相続や贈与で受け継いだ不動産や株式を売ると、そのもうけに所得税と住民税がかかります。この章では、土地建物と株式を売ったときの税金の骨組みを、計算式・長期と短期・税率の順に説明します。

譲渡所得は売った金額ではなく「もうけ」にかかります

譲渡所得とは、土地・建物や株式などを売って得たもうけのことです。税金は売った金額そのものにはかかりません。売った金額から、買ったときの費用と売るためにかかった費用を差し引いた残りにかかります。

課税譲渡所得金額＝収入金額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除額

収入金額

売買代金です。買主から受け取る固定資産税・都市計画税の精算金も含めます。

取得費

買ったときの代金や仲介手数料などです。建物は、持っていた期間の減価償却費に当たる額を差し引きます。分からないときは収入金額の5％（概算取得費）を使えます。

譲渡費用

仲介手数料や売るための測量費など、売るために直接かかった費用です。修繕費や固定資産税は含みません。

特別控除額

マイホームの3,000万円控除など、特例の要件を満たすときだけ差し引ける金額です。特例がなければゼロです。

取得費と譲渡費用の範囲は取得費と譲渡費用の章で詳しく説明します。相続や贈与で取得した資産の取得費は、亡くなった人や贈与した人が買ったときの金額を引き継ぎます。相続税の評価額ではない点に注意してください。

相続した不動産を売るときに使うことの多い特別控除は、次のとおりです。特別控除の合計額は、1年で5,000万円が限度です。

分離課税：給与などとは分けて税額を計算します

土地建物の譲渡所得は、給与所得や年金などとは合算しません。別枠で税額を計算する分離課税です。そのため、譲渡所得の税率は給与の多い少ないで変わりません（極めて高額な所得がある人への特別な措置を除きます）。

土地建物を売って損（譲渡損失）が出たときは、同じ年に売った他の土地建物のもうけとだけ差し引きできます。差し引ききれない損失はなかったものとされ、給与などの所得とは相殺できません。翌年に繰り越すこともできません。

例外は、マイホームを売って損が出た場合の2つの特例です（買換え・低未利用土地・収用・交換の章）。どちらも2027年12月31日までの譲渡が対象です期限あり。なお、土地建物の損益と株式の損益も、互いに相殺できません。

土地建物を売ってもうけが出たときは、売った年の翌年の確定申告で申告し、納税します。取得費加算や空き家の特例などは、確定申告で計算明細書や確認書を添付して適用を受けます。

長期と短期：売った年の1月1日に5年を超えているか

土地建物の譲渡所得は、所有期間によって長期と短期に分かれます。判定の基準日は、売った日ではなく売った年の1月1日です。この日に所有期間が5年を超えていれば長期、5年以下なら短期です。

相続・贈与で取得したものは、亡くなった人・贈与した人が取得した日で判定します。

目安として、取得した年に6を足した年の1月1日以後に売れば長期です。2020年中に取得したものなら、2026年1月1日以後の売却が長期です。

実際に持っていた期間が5年を超えていても、短期になることがあります。たとえば2021年3月15日に買った土地を2026年4月20日に売ると、持っていた期間は5年1か月余りです。しかし2026年1月1日の時点では4年9か月余りのため、短期になります。

相続や贈与で取得した資産は、亡くなった人や贈与した人が取得した日から数えます。相続した日から数え直すのではありません（取得費と取得時期の引継ぎの章）。売った日をいつとするかは引渡日が原則で、契約日を選ぶこともできます（取得費と譲渡費用の章）。

税率：2027年分以後も合計の税率は同じです

土地建物の税率は、所得税（復興特別所得税などの上乗せ分を含む）と住民税を合わせて、長期20.315％、短期39.63％です。所有期間が10年を超えるマイホームを売った場合には、さらに低い軽減税率があります。

2027年分からは、所得税額の1％の防衛特別所得税が新たにかかります成立・施行待ち。同時に、復興特別所得税の税率が所得税額の2.1％から1.1％に下がり、課税は2047年（令和29年）分まで続きます。上乗せの合計は2.1％のままなので、合計の税率は変わりません。

税額の計算では、課税譲渡所得金額の1,000円未満を切り捨てます。所得税と復興特別所得税の合計額は、100円未満を切り捨てます。

株式の譲渡所得：上場株式等と一般株式等は別枠です

株式を売ったときのもうけも、他の所得と分けて計算する分離課税です。税率は土地建物の長期と同じ20.315％で、2027年分以後も合計は変わりません。土地建物と違い、株式には長期・短期の区別がありません。

株式等は「上場株式等」と「一般株式等」の2つに分かれ、それぞれ別枠で計算します。相続でよく出てくる非上場の自社株は、一般株式等に当たります。

株式の損失を、給与や土地建物のもうけと相殺することもできません。相続した株式の取得費や相続口座は、株式の譲渡と相続した株式の章で説明します。自社株を発行会社に売る場合は、金庫株とみなし配当の特例の章をご覧ください。

計算の流れと計算例

譲渡所得の税額は、取得費と譲渡費用をどれだけ正しく差し引けるかで大きく変わります。この章では、収入金額・譲渡費用・取得費の範囲と、建物の減価償却を説明します。取得費が分からないときの概算取得費と、売った日の決め方も扱います。

収入金額：固定資産税の精算金も含めます

収入金額は、原則として売買代金です。不動産の売買では、その年の固定資産税・都市計画税を日割りで精算し、買主から精算金を受け取ることがあります。この精算金も収入金額に含めます。

固定資産税は、1月1日の所有者に1年分が課されます。年の途中で所有者が変わっても、買主に納税の義務は生じません。そのため、買主から受け取る精算金は、実質的には売買代金の一部として扱われます。

たとえば売買代金3,000万円とは別に精算金6万円を受け取ったときは、収入金額は3,006万円です。なお、離婚の財産分与や代償分割で不動産を渡したときは、渡した時の時価が収入金額になります（換価分割・代償分割の章、財産分与の章）。

譲渡費用：売るために直接かかった費用だけです

譲渡費用は、土地や建物を売るために直接かかった費用です。持っている間の維持や管理にかかった費用は、譲渡費用になりません。

同じ測量費や立退料でも、時期によって扱いが変わります。買ったときに払ったものは取得費、売るために払ったものは譲渡費用です。取り壊しで出た資材に価値があるときは、その価額を差し引きます。

