の土地は、後を継ぐ親族が事業を引き継げば、400㎡まで評価額が80％減額されます。この章では、対象になる事業と土地、引き継ぎと保有の要件、3年以内に事業を始めた土地の扱い、個人版事業承継税制との関係を説明します。

対象になる事業・ならない事業

特定事業用宅地等は、相続開始の直前に「被相続人等」の事業に使われていた宅地等です。被相続人等とは、被相続人と、被相続人と生計を一にしていた親族をいいます。

ここでいう事業からは、不動産貸付業・駐車場業・自転車駐車場業が除かれます。事業と呼ぶほどの規模ではないものの、相当の対価を得て継続的に行う貸付け（準事業）も除かれます。これらに使っていた土地は、要件を満たせば貸付事業用宅地等になります。

対象は建物や構築物の敷地です。販売用の土地などの棚卸資産や、農地・採草放牧地は対象外です。

たとえば、評価額6,000万円の店舗の敷地300㎡が、すべて要件を満たす場合です。減額は6,000万円×80％＝4,800万円で、課税価格に算入する額は1,200万円になります。

特定居住用宅地等（330㎡）と併せて選ぶ場合は、合計730㎡まで使えます。貸付事業用宅地等と組み合わせる場合は、面積の調整計算が必要です（限度面積の調整と有利な選び方）。郵便局舎として貸している建物の敷地の特例は、申告手続・分割要件・添付書類の章で扱います。

誰の事業か：被相続人の事業と生計一親族の事業

事業をしていたのが被相続人か、生計を一にしていた親族かで、取得者の要件が変わります。どちらの場合も、取得者は親族で、申告期限まで土地を持ち続けることが必要です。

「事業を営んでいる」とは、事業主として事業を行っていることをいいます。会社勤めなどほかの仕事があっても、事業主であれば認められます。学生などでやむを得ず事業主になれない場合は、その人の親族が事業主として営んでいれば認められます。

建物の持ち主にも決まりがあります。建物は、被相続人等が持っているものが原則です。生計を一にしていない親族の建物でも、被相続人等が無償で借りていれば、その敷地は事業用宅地等になります。

申告期限までの引き継ぎと保有の判定

申告期限（相続の開始を知った日の翌日から10か月以内）までに事業をやめたり、土地を売ったりすると、要件を満たさなくなります。判定の考え方は、通達や国税庁の資料で次のように示されています。

• 事業の一部を同種または別種の事業に転業しても、事業を営んでいるものとして扱います。複数の事業の一部をやめた場合は、残る事業に使っている部分が対象です。
• 災害で休業していても、再開の準備が進められていれば、事業を続けているものとして扱います。
• 申告期限までに土地の一部を売ったり貸したりした場合、売った部分は対象外です。残りの部分は、要件を満たす限り対象になります。
• 申告期限までに建替え工事に着手した場合は、事業用と認められる部分が対象になります。
• 相続開始の時点で建替え中だった場合や、取得後まだ使っていなかった場合でも、速やかに事業に使うことが確実なら事業用とみなされます。
• 取得者が申告期限までに亡くなった場合は、その人の相続人が要件を満たせば認められます。

相続開始前3年以内に事業を始めた土地：15％基準

2019年（平成31年）4月1日以後の相続では、相続開始前3年以内に新たに事業に使い始めた宅地等（3年以内事業宅地等）は、原則として特定事業用宅地等から除かれます施行中。

ただし、その土地の上で事業をしていた被相続人等が、一定の規模以上の事業をしていた場合は除外されません。一定の規模とは、次の算式を満たす場合です。

B（その事業に使っていた減価償却資産の相続開始時の価額）÷A（その宅地等の相続開始時の価額）≧15/100

• Bに入るのは、被相続人等が持っていた次の資産です。その宅地等の上の建物（附属設備を含む）・構築物と、その宅地等の上で行う事業の業務用の減価償却資産です。事業以外に使っていた部分は除きます。
• Aは、新たに事業に使った宅地等の相続開始時の価額です。共有なら被相続人の持分に相当する額です。
• 判定は相続開始直前の現況で、宅地等ごとに行います。