取得費：買ったときの代金と付随費用

取得費は、土地や建物を買ったときの代金や建てたときの建築代金に、購入時の仲介手数料、設備費・改良費を加えた額です。建物の場合は、ここから減価償却費に当たる額を差し引きます（次の見出しで説明します）。

業務に使っていない土地建物では、次の費用も取得費に含めます。

• 買ったときや相続・贈与で取得したときに払った登録免許税（司法書士報酬などの登記費用を含む）、不動産取得税、印紙税
• 買ったときに借主を立ち退かせるために払った立退料
• 埋立て・土盛り・地ならしなどの造成費用と、買ったときの測量費
• 所有権を確保するための訴訟費用や和解の費用（相続した土地の遺産分割をめぐる訴訟費用などは含みません）
• 最初から土地を使う目的で建物付きの土地を買い、おおむね1年以内に建物を取り壊したときなどの建物の購入代金と取壊し費用（土地の取得費になります）
• 購入資金の借入金の利子のうち、使い始めた日までの期間の分
• すでに結んでいた購入契約を解除して別の物件を買ったときの違約金

賃貸物件など業務に使っている資産では、登記費用や不動産取得税は取得費に入れず、その年の必要経費になります。また、事業所得などの必要経費に入れた費用は、取得費に重ねて入れることはできません。まとめて買った土地の一部を売るときは、原則として面積の割合で取得費を分けます。売った時の価額の割合で分ける方法もあります。

建物の取得費：減価償却費相当額を差し引きます

建物は年数がたつと価値が減るため、購入代金から減価償却費に当たる額を差し引いた残りが取得費になります。自宅や空き家のように、業務に使っていない建物も差し引きます。業務に使っていたかどうかで、計算方法が変わります。

業務に使っていた期間

賃貸などに使っていた期間は、毎年の減価償却費の合計額を差し引きます。必要経費に入れなかった年があっても、償却したものとして差し引きます。

業務に使っていない期間

自宅などの期間は、耐用年数の1.5倍の年数（1年未満は切捨て）に対応する旧定額法の償却率で計算します。

減価償却費相当額（業務に使っていない建物）＝建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数

経過年数は、6か月以上の端数を1年とし、6か月未満の端数は切り捨てます。差し引く額は、建物の取得価額の95％が限度です。

相続や贈与で取得した建物は、亡くなった人や贈与した人の取得価額と取得時期を引き継ぎます。前の所有者が引き続き持っていたものとみなされるため、減価償却費相当額も前の所有者が取得した時から通して計算します（取得費と取得時期の引継ぎの章）。

取得費が分からないとき：概算取得費（売った金額の5％）

先祖から受け継いだ土地や、ずっと昔に買った土地では、購入時の代金が分からないことがあります。この場合は、売った金額の5％を取得費にできます。これを概算取得費といいます。たとえば3,000万円で売った土地の取得費が分からなければ、150万円を取得費にします。

実際の取得費が分かっていても、それが売った金額の5％未満なら、5％を使えます。逆に、実際の取得費が5％を上回るなら、実額を使ったほうが税金は少なくなります。前の計算例では、実額の2,861万6,800円が概算取得費の190万円を大きく上回っています。まずは購入時の売買契約書や領収書など、代金が分かる資料を探してください。

概算取得費は、短期譲渡所得にも使えます。ただし、相続や贈与で取得した資産に概算取得費を使うと、相続人や受贈者が払った登記費用を上乗せすることはできません。

土地と建物をまとめて買い、契約書に内訳が書かれていない場合もあります。この場合、国税庁の手引きは「建物の標準的な建築価額表」（建築年・構造別の1㎡当たりの単価）を使って建物の取得価額を求める方法を示しています。土地の取得価額は、全体の代金から建物の分を差し引いて求めます。

手引きの例では、1986年（昭和61年）築の鉄筋コンクリート造マンション80㎡の単価は1㎡当たり149,500円です。建物の取得価額は、149,500円×80㎡＝1,196万円になります。中古で買った建物は、建築から取得までの年数に応じた減価額をここから差し引きます。

売買契約書などがないまま取得費を推計して申告するときは、その根拠を慎重に検討する必要があります。国税庁が取得費の分からないときの方法として案内しているのは、概算取得費です。

売った日の決め方：引渡日が原則、契約日も選べます

譲渡所得をいつの年分で申告するかは、売った日で決まります。原則は資産を引き渡した日です。ただし、売買契約の効力が生じた日（契約日）を選んで申告することもできます。

引渡しの日は、登記に必要な書類を買主に渡すなど、支配が移った事実で判断します。通常は、登記に必要な書類を渡して残代金を受け取った日です。原則として、代金の決済を終えた日より後になることはありません。

年末に契約し、年明けに引き渡す売却では、どちらを選ぶかで結果が変わります。申告する年分だけでなく、長期・短期の判定日（1月1日）や、特例の期限の判定にも影響します。

この例では、原則どおり引渡日で申告すれば長期になり、税率がおよそ半分になります。売る時期が年末に近いときは、契約と引渡しの日程を決める前に試算しておくと安心です。

相続や贈与で受け取った不動産や株式を売るとき、取得費は相続したときの価額ではありません。亡くなった人や贈与した人が買ったときの金額と日付を引き継ぎます。この章では、その原則と例外を整理します。

原則：買ったときの金額と日付を引き継ぎます

相続・遺贈・贈与で取得した資産を売るとき、税法上は、相続人や受贈者がそれまで引き続き持っていたものとみなされます（所得税法60条1項）。そのため、亡くなった人や贈与した人が買ったときの代金（取得費）と、買った日（取得時期）をそのまま使います。

長期・短期の判定も、亡くなった人や贈与した人が取得した日から、売った年の1月1日までの期間で行います。親が長年持っていた土地なら、相続してすぐに売っても長期です。反対に、親が亡くなる少し前に買った不動産を相続後に売ると、短期になることがあります。

建物の減価償却費相当額も、前の所有者が取得した時から通して計算します。株式も同じ考え方で、亡くなった人の取得価額を引き継ぎます（株式の譲渡と相続した株式の章）。

相続税の評価額は取得費になりません

相続税の申告では、土地を路線価などで評価します。しかし、この相続税評価額は相続税を計算するための価額です。譲渡所得の取得費とは関係がなく、取得費はあくまで亡くなった人が買ったときの代金です。

先祖代々の土地や何十年も前に買った土地では、購入時の代金を示す資料が残っていないことがあります。相続が何代も続くと、契約書などが見つからないこともあります。その場合は売った金額の5％を取得費とする概算取得費を使うことになり、譲渡益が大きくなりやすくなります。

資料が見つかっても、昔の購入代金が今の売却額の5％に満たないこともあります。その場合も、5％の概算取得費のほうを使えます。

相続税を納めた人は、期限内に売れば相続税の一部を取得費に加算できます（相続税の取得費加算の特例の章）。亡くなった人が一人で住んでいた1981年（昭和56年）5月31日以前の建築の家とその敷地なら、空き家の3,000万円控除も検討します（空き家の3,000万円控除の章）。空き家の特例は2027年（令和9年）12月31日までの譲渡が対象です期限あり。

相続・贈与のときに払った登記費用と不動産取得税

業務に使っていない土地建物を相続や贈与で取得したとき、相続人や受贈者が払った登記費用（登録免許税や司法書士報酬など）は取得費に含めます。贈与で取得した場合は、受贈者が払った不動産取得税も含めます。

相続（包括遺贈や相続人への遺贈を含む）による不動産の取得には、不動産取得税がかかりません。そのため、相続で取得費に加えられるのは主に登記費用です。

ただし、概算取得費（5％）を選ぶと、これらの費用は加えられません。上乗せできるのは、実際の取得費が分かり、それを使う場合だけです。

賃貸アパートなど業務に使っている資産では、登記費用などは取得費に入れず、必要経費として扱います。株式を相続したときに相続人が払った名義書換手数料も、株式の取得費に含めます。

例外：時価で取得したことになる場合

次の場合は引継ぎのルールが使われず、亡くなった人や財産を渡した人が、その時の時価で売ったものとみなされます（所得税法59条1項）。亡くなった人などの含み益に、譲渡所得の税金がかかります。

• 限定承認による相続（限定承認に係る包括遺贈を含みます）
• 法人への遺贈や贈与
• 法人に対する、時価の2分の1に満たない金額での譲渡

限定承認や法人への遺贈の場合は、相続人が亡くなった人の準確定申告（相続の開始を知った日の翌日から4か月以内）で、この譲渡所得を申告します。限定承認で取得した相続人は、相続の時の時価で取得したものとされ、取得時期もその時になります。また、限定承認で取得した資産は取得費加算の対象になりません。

相続や贈与とは別の原因で取得した財産も、前の所有者の取得費を引き継ぎません。代表的なものを表にまとめます。

代償分割では、代償金を払って不動産を取得した人も注意が必要です。払った代償金は、相続した不動産の取得費に加えられません。

株式・NISA口座・特別縁故者への分与

相続や贈与で取得した株式も、亡くなった人や贈与した人の取得価額を引き継ぎます。同じ銘柄を何回かに分けて買っていた場合は、平均した1株当たりの金額で計算します。証券会社の特定口座に相続で移した上場株式等は、亡くなった人の取得価額と取得日を引き継いで管理されます。

一方、NISA口座で持っていた上場株式等を相続した場合は、引継ぎになりません。相続の日の最終価格で取得したものとみなされます。そのため、相続の日までの値動きは、相続人の譲渡所得の計算には含まれません。

相続人がいない場合などに、家庭裁判所の審判で特別縁故者が相続財産の分与を受けることがあります。相続税では、この分与は遺贈により取得したものとみなされます。しかし所得税法には遺贈とみなす規定がないため、所得税法60条1項の引継ぎは適用されません。国税庁の質疑応答事例は、分与を受けた時に、その時の時価で取得したものとして譲渡所得を計算するとしています。

相続税を納めた人が相続した土地や株式を期限内に売ると、相続税の一部を取得費に加えられます。加えられるのは売った財産に対応する部分で、相続税と譲渡所得をつなぐ代表的な特例です。

特例のしくみと使える人

相続した財産を売ったときの譲渡所得は、亡くなった人の取得費を引き継いで計算します。この特例を使うと、その取得費に、納めた相続税のうち売った財産に対応する部分を加算できます。取得費が増えた分だけ譲渡益が減り、所得税と住民税が少なくなります。

適用期限のない制度で、2026年（令和8年）10月時点でも使えます施行中。使うには、次の条件をすべて満たす必要があります。

限定承認で取得した財産は、法律で対象から除かれています。事業所得や雑所得になる株式等の売却にも使えません。相続した財産と交換したり買い換えたりして取得した財産も、原則として対象外です。相続した部分と自分で買った部分が混じっているときは、相続した部分だけが対象になります。

売却の期限：相続開始から約3年10か月

売る期限は「相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日」です。相続税の申告期限は、原則として相続の開始を知った日の翌日から10か月以内です。そのため、期限の目安は相続開始から3年10か月になります。

亡くなる前に売った財産には使えません。相続時精算課税などで生前に贈与を受けた財産でも、贈与した人が生きているうちに売った場合は対象外です。反対に、相続税の申告をする前に売った場合は対象になります（このあとの「申告の手続」で説明します）。

「相続から3年以内」と覚えていると、10か月分を見落とします。一方で、期限を1日でも過ぎると使えません。売った日を契約日と引渡日のどちらにするかで、期限内かどうかが変わることもあります。

加算額の計算：分母・分子・相続税額

取得費加算額＝その人の相続税額×売った財産の課税価格算入額÷その人の課税価格（債務控除前）
（上限：この特例を使わずに計算した譲渡益＝収入金額−取得費−譲渡費用）

相続税額

その人が納める相続税額です。贈与税額控除・相次相続控除・相続時精算課税の贈与税額控除で差し引いた額があれば、足し戻します。配偶者の税額軽減・未成年者控除・障害者控除は足し戻しません。延滞税などの附帯税も含めません。

分子：売った財産の課税価格算入額

売った財産が相続税の課税価格に算入された額です。小規模宅地等の特例を受けた宅地は、減額した後の額になります。

分母：その人の課税価格（債務控除前）

その人の相続税の課税価格に、差し引いた債務・葬式費用を足し戻した額です。生前贈与加算や相続時精算課税で加えた贈与財産を含みます。相続税がかからない財産（非課税財産）の価額は含めません。

分母は、相続人全員の合計ではなく売った人自身の課税価格です。加算額は売った財産ごとに計算します。譲渡損失が出た財産では使えず、その分を他の財産に回すこともできません。相続した土地を1か所売っても、加算できるのはその土地に対応する相続税だけです。