「新たに事業に使い始めた」とは、住まいや貸付けに使っていた土地、または使っていなかった土地を事業に使い始めた場合です。事業に使っていた部分を別の事業に切り替えても当たりません。建替えや災害で一時的に使えなかった期間は「使っていなかった」に当たりません。ただし、建替えで広がった敷地の部分は、新たに事業に使ったものになります。

3年を超えて引き続き事業に使っていた宅地等は、事業の規模にかかわらず除外されません。被相続人が3年以内の相続で事業用の宅地等を取得し、引き続き事業に使っていた場合も、新たに事業に使ったものに当たらないとされています。2019年4月1日から2022年（令和4年）3月31日までの相続に設けられていた経過措置は、終了しています。

申告では「特定事業用宅地等についての事業規模の判定明細」（第11・11の2表の付表1（別表2））を宅地等ごとに作ります。15％未満なら、その宅地等には特例を使えません。

個人版事業承継税制との選択

個人版事業承継税制は、青色申告の個人事業者の後継者が、事業用の資産を贈与や相続で取得した場合の制度です。その資産に対応する贈与税・相続税の全額の納税を猶予し、後継者の死亡などで免除します。対象は、宅地等（400㎡まで）、建物（床面積800㎡まで）、一定の減価償却資産です。いずれも前年分の青色申告書の貸借対照表に計上されていたものに限ります。

この制度と小規模宅地等の特例は、特定事業用宅地等については併用できません。

• 個人版を使う被相続人の特定事業用宅地等には、小規模宅地等の特例を使えません。生前に個人版で事業用資産を贈与していた場合や、相続で後継者が個人版の納税猶予を受ける場合で、誰が取得しても同じです。
• 反対に、特定事業用宅地等に小規模宅地等の特例を使う人が1人でもいれば、個人版の相続税の納税猶予は使えません。その被相続人から財産を取得した全員が対象外になります。
• 特定居住用宅地等・特定同族会社事業用宅地等・貸付事業用宅地等には、小規模宅地等の特例を併用できます。ただし、特定同族会社事業用宅地等や貸付事業用宅地等を選ぶと、個人版で猶予を受けられる宅地等の面積（400㎡）が調整されます。

小規模宅地等の特例は、申告期限後の事業の継続までは求めません。個人版は、事業をやめるなどすると猶予税額と利子税を納める必要があります。不動産貸付業・駐車場業・自転車駐車場業は、個人版でも対象外です。

個人版の計画の提出期限は、令和8年度税制改正で2028年9月30日まで延長されました。適用期限の2028年12月31日は変わっていません。

社長が自分の土地や建物を自分の会社に貸し、会社がそこで事業をしている場合は、一定の要件を満たせば400㎡まで評価額が80％減額されます。この章では、会社の要件、地代・家賃の受け取り方、取得者の要件と、要件を外れた場合の扱いを説明します。

要件の全体像

特定同族会社事業用宅地等は、相続開始の直前から申告期限まで、一定の同族会社の事業に使われていた宅地等です。要件は、会社・貸し方・取得者の3つの面から判定します。

特定事業用宅地等や貸付事業用宅地等と違い、相続開始前3年以内に貸し始めた土地を除外する規定は、条文上ありません。取得者自身が事業を引き継ぐ必要もありません。ただし、会社がその土地を申告期限まで事業に使い続けていることが必要です。