配偶者は特に注意が必要です。配偶者の税額軽減で納める相続税がゼロになった配偶者は、相続税額がないため、この特例を使えません。一方、贈与税額控除で納付額がゼロになった人でも、控除がないものとして計算した相続税額があれば使えます。

計算に使う相続税額は、原則として売った年の12月31日に確定している額です。その時点で相続税の申告期限が来ておらず、まだ申告していない場合は、申告書を出した時に確定した額を使います。

生前贈与や代償分割があった場合

生前贈与加算（7年加算）施行中や相続時精算課税で課税価格に加えた贈与財産も、分子・分母に含めます。これらの財産を相続開始後に売れば、取得費加算の対象になります。制度の詳細は生前贈与加算の章と相続時精算課税の章をご覧ください。

2024年1月1日以後の贈与財産は、算入する価額に注意します。相続時精算課税の財産は、贈与時の価額から年110万円の基礎控除を差し引いた残りの額です。暦年課税で相続開始前3年超7年以内に受けた贈与は、その合計額から100万円を差し引いた残りの額です。

相続時精算課税で同じ年に複数の財産をもらったときは、110万円を各財産の価額で按分します。600万円のA土地と500万円のB土地なら、A土地の算入額は540万円です（600万円−110万円×600万円÷1,100万円）。

代償分割で他の相続人に代償金を払って取得した財産を売るときは、計算を調整します。代償金を払った人の課税価格は、代償金の分だけ小さくなっています。そのまま計算すると、加算額が相続税額を超えることがあるためです。

調整の方法は租税特別措置法通達39-7に定められており、算式は次のとおりです。通達のページでは算式が画像で示されていますが、この項を最後に改めた2015年（平成27年）7月7日付の改正通達の新旧対照表で、文字で確かめられます。申告の際は、計算明細書の裏面の注記もあわせて確認してください。

取得費加算額＝相続税額×〔A−C×A÷（B＋C）〕÷B
A：売った財産の相続税評価額　B：代償金を払った人の課税価格（債務控除前）　C：払った代償金の額

通達の注書きによると、払った代償金の額（C）は、相続税の計算で使った代償金の額です。代償金を時価をもとに決めた場合は、相続税評価額の水準に調整した額になります。この調整の計算例は換価分割・代償分割の章にあります。

ほかの特例との関係

空き家特例と取得費加算のどちらが有利かは、相続税額と譲渡益の大きさで変わります。両方を試算して選びます（比較の計算例は空き家の3,000万円控除の章）。空き家特例は2027年12月31日までの譲渡が対象です期限あり。延長と拡充は、令和9年度税制改正で要望されている段階です要望段階。

店舗兼住宅では、居住用部分に空き家特例、店舗部分に取得費加算を使える場合があります。

宅地を相続税の申告期限より前に売るときは、相続税への影響も確かめます。小規模宅地等の特例では、同居親族や家なき子が取得した宅地は、申告期限まで持ち続けることが要件です。事業用や貸付事業用の宅地も同じです。配偶者が取得した宅地には、この保有の要件はありません（特定居住用宅地等の章）。

申告の手続と、相続税の申告前に売った場合

この特例は、確定申告で適用を受けます。確定申告書に適用を受ける旨を書き、「相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書」と譲渡所得の内訳書を添付します。株式の場合は、株式等に係る譲渡所得等の金額の計算明細書などを添付します。計算には相続税の申告書の控えが必要です。

証券会社の特定口座（源泉徴収あり）で相続した株式を売った場合も、この特例を使うには確定申告が必要です。2つ以上の財産を売ったときは、財産ごとに計算します。

相続税の申告前に売った場合は、次のように扱います。所得税の確定申告期限までに相続税を申告すれば、その相続税額で最初から適用できます。相続税の申告が間に合わないときは、所得税はいったん加算なしで申告します。

その後、相続税を期限内に申告すれば、更正の請求で取得費加算を受けられます。請求の期限は、相続税の申告書を出した日の翌日から2か月以内です（日付の例は売却の税金シミュレーターと申告の注意の章）。

あとで相続税の修正申告や更正があったときは、修正後の相続税額で加算額を計算します。相続税の更正の請求で相続税が減ったときは、加算額も減るため、所得税の修正申告が必要になります（修正申告・更正の請求の章）。

令和9年度税制改正に向けて、金融庁が取得費加算についての要望を出しています要望段階。株式等のみなし譲渡（収入金額とみなされる場合）も対象になることを、法令上明確にする内容です。2026年12月の大綱で決まる予定で、10月時点では未確定です。

自分が住んでいる家や、住んでいた家を売るときは、譲渡益から最高3,000万円を差し引ける特例と、所有期間が10年を超えると税率が下がる特例を使えます。相続した家に使えるかどうかは、売る人自身が所有者として住んでいたかで決まります。

3,000万円控除の対象になる売却

居住用財産の3,000万円特別控除（以下「3,000万円控除」）は、マイホームを売ったときの譲渡益から、最高3,000万円を差し引ける特例です。譲渡益とは、売った金額から取得費と譲渡費用を引いた利益のことで、3,000万円未満ならその金額まで控除します。所有期間の長短は問わず、売る人の合計所得金額の制限もありません。

住まなくなった後に人に貸していても、期限までに売れば対象です（相続した親の家に使う空き家特例は、貸すと対象外になる点が違います）。一方、この特例を受けるためだけに入居した家、新築中の仮住まいなど一時的に住んだ家、別荘は対象外です。2つ以上の家に住んでいる場合は、主として住んでいた1つだけが対象になります。

「3年を経過する日」は、住まなくなった日を1日目として数えます。2026年（令和8年）中に売るなら、2023年（令和5年）1月2日以後に住まなくなった家が対象です。

特別の関係がある人への売却など、使えない場合

3,000万円控除は、次の人への売却には使えません。

• 配偶者と、親・子・孫などの直系血族
• 生計を一にする親族と、売った後にその家で一緒に暮らす親族
• 内縁関係にある人と、その人と生計を一にする親族
• 売り手から受け取るお金などで生計を立てている人（使用人を除く）と、その人と生計を一にする親族
• 売り手やこれらの親族、使用人などが支配する同族会社など

過去の特例の使い方にも制限があります。売った年の前年・前々年に、この3,000万円控除や、マイホームの譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例（2027年12月31日までの売却期限あり）を受けていると使えません。マイホームの買換え・交換の特例は、売った年・前年・前々年に受けていないことが条件だと国税庁は案内しています。前年に空き家特例を使ったことは、この制限に含まれません。

同じ家に交換の特例、収用等の特例、事業用資産の買換えの特例などを受ける場合も使えません。マイホームの買換え特例（2027年12月31日までの売却期限あり）とは、どちらか一方を選びます（その他の特例の章）。

共有の家と、家屋・敷地の名義が違う場合

夫婦などで共有している家を売る場合、その家に住んでいる共有者は、自分の家屋の持分と、自分が持つ敷地について3,000万円控除を使えます。たとえば甲の土地の上に甲と乙が2分の1ずつ共有する家があり、甲だけが住んでいた場合、甲は家屋の2分の1と敷地の全部に特例を使えます（国税庁の質疑応答事例）。

所得税は一人ひとりに計算する税金です。このため、要件を満たす共有者は、それぞれ最高3,000万円を控除できると整理されています（具体的な適用は税務署等で確認してください）。

家屋と敷地の持ち主が違う場合、家屋の譲渡益が3,000万円に満たなければ、控除しきれない分を敷地の所有者の譲渡益から差し引けます。条件は、家屋と敷地を同時に売ること、2人が親族で生計を一にしていること、敷地の所有者も家屋の所有者と一緒にその家に住んでいたことの3つです。

たとえば夫（家屋）の譲渡益が500万円、妻（敷地）の譲渡益が4,000万円なら、夫が500万円、妻が残りの2,500万円を控除できます。2人の控除の合計は3,000万円までです。

相続した家を相続人が売る場合

相続した家に3,000万円控除を使えるのは、売る相続人自身が、その家に所有者として住んでいた場合です。亡くなった人の住まいだったというだけでは使えません。国税庁の質疑応答事例では、夫と同居していた妻が、夫の死亡後に家を相続した例が示されています。妻は相続後に別の家に住み、所有者として住んだことがないため、適用できないとされています。

相続した家の所有期間は、亡くなった人が取得した日から数えます。軽減税率の「10年超」も亡くなった人の取得日で判定します。親が10年を超えて持っていた家なら、相続人が所有者として住んだ期間が短くても、所有期間の要件は満たします。

所有期間10年超の軽減税率

売った年の1月1日に、家屋と敷地の所有期間がともに10年を超えていれば、軽減税率の特例を使えます。3,000万円控除と併用でき、控除後の課税長期譲渡所得金額のうち6,000万円以下の部分の税率が14.21％になります。2026年中の売却なら、2015年（平成27年）12月31日以前に取得した家と敷地が対象です。

• 国内にある居住用財産であること（対象になる売却は3,000万円控除と同じ。取り壊した後の敷地は、取壊しの時点についても所有期間の要件があります）
• 前年・前々年にこの軽減税率の特例を受けていないこと
• 同じ家に買換え・交換の特例などを受けていないこと（3,000万円控除とは併用できます）
• 特別の関係がある人への売却ではないこと

Aが6,000万円を超える場合
所得税＝（A−6,000万円）×15％＋600万円
住民税＝（A−6,000万円）×5％＋240万円

所得税には別に復興特別所得税（所得税額の2.1％）がかかります。たとえばAが8,000万円なら、所得税900万円・復興特別所得税18万9,000円・住民税340万円の合計1,258万9,000円です。軽減税率を使わない場合（1,625万2,000円）より366万3,000円少なくなります。

2027年分以後は、復興特別所得税が1.1％に下がり、防衛特別所得税成立・施行待ち（所得税額の1％）が加わりますが、上乗せの合計は2.1％のままです。合計税率は変わらず、14.21％の内訳は所得税10％＋復興特別所得税0.11％＋防衛特別所得税0.1％＋住民税4％になります。

計算例と申告の手続

3,000万円控除と軽減税率は、売った年の翌年に確定申告をして受けます。税額がゼロになる場合でも、特例を使うための申告が必要です。申告書には譲渡所得の内訳書を添付し、軽減税率を受けるときは登記事項証明書（不動産番号を書けば省略可）なども添えます。売買契約日の前日の住民票の住所と、売った家の所在地が違う場合は、戸籍の附票の写しなども必要です。

譲渡所得の特別控除は、空き家特例や収用の5,000万円控除なども含めて、1年間の合計で5,000万円が上限です。同じ年に自宅と相続した空き家の両方を売った場合、2つの3,000万円控除の合計は3,000万円までになります。税額の試算には土地建物の譲渡所得・税額の計算ツールを使えます。

親が一人で住んでいた古い家を相続して売るときは、要件を満たせば譲渡益から最高3,000万円を控除できます。2027年（令和9年）12月31日までの売却に限られ、相続後の使い方や売り方で使えなくなることもあるため、売る前の確認が欠かせません。

特例のしくみと売却の期限

被相続人の居住用財産の3,000万円特別控除（以下「空き家特例」）は、相続した空き家とその敷地を売ったときに、譲渡益から最高3,000万円を差し引ける特例です。遺贈（死因贈与を含む）で取得した場合も対象です。控除は要件を満たす相続人ごとに受けられ、2人で相続すれば各最高3,000万円です。2024年1月1日以後の売却では、家と敷地を相続した相続人が3人以上いると、控除額は1人2,000万円施行中になります。

使えるのは、次の2つの期限を両方満たす売却です。

• 適用期限：2016年（平成28年）4月1日から2027年12月31日までの売却期限あり。令和8年度税制改正では改正されていません。
• 売却期限：相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。亡くなった日を1日目として数えます。

2023年1月2日から2024年1月1日までに亡くなった方の家は、2026年12月31日が期限です。2025年以後に亡くなった方の家も、現行の法令では2027年12月31日までに売る必要があります。

令和9年度税制改正要望では、国土交通省が、2028年（令和10年）1月1日から2031年（令和13年）12月31日までの4年延長を求めています要望段階。あわせて、1981年5月31日以前の建築という要件の見直し、民事信託による取得の対象化、確認書の手続の改善も要望しています。2026年12月の税制改正大綱で決まる予定で、現時点では未確定です。