会社の要件：50％超の判定と会社の事業

株式の保有割合は、被相続人だけでなく、親族などの持ち分を合わせて判定します。たとえば被相続人40％、長男15％なら合計55％で、50％超の要件を満たします。

議決権を行使できる事項のすべてについて制限された株式は、発行済株式の総数に含めずに計算します。申告期限に清算中の会社は対象外です。

会社の事業からは、不動産貸付業・駐車場業・自転車駐車場業・準事業が除かれます。会社がその土地をアパート経営や貸駐車場など自らの貸付事業に使っている場合は、貸付事業用宅地等（200㎡・50％）になります。

会社の社宅の敷地は、会社の事業用として扱われます。ただし、被相続人の親族だけが使っていた社宅は除かれます。

貸し方：相当の対価と建物の持ち主

対象になる貸し方は次の2つです。どちらも貸付けが「事業」に当たること、つまり相当の対価を得ていることが条件です。

• 被相続人が土地を会社に貸し、会社が建物を建てて使っている場合の、その土地
• 被相続人または生計を一にする親族が持つ建物を、会社に貸している場合の敷地（生計を一にする親族が建物を持つ場合は、その親族が被相続人から敷地を無償で借りていることが必要）

無償で貸している土地は、被相続人等の貸付事業に当たりません。そのため、特定同族会社事業用宅地等にも、貸付事業用宅地等にも当たりません。地代を受け取っていても、相当の対価に満たない金額であれば同じ扱いです。

会社が個人の土地に建物を建てる場合は、借地権の課税関係が問題になります。相当の地代や「土地の無償返還に関する届出書」の扱いで整理し、土地の評価額もこれによって変わります（貸家建付地・借地権・貸宅地・使用貸借）。

取得者の要件と、要件を外れた場合

取得者は、申告期限においてその会社の役員でなければなりません。役員とは法人税法上の役員で、清算人は除かれます。役員かどうかは、相続開始の時点ではなく申告期限の時点で判定します。

役員でない人が取得した場合など、ほかの要件を満たさない場合でも、相当の対価で貸していれば貸付事業用宅地等（200㎡・50％）になり得ます。この場合は、貸付事業用宅地等の要件を満たす必要があります。申告期限までの貸付けの継続・保有と、相続開始前3年以内の貸付けの制限です。

申告期限までに、会社に貸していた建物を建て替えた場合も、建替え後の建物が会社の事業に使われる見込みであれば対象です。会社が持つ建物の建替え中に相続が始まった場合も、貸付けが続いていて、速やかに会社の事業に使うことが確実であれば対象になります。

計算例：社長の土地に会社の工場がある場合

ケースBは、限度面積が200㎡になるため、400㎡のうち半分だけが50％減額の対象です。ケースA・Bのように、土地を自用地の80％で評価した場合の注意点もあります。残りの20％相当額（この例では2,000万円）は、会社の株式を純資産価額で評価するときに会社の資産に加えます。個人と会社を通じて、土地の価額の全体が評価に反映される仕組みです。

アパート・貸家・貸地・月極駐車場など、貸付けに使っていた土地は、要件を満たせば200㎡まで評価額が50％減額されます。この章では、要件、相続開始前3年以内に貸し始めた土地の除外、事業的規模の判断、空室と駐車場の扱い、親族への貸付けを説明します。

貸付事業用宅地等の要件

貸付事業用宅地等は、相続開始の直前に被相続人等の貸付事業に使われていた宅地等です。貸付事業とは、不動産貸付業・駐車場業・自転車駐車場業と準事業をいいます。準事業とは、事業と呼ぶほどの規模ではないものの、相当の対価を得て継続的に行う貸付けです。

規模や設備、営業の形は問いません。アパート1棟や貸家1軒でも、相当の対価で継続して貸していれば対象になります。

貸付けに使っていたかは、相続開始の時点で現実に貸付事業に使われていたかで判定します。貸すための建物を建築中だった土地や、入居者の募集を始めただけの土地は、原則として対象になりません。

建物や構築物の持ち主は、被相続人でなくても構いません。借地人が建物を建てている貸地（貸宅地）も、相当の対価で貸していれば対象です。同じ土地が特定同族会社事業用宅地等（80％）の要件を満たす場合は、そちらが優先します（特定同族会社事業用宅地等）。