対象になる家と、使える人

対象は、相続開始の直前に被相続人が住んでいた家（被相続人居住用家屋）と、その敷地です。家は次の3つをすべて満たす必要があります。

• 1981年5月31日以前に建築されたこと
• 区分所有建物の登記がされていないこと（分譲マンションは対象外）
• 相続開始の直前に、被相続人以外に住んでいた人がいないこと（親族だけでなく賃借人なども含みます）

被相続人が主として住んでいた1つの建物に限られ、店舗兼住宅は居住用部分だけが対象です。母屋と離れや倉庫のように用途上切り離せない建物が複数ある土地は、床面積の割合で按分した部分だけが敷地になります。

使えるのは、家と敷地の両方を相続や遺贈で取得した相続人（包括受遺者を含む）です。家だけ、敷地だけを相続した人は使えません。父から土地、母から家を相続したように、別々の被相続人から取得した場合も対象外です。相続前から自分が持っていた持分にも使えません。

2,000万円になるかを決める「相続人の数」は、国土交通省の資料では、家と敷地の両方を取得した相続人の数と説明されています。人数は相続で取得した時点で判定し、その後にほかの相続人が持分を売ったり贈与したり、亡くなったりしても変わりません。

老人ホームなどに入所していた場合

亡くなる直前に老人ホームなどにいた場合でも、次の条件をすべて満たせば、入所の直前まで住んでいた家が対象になります。

• 要介護認定・要支援認定（または障害支援区分の認定）を受けて、老人ホームなどに入所していたこと。特別養護老人ホーム、有料老人ホーム、認知症グループホーム、介護老人保健施設、介護医療院、サービス付き高齢者向け住宅などが対象です。認定の有無は、家に住まなくなる直前で判定します。
• 入所から亡くなる直前まで、家が被相続人の荷物の保管などに使われていたこと
• その間、事業や貸付けに使われず、被相続人以外の人も住んでいなかったこと
• 入所後の主な住まいが、亡くなる直前までその施設だったこと（親族の家や一般の賃貸住宅に移った後に亡くなった場合は対象外）
• 入所の直前に、被相続人以外に住んでいた人がいないこと

売り方の3つの型と、相続後は使わないこと

売り方は次の3つのいずれかです。①と②の型では、相続から売るまで（②は取壊しまで）家を事業・貸付け・居住に使っていないことが必要です。③の型でも、確認書の申請で電気・ガス・水道の使用中止日が分かる書類などを出し、相続後に使っていないことを示します。

③の型では、売買契約に「翌年2月15日までに耐震改修または取壊しをする」旨の特約を入れることを国土交通省が勧めています（特約がなくても確認書は発行されます）。耐震改修なら翌年2月15日までに工事を終える必要があり、耐震基準適合証明書をとっただけで工事をしていなければ使えません。工事の完了後、確定申告書を出す日までに、耐震基準に適合することを証明するための調査も終えておきます。

③の「翌年2月15日」の基準になる売った日は、譲渡所得の収入の時期に合わせます。引渡日で申告するなら引渡日、契約日で申告するなら契約日です。

1億円以下の判定と、ほかの特例との関係

売却代金は1億円以下でなければなりません。この判定では、家や敷地を相続したほかの相続人（家だけ・敷地だけを相続した人を含む）が売った分も合計します。対象は、相続の時から、特例を使う売却の日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却です。共有なら相続で取得した持分に相当する金額、店舗兼住宅なら居住用部分に相当する金額で判定します。

特例を使う人は、ほかの相続人に、売ったことや売った日などを通知します。通知を受けた人も、自分が売ったときは遅滞なく通知します。通知がなくても合計が1億円を超えれば特例は使えず、特例を使った後の売却で超えた場合は、その売却の日から4か月以内に修正申告をして納税します。

親子・夫婦・生計を一にする親族・売却後に同居する親族・内縁関係者・同族会社など、特別の関係がある人への売却には使えません。範囲はマイホームの3,000万円控除と同じです。

相続税を納めた人が使える取得費加算とは、同じ資産に両方は使えないため、どちらかを選びます。最初の確定申告で空き家特例を選ばなかった売却を、後から修正申告や更正の請求で空き家特例に切り替えることはできません。なお、店舗兼住宅の店舗部分に取得費加算、住宅部分に空き家特例を使うことはできます。同じ年に自分の自宅も売ってマイホームの3,000万円控除を使う場合は、2つの控除の合計が3,000万円までになります。

計算例：取り壊して売る場合と取得費加算の比較

確認書と確定申告の手続（札幌市の場合）

確認書は、家の所在地（取り壊した場合は、あった場所）の市区町村が交付します。札幌市の窓口は、都市局建築指導部 建築安全推進課（空き家対策担当係）です。所在地は札幌市中央区北1条西2丁目の札幌市役所本庁舎2階、電話は011-211-2808です。申請は郵送か窓口への持参で行い、交付まで数日かかります。

申請書は相続人全員の分を出します。札幌市の様式1-3のチェックシートで求められる主な書類は次のとおりです。

• 被相続人の除票住民票と、相続人全員の住民票（売った日以後の日付のもの）
• 売買契約書の全ページの写し
• 土地・家屋の登記事項証明書（取り壊した場合は閉鎖登記の証明書）
• 電気・ガス・水道の使用中止日が分かる書類か、仲介業者の広告の写し（札幌市水道局は「水道の使用廃止届出書」を発行していないため、閉栓時の領収書や請求書で代用します）
• 耐震改修をした場合は耐震基準適合証明書などと、工事完了日が分かる書類
• 老人ホームなどに入所していた場合は、介護保険の被保険者証や施設の入所契約書など

確定申告の時期（2月16日〜3月15日）は窓口が混み合うため、早めに申請します。詳しくは札幌の空き家と確認書の章で説明しています。

確定申告書には次の書類を添付します。税額がゼロになる場合でも、申告しなければ特例は使えません。

• 譲渡所得の内訳書（土地・建物用）
• 登記事項証明書など（相続で取得したこと、1981年5月31日以前の建築、区分所有登記がないことを示すもの。不動産番号を書けば省略可）
• 被相続人居住用家屋等確認書
• 耐震リフォームした家を売る場合は、耐震基準適合証明書か建設住宅性能評価書の写し（売った日の前2年以内に調査・評価したもの）
• 売買契約書の写しなど（売却代金が1億円以下であることを示すもの）

取り壊す型や買主が工事をする型では、取壊しの登記事項証明書など、型ごとに追加の書類があります。

遺産の分け方によって、所得税（譲渡所得）がかかる人と金額が変わります。売って代金を分ける換価分割、1人が取得して代償を払う代償分割、遺留分の支払、共有の解消、分割のやり直しについて、誰にどんな課税が生じるかを整理します。