限度面積は200㎡です。ほかの区分と組み合わせる場合は、面積の調整が必要です。特定事業用等の面積×200/400＋特定居住用の面積×200/330＋貸付事業用の面積を、200㎡以下に収めます（限度面積の調整と有利な選び方）。

計算例：アパート敷地200㎡・路線価30万円

減額は、貸家建付地として評価した後の価額に50％を掛けて計算します。

貸家建付地の評価の仕組みは、貸家建付地・借地権・貸宅地・使用貸借で説明しています。

相続開始前3年以内に貸し始めた土地

2018年（平成30年）4月1日以後の相続では、相続開始前3年以内に新たに貸付事業に使い始めた宅地等（3年以内貸付宅地等）は、原則として対象外です施行中。

ただし、相続開始の日まで3年を超えて特定貸付事業を続けていた被相続人等の、その貸付事業に使われた宅地等は除外されません。特定貸付事業とは、準事業以外の貸付事業、つまり事業的規模の貸付けです。被相続人の貸付けが準事業にとどまる場合、3年以内に貸し始めた土地は対象外です。

3年を超えて引き続き貸付事業に使っていた宅地等は、準事業でも対象です。2018年4月1日から2021年（令和3年）3月31日までの相続に設けられていた経過措置は、終了しています。

「新たに貸付事業に使い始めた」とは、貸付け以外に使っていた土地や、使っていなかった土地を貸付事業に使い始めた場合です。賃貸借契約の更新は当たりません。次の場合も、次の入居までほかの用途に使っていないことなどを条件に、「新たに」には当たりません。

• 続けて貸していた建物で、入居者の退去後に速やかに募集して貸した場合
• 建替え後に速やかに募集して貸した場合
• 災害で休業した後、修繕などの準備をして貸付けを再開した場合

建替えで広がった敷地の部分は、新たに貸付けに使ったものになります。3年以内に特定貸付事業として貸し始めても、相続開始までに準事業の規模になっていた場合は、例外の対象になりません。

例外を使う場合は、被相続人等が3年を超えて特定貸付事業を行っていたことが分かる書類を、申告書に添付します。

事業的規模（特定貸付事業）の判断

特定貸付事業かどうかは、社会通念上、事業と呼べる程度の規模で貸付けをしていたかで判断します。所得税の区分が目安になります。

建物の貸付けについて、所得税には形式基準があります。貸間・アパートなどは独立した室数がおおむね10室以上、独立家屋はおおむね5棟以上であれば、原則として事業とされます（いわゆる5棟10室基準）。

ただし、実質で判断するのが原則で、この基準は目安です。貸地や駐車場の規模も、実態に即して判断します。

一時的な空室と駐車場の扱い

相続開始の時点で空室があっても、いつでも入居できる状態で管理していれば、空室部分の敷地も対象に含まれます。空室になった直後から、不動産業者を通じて入居者を募集しているような場合です。一方、親族を住まわせる予定で募集をやめていた空室部分は対象外です。

8室中5室が空室で、うち3室は長期の空室、残る2室も仲介の実績がなく広告を放置していた例があります。積極的な募集とはいえないとして、空室部分は対象外とされました（2023年（令和5年）4月12日裁決）。老朽化ですぐには貸せず、募集もしていない空き家も、一時的な空室ではないとされています（2000年（平成12年）12月22日裁決）。

財産評価で貸家建付地の賃貸割合を計算するときの「一時的な空室」は、空室期間が例えば1か月程度かなど、別の基準で判断します。小規模宅地等の判定とは根拠も基準も異なるため、混同しないよう注意します。

駐車場は、アスファルトやコンクリートの舗装などの構築物があり、相当の対価で継続して貸していれば対象になります。構築物のない青空駐車場（更地のまま）は、建物や構築物の敷地ではないため対象外です。