分け方で変わる課税関係

相続した不動産をそのまま受け取るだけなら、限定承認の場合を除き、相続の時点で所得税はかかりません。売ったときに初めて譲渡所得が生じ、取得費と取得時期は亡くなった人のものを引き継ぎます（取得費・取得時期の引継ぎの章）。一方、分け方によっては、分ける段階で譲渡所得が生じたり、受け取った財産の取得費が時価になったりします。

換価分割：相続人それぞれが申告する

換価分割は、遺産を売り、その代金を分ける遺産分割の方法です。分割の対象は売却代金になり、譲渡所得は売った時点の所有割合に応じて相続人それぞれに生じます。各相続人が、自分の持分について確定申告をします。

申告する割合は、売った時点で取得割合が決まっているかどうかで変わります。

• 売る前に取得割合を決めていた場合：その割合で申告します。特に取り決めがなく法定相続分で取得する場合は、法定相続分で申告します。
• 取得割合が決まらないまま売った場合（代金を後で分割の対象にすると合意した場合や、家庭裁判所の審判による換価分割など）：原則として法定相続分で申告します。ただし、所得税の確定申告期限までに代金を分割し、相続人全員がその割合で申告すれば認められます。

確定申告期限までに代金を分けられず、法定相続分で申告した後に分割が決まっても、譲渡所得の申告は変わりません。更正の請求や修正申告で割合を直すことはできないため、売る時期と分割の時期をあわせて考えます。

特例も一人ひとり判定します。取得費加算は、原則として相続税額がある相続人だけが使えます。配偶者の税額軽減で納める相続税がゼロになった配偶者は使えず、贈与税額控除でゼロになった人は控除を足し戻した相続税額で判定します。空き家特例（2027年（令和9年）12月31日までの売却期限あり）は、家と敷地を相続して要件を満たす各相続人が使えます。家と敷地を取得した相続人が3人以上なら、1人2,000万円が上限です。

代償分割：代償金を払う人と受け取る人

代償分割は、1人の相続人が不動産などを取得し、ほかの相続人に代わりのお金や財産（代償金・代償財産）を渡して分ける方法です。

代償金を払った人は、払った代償金を、相続した不動産の取得費に入れることはできません。後でその不動産を売るときの取得費は、亡くなった人から引き継いだものだけです。代償金を払った分だけ譲渡益が小さくなるわけではない点に注意が必要です。

相続税では、代償金で課税価格を調整します。代償金を払った人は取得した財産の価額から代償金の価額を差し引き、受け取った人は代償金の価額を加えます。代償金の価額は、原則として代償債務の額（相続開始時の金額）です。ただし、代償金の額を代償分割の時の不動産の時価をもとに決めた場合は、次の算式で計算します。

代償財産の価額＝代償債務の額×相続開始時の相続税評価額÷代償分割の時の通常の取引価額

たとえば、相続税評価額4,000万円・時価5,000万円の土地を甲が取得し、時価をもとに決めた代償金2,000万円を乙に払うとします。代償財産の価額は2,000万円×4,000万円÷5,000万円＝1,600万円です。課税価格は甲が4,000万円−1,600万円＝2,400万円、乙が1,600万円になります（国税庁タックスアンサーNo.4173の例）。相続人全員の協議で、これに準じた合理的な方法で計算して申告することも認められています。

代償金を払って取得した不動産を、取得費加算の期限（相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日）までに売って取得費加算を使う場合は、代償金の分を調整した計算が必要です。調整しないと、加算額が自分の相続税額を超えることがあるためです（計算方法は取得費加算の章）。

代償として自分の不動産を渡す場合

代償金の代わりに、相続人がもともと持っていた自分の不動産を渡すことがあります。この場合、渡した人は、渡した時の時価でその不動産を売ったものとみなされ、譲渡所得の申告が必要です。現金は入ってこないのに税金がかかるため、納税資金も考えておきます。長期か短期かは、渡した人がその不動産を取得した日から判定します。

代償として不動産を受けた人は、渡された時の時価で取得したことになり、取得日も渡された日です。亡くなった人の取得日は引き継がないため、売った年の1月1日に所有期間が5年を超えていなければ、短期譲渡所得（税率39.63％）になります。

遺留分侵害額を不動産で支払う場合

遺留分は、兄弟姉妹以外の相続人に認められた最低限の取り分です。2019年（令和元年）7月1日以後に開始した相続では、遺留分を侵害された人は、遺贈や贈与を受けた人に、侵害額に相当するお金の支払を請求できます（遺留分侵害額請求）施行中。それより前に開始した相続は、旧制度の遺留分減殺請求の対象です。

請求を受けた人が、お金を払う代わりに自分の土地などを渡すと、代物弁済（お金の代わりに物で支払うこと）にあたり、渡した人に譲渡所得が生じます。原則として、消滅した債務の額で土地を売ったものとされます。渡した土地が、請求の原因になった遺贈や贈与で取得したものでも同じです。

土地を受け取った人は、原則として消滅した債権の額で取得したことになります。お金で支払う場合は資産を手放さないため、この譲渡所得は生じません。

共有の解消と、遺産分割のやり直し

共有で相続した不動産を後で分ける場合、課税は分け方で変わります。一つの土地を、共有者の持分に応じて現物で分ける場合は、譲渡はなかったものとされ、所得税はかかりません。分割にかかった費用は、その土地の取得費に加えます（業務用で必要経費にした分を除く）。

分けた後の面積の割合が持分と違っても、分けた後の各土地の価額の割合が持分の割合とおおむね等しければ、持分に応じた分割にあたります。分割前の持分を超えない部分には、不動産取得税もかかりません。

これに対し、別々の不動産の持分を入れ替えて単独所有にする場合は、持分の交換として課税されます。たとえばA不動産を甲・乙が2分の1ずつ、B土地を甲が5分の3・乙が5分の2で共有していて、A不動産を乙の単独所有、B土地を甲の単独所有にするケースです。価値が等しくても課税関係が生じますが、固定資産の交換の特例の要件を満たせば、その特例を使えます（その他の特例の章）。