砂利敷きの裁決（1995年（平成7年）1月25日）では、約10年前に敷いた砂利の多くが地中に埋もれ、土地の一部のような状態でした。決算書に構築物としての計上も減価償却もなかったため、構築物の敷地ではないとされました。同じ裁決では、アスファルト敷きの土地も事業に当たらないとされています。親族への賃料が周辺相場の約3分の1で、契約書も期間の定めもなかったためです。

所有者が自ら経営する月極駐車場の土地は、評価は自用地としての価額のままです。それでも、貸付事業用宅地等の50％減額は使えます。

親族に貸している土地：無償・低額の貸付けは対象外

相当の対価を受け取らない貸付け（使用貸借）は、貸付事業に当たりません。無償のほか、固定資産税程度の地代しか受け取っていない場合も含みます。親族間の貸し借りでは、次の区別に注意します。

家賃を受け取るかどうかで、使える区分と減額割合（80％か50％か）が変わります。生計を一にする親族の居住用の要件は、生計を一にする親族・二世帯住宅で説明しています。

特例を使える宅地が複数あるときは、どの宅地を何㎡選ぶかで減額の大きさが変わります。この章では、限度面積の計算方法と減額が最大になる選び方を示し、減額の最大化と税額の最小化が一致しない場面も確認します。

限度面積の基本：730㎡の完全併用と200㎡の調整式

小規模宅地等の特例には、区分ごとに使える面積の上限（限度面積）があります。特定居住用宅地等は330㎡です。特定事業用宅地等と特定同族会社事業用宅地等（あわせて「特定事業用等宅地等」）は合計400㎡、貸付事業用宅地等は200㎡です。

貸付事業用宅地等を選ばない場合、居住用と事業用等は枠を取り合いません。両方を選べば、合計730㎡まで減額できます。この完全併用は、2015年（平成27年）1月1日以後の相続から認められています施行中。

貸付事業用宅地等を選ぶ場合は、次の調整式を満たす範囲でしか選べません。

A×200/400＋B×200/330＋C≦200㎡
A：特定事業用等宅地等の面積の合計
B：特定居住用宅地等の面積の合計
C：貸付事業用宅地等の面積の合計

この式は、貸付事業用宅地等の200㎡を共通の物差しにして、居住用と事業用等の面積を換算するものです。居住用は1㎡で200/330㎡分（約0.61㎡）、事業用等は1㎡で200/400㎡分（0.5㎡）の枠を使います。居住用330㎡か事業用等400㎡を選ぶと、それだけで200㎡の枠を使い切ります。

単価は、その宅地の1㎡当たりの評価額です。特定事業用等宅地等は、特定事業用宅地等と特定同族会社事業用宅地等の合計です。

A・B・Cは、被相続人ごとに合計します。相続人や受遺者がそれぞれ330㎡や200㎡を使えるわけではありません。面積の端数は合計が200㎡を超えないように処理し、国税庁の記載例では0.01㎡未満を切り捨てています。

選んだ宅地が限度面積を超えていると、選んだ宅地の全部に特例が使えません。この場合も、期限後申告や修正申告で限度面積の範囲に収めれば、適用を受けられます。

国税庁の記載例で調整計算を確かめる

国税庁の記載例（資産課税課情報第9号、2021年（令和3年）4月1日）を使って、調整計算を確かめます。

2010年（平成22年）の古い記載例には、特定居住用の限度面積が240㎡だった時代の計算が残っています。そこでは記載例1の貸付事業用を66.66㎡としていますが、現行の限度面積（2015年1月1日以後の相続）では89.39㎡です。古い資料の数値は使いません。

どの宅地から選ぶと有利か

減額額は「1㎡当たりの評価額（単価）×減額割合×選んだ面積」です。単価は路線価ではなく、画地調整や貸家建付地の評価減を反映した評価額を面積で割って求めます。

貸付事業用宅地等を選ばないなら、居住用と事業用等は枠を取り合わないので、区分ごとに単価の高い宅地から選びます。貸付事業用宅地等を含めるなら、全員で200㎡の枠を取り合うため、「200㎡枠1㎡当たりの減額額」（上の表）で比べます。

この物差しで比べると、貸付用地の単価が居住用地の単価の2.64倍を超えるとき（0.5×2.64＝1.32）は、貸付用を優先した方が有利です。事業用地と比べる場合は、3.2倍を超えるとき（0.5×3.2＝1.6）です。それ以外は、減額割合80％の居住用や事業用等を先に選ぶ方が、減額は大きくなります。

貸付用を1㎡でも選ぶと、730㎡の完全併用は使えなくなります。自宅と事業用地をともに持つ場合は、貸付用を選ばない方が減額が大きいこともあります。次の手順で、必ず両方のパターンを計算します。

計算例：自宅と貸駐車場のどちらを選ぶか

構築物のない青空駐車場は、建物や構築物の敷地ではないため特例の対象外です（貸付事業用宅地等：3年以内の貸付け・駐車場）。ケース3のように取得者が違う宅地を組み合わせるときは、母と長男を含む取得者全員の同意が必要です。

複数の宅地から減額が最大になる組合せは、次のツールで試算できます。ツールは減額の大きさを比べるもので、納める税額は相続税シミュレーターで確かめます。

減額が最大でも税額が最小とは限らない

相続税の総額は課税価格の合計で決まり、各人の税額は総額を課税価格の割合で分けて求めます。配偶者の税額が配偶者の税額軽減で0円になる場合、配偶者が取得した宅地を減額しても、配偶者の税額は0円のままです。一方で他の相続人の負担割合は上がるため、減額の小さい宅地を選んだ方が、家族全体の納付税額が少なくなることがあります。

このほか、次の点も選び方に影響します。

• 申告期限までの継続要件：申告期限までに売却や事業の廃止を予定している宅地は、要件を欠くため選べません。
• 物納：物納を予定している土地に特例を使うと、減額後の価額で収納されます（納付・延納・物納）。
• 売却：取得費加算の計算に使う「課税価格に算入された価額」は、特例を受けた宅地では減額後の価額です（相続税の取得費加算の特例）。
• 二次相続：特例の選び方は遺産の分け方とあわせて検討し、配偶者が亡くなったときの相続まで試算します（二次相続まで考えた遺産分割）。

選択には取得者全員の同意が必要

特例の対象になり得る宅地等を取得した人が2人以上いるときは、どの宅地を選ぶかについて全員の同意が必要です。同意は、申告書の第11・11の2表の付表1にある同意欄に、特例を受けない人も含めた全員が氏名を記入して行います。

同意には例外の規定がなく、遺言の効力を争う訴訟中でも、全員の同意がなければ適用できないとした裁決があります（2014年（平成26年）8月8日）。計算例2のように、特例を受けない人の同意で家族全体の税額が下がる場合もあります。選び方は申告前に全員で確認し、手続は申告手続・分割要件・添付書類で確かめます。

小規模宅地等の特例は、宅地の要件を満たしていても、申告・遺産分割・全員の同意・添付書類のいずれかを欠くと使えません。この章では、特例を確実に受けるための手続を、期限の流れと書類のチェックリストで整理します。

申告が適用の条件：税額0円でも申告する

特例を受けるには、相続税の申告書に特例を受ける旨を書き、計算明細書などの書類を添付して提出します。期限後申告書や修正申告書でも、同じ記載と添付をすれば適用を受けられます。

特例を使うと課税価格の合計が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）以下になる場合も、申告が必要です。申告が必要かどうかは、特例を使わないで計算した課税価格と税額で判定するためです。

申告期限は、相続の開始があったことを知った日（通常は死亡の日）の翌日から10か月以内です。提出先は、被相続人の住所地を所轄する税務署長です。期限後の申告には、加算税や延滞税がかかることがあります（加算税・延滞税）。

申告書を出さなかった場合や、記載・添付が漏れていた場合の救済規定（宥恕規定）もあります。税務署長がやむを得ない事情があると認めるときに、記載をした書類と添付書類を提出した場合に限って適用されます。例外的な救済なので、期限内に正しく申告することが前提です。

申告期限までの遺産分割と「3年以内の分割見込書」

申告期限までに共同相続人や包括受遺者の間で分割されていない宅地には、特例を使えません。分割がまとまらなくても、申告期限内に、民法の相続分や包括遺贈の割合で取得したものとして申告・納税します。

このとき申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付しておけば、申告期限から3年以内に分割された宅地に特例を使えます。分割した後は、分割の日の翌日から4か月以内に更正の請求をします。e-Taxで申告する場合、分割見込書はPDFで添付できます。

3年以内に分割できないやむを得ない事情（訴えの提起など）があるときは、承認の手続をとります。申告期限後3年を経過する日の翌日から2か月以内に、「遺産が未分割であることについてやむを得ない事由がある旨の承認申請書」を税務署長に提出します。承認を受け、判決の確定などで分割できることになった日の翌日から4か月以内に分割すれば、特例を使えます。

相続人と財産が確定して分割できる状態なのに、代償金の額などで合意できないだけの場合は、やむを得ない事由に当たらないとした裁決があります（2014年（平成26年）6月2日）。分割の前に共同相続人の1人が亡くなったときは、その人の相続人などによる分割で取得分が確定すれば、亡くなった人が取得したものとして特例を適用できます。

遺言で宅地の取得者が決まっていれば、その宅地は未分割にならず、期限内の申告から特例を使えます。なお、未分割の財産には原則として配偶者の税額軽減も使えません。分割見込書を出して3年以内に分割すれば使える点は同じですが、更正の請求の期限の扱いは異なります（遺産が未分割のときの申告）。

宅地の選択と全員の同意

特例の対象になり得る宅地等を取得した人が2人以上いるときは、どの宅地に特例を使うかについて全員の同意が必要です。特定計画山林の特例や個人版事業承継税制の対象になり得る財産を取得した人も、同意する人に含まれます。

同意は、第11・11の2表の付表1（小規模宅地等についての課税価格の計算明細書）の「特例の適用にあたっての同意」欄に、特例を受けない人も含めて全員が氏名を記入して行います。特定計画山林の特例や個人版事業承継税制と併用する場合は、付表2（同意及び特定計画山林についての課税価格の計算明細書）を使います。

同意に例外の規定はありません。遺言の効力を争う訴訟中で全員の同意書がなかった事案でも、適用は認められませんでした（2014年8月8日裁決）。

当初の申告で正しく特例を適用した場合、更正の請求や修正申告で別の宅地に入れ替える「選択替え」は原則としてできません。また、2019年（令和元年）7月1日以後に開始した相続で、遺留分侵害額の請求に対して宅地で代物弁済した場合、その宅地を受け取った人は特例を使えません。相続・遺贈で取得したことにならないためで、当初の取得者の適用はそのまま維持されます。

令和8年分の申告書様式と添付書類

2026年（令和8年）1月1日から12月31日までに亡くなった人の申告には、令和8年分用の様式を使います。令和8年分は申告書の様式が変わっており、変更前の様式は使わないよう求められています。

添付書類は、全員に共通の書類と、宅地の区分ごとの書類に分かれます。複数の区分に当てはまる場合は、それぞれの書類が必要です。下のチェックリストの「被相続人等」は、被相続人と、被相続人と生計を一にしていた親族のことです。

介護保険の被保険者証の写しは、2026年4月1日以後に申告書を提出するとき、保険者番号と被保険者番号の部分を復元できない程度に塗り潰します施行中。e-Taxでは、添付書類をPDFで提出できます。

他の制度との関係：事業承継税制・贈与・特定計画山林・郵便局舎

個人の事業用資産の納税猶予（個人版事業承継税制）とは、特定事業用宅地等について併用できません。被相続人から取得した特定事業用宅地等に1人でも小規模宅地等の特例を使うと、その被相続人から財産を取得した全員が、個人版の相続税の納税猶予を受けられません。逆に、後継者が個人版の適用を受ける場合、その被相続人（又は贈与者）から取得した特定事業用宅地等には、誰が取得しても小規模宅地等の特例を使えません。

特定居住用・特定同族会社事業用・貸付事業用の宅地等は、個人版と併用できます。ただし個人版の対象になる宅地等の限度面積（400㎡）を調整します。特定同族会社事業用宅地等を選んだ場合は400㎡からその面積を差し引き、特定居住用宅地等だけを選んだ場合は調整がありません。貸付事業用宅地等を選んだ場合は、選んだ面積を200㎡の枠に換算した合計を2倍して、400㎡から差し引きます。

個人版の宅地等の限度面積＝400㎡−2×（A×200/400＋B×200/330＋C）
例（特定居住用宅地等165㎡と貸付事業用宅地等50㎡を選んだ場合）：400㎡−2×（165㎡×200/330＋50㎡）＝400㎡−2×（100㎡＋50㎡）＝400㎡−300㎡＝100㎡

A＝特定同族会社事業用宅地等、B＝特定居住用宅地等、C＝貸付事業用宅地等の面積の合計で、いずれも小規模宅地等の特例で選んだものです。個人版と併用する場合、特定事業用宅地等は選べません。

特定事業用宅地等について、小規模宅地等の特例と個人版のどちらを使うかの比較（減額と納税猶予の違い、事業を続ける期間など）は、特定事業用宅地等の章で説明しています。

個人版の個人事業承継計画の提出期限は、2028年（令和10年）9月30日です。適用対象は、2019年（平成31年）1月1日から2028年12月31日までの贈与・相続等です期限あり。2026年10月時点では、どちらも期限内です。法人版事業承継税制（非上場株式等の納税猶予）には、小規模宅地等の特例との併用制限はありません（事業承継税制と自社株の承継手法）。

被相続人から贈与（死因贈与を除く）で取得した宅地等には、特例を使えません。相続開始前の贈与として相続税の課税価格に加算される宅地等や、相続時精算課税を選んだ宅地等も同じです。死因贈与で取得した宅地等は、遺贈と同じく対象になります（生前贈与加算（7年加算）と相続時精算課税の加算）。

小規模宅地等の選択面積を調整式で換算した合計（A×200/400＋B×200/330＋C）が200㎡に満たないときは、その差の範囲で特定計画山林の特例を使えます。重複して限度を超えると小規模宅地等の全部が不適用になりますが、是正すれば適用を受けられます。

郵便局舎の敷地には特別な取扱いがあります。対象は、2007年（平成19年）9月30日以前から、旧日本郵政公社との賃貸借契約で郵便局舎として貸していた建物の敷地です。一定の要件を満たすと、特定事業用宅地等（400㎡・80％）として特例を使えます。日本郵便株式会社が相続開始日以後5年以上郵便局舎として借り受ける見込みであることについて、総務大臣の証明が必要です。

小規模宅地等の特例は減額が大きいため、判定を誤ると税額への影響も大きくなります。この章では、実務で誤りやすい論点を早見表と一問一答で確認し、判断の分かれ目になった裁決事例を整理します。

誤りやすい論点の早見表

まず、よくある思い込みと正しい扱いを一覧で確認します。要件の詳しい説明は、右の列の章にあります。

居住用宅地等の一問一答

事業用・貸付用宅地等の一問一答

取得の経緯・登記・信託の一問一答