いったん成立した遺産分割をやり直して財産を分け直す場合も注意が必要です。当初の分割で各相続人のものになった財産を、やり直しで再配分した場合について、相続税の通達に定めがあります。その再配分で取得した財産は、「分割」により取得したものにならないとされています（相続税法基本通達19の2-8）。このため相続による取得とは扱われず、贈与や交換などとして課税される可能性があります。

財産をただで渡したり安く売ったりしても、税法上は「時価で売った」とみなされる場合があります。相続では限定承認、会社がからむ場面では法人への贈与や安値での売却が代表例です。

みなし譲渡とは：対象になる4つの場面

譲渡所得の税金は、持っている間に値上がりした利益（含み益）に、資産が手を離れる機会にまとめて課税するものです。ただで渡すと代金がないため、そのままでは含み益に課税できません。そこで所得税法59条1項は、一定の場面で「その時の時価で売った」とみなして課税します。これをみなし譲渡といいます。

対象は次の表の上の4つです。いずれも、渡した側（亡くなった人を含む）に、時価を収入金額とする譲渡所得が生じます。

個人への贈与や限定承認をしない通常の相続では、課税が先送りされます。受けた人が前の持ち主の取得費と取得時期を引き継ぎ、売ったときに課税されます（相続・贈与で取得した資産の取得費と取得時期）。

なお、国や地方公共団体への寄附と、国税庁長官の承認を受けた公益法人等への寄附は、譲渡がなかったものとみなされます（租税特別措置法40条）。

限定承認：亡くなった人の含み益に課税される

限定承認は、相続で得た財産の範囲内でだけ亡くなった人の借金などを支払うことを条件に、相続を受け入れる方法です。相続人全員が共同で、相続の開始を知った時から3か月以内に家庭裁判所へ申述します（手続は相続放棄・限定承認）。

限定承認をすると、亡くなった人が相続開始の時の時価で財産を売ったものとみなされます。土地や株式に含み益があれば、亡くなった人の譲渡所得として課税されます。相続人は、相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内に準確定申告をして納めます（準確定申告）。

この所得税は亡くなった人に課される税金なので、相続税の計算では債務控除の対象になります（債務控除と葬式費用）。

相続人の取得費と所有期間

• 相続人は、相続開始時の時価で取得したものとみなされます（所得税法60条4項）。すぐに時価で売れば、譲渡益はほとんど出ません。
• 所有期間は相続の時から数え、亡くなった人の所有期間は引き継ぎません。土地建物は、売った年の1月1日時点で所有期間5年以下なら短期譲渡所得（税率39.63％）です。
• みなし譲渡の対象になった財産は、相続税の取得費加算の特例（取得費加算）の対象から除かれます（租税特別措置法39条7項）。

住民税は1月1日に住所がある人に課されるため、亡くなった年の所得には翌年度の住民税はかからないとされています（売却の税金シミュレーターと申告の注意）。

法人への贈与・遺贈

個人が自分の会社などの法人に財産を贈与したり、遺言で法人に遺贈したりすると、時価で売ったものとみなされます。遺贈のときは、亡くなった人の譲渡所得として相続人が準確定申告をします。

一般財団法人を設立するための財産の拠出も「贈与」に含まれます（所得税基本通達59-1）。名目が贈与でも、法人に借入金を引き受けてもらうなどの経済的な利益があれば、対価のある譲渡として次の「2分の1」の基準で判定します（同59-2）。

受け取った法人と株主の課税

• 株式会社などの法人：贈与税はかかりません。無償で受け取った資産の時価は、受贈益として法人税の対象になります。
• 同族会社の株主：贈与で会社の株式の価値が上がると、その増加分を、贈与した人から株主が贈与で取得したものとみなされます（相続税法9条、相続税法基本通達9-2）。
• 一般社団法人など持分の定めのない法人：贈与した人の親族などの税負担が不当に減ると認められる場合は、法人を個人とみなして贈与税が課されます。遺贈の場合は相続税です（相続税法66条4項）。

法人側・株主側の扱いは法人と個人の間の贈与で詳しく説明しています。

法人への低額譲渡と「時価の2分の1」

法人に時価の2分の1に満たない金額で売ると、実際の代金ではなく時価で売ったものとみなされます（所得税法59条1項2号、所得税法施行令169条）。社長が自分の会社に土地を安く売る場面で問題になります。

2分の1以上の代金なら、この規定は適用されません。ただし同族会社との取引で、税負担を不当に減らす行為と認められると、時価で計算し直されることがあります（所得税法157条、所得税基本通達59-3）。2分の1以上なら安全、という基準ではありません。安いかどうかは契約ごとに判定し、1つの契約で複数の資産を売ったときは合計額で判定します（同59-4）。

2027年（令和9年）分以後も合計の税率20.315％は変わりません。内訳が所得税15％、復興特別所得税0.165％、防衛特別所得税0.15％成立・施行待ち、住民税5％になります。

非上場株式を法人に売る場合の時価

自社株などの非上場株式を法人に売るときの時価は、所得税基本通達59-6で求めます。財産評価基本通達の方法をもとに、株主の区分を売る人の売る直前の議決権で判定する、中心的な同族株主なら会社を小会社として扱う、などの修正を加えます。詳しくは所得税・法人税上の時価：所基通59-6と最高裁令和2年判決で説明しています。

個人間の低額譲渡：売った人と買った人の課税

個人どうしの売買には、法人のようなみなし譲渡はありません。売った人は、実際に受け取った代金で譲渡所得を計算します。ただし、次の2点に注意が必要です。

売った人：損失が「なかったもの」とされる場合

個人に時価の2分の1未満で売り、代金が取得費と譲渡費用の合計に満たない（譲渡損失が出る）ときは、その損失はなかったものとみなされます（所得税法59条2項）。この場合、買った人は売った人の取得費と取得時期を引き継ぎます（同法60条1項2号）。2分の1未満でも譲渡益が出る場合や、2分の1以上の代金の場合は通常の売買で、買った人の取得費は実際に払った代金です。

買った人：時価との差額に贈与税

著しく低い価額で買った人は、時価と代金の差額を、売った人から贈与で取得したものとみなされます（相続税法7条）。土地・借地権・家屋などの時価は、相続税評価額ではなく通常の取引価額です。それ以外の財産は相続税評価額が時価になります。

「著しく低い」かどうかは事案ごとに判断され、法人への売却の「2分の1」の基準は使えません。親子間の売買の注意点は親子間の金銭貸借・土地の貸し借り・売買で説明しています。

ローンの残る不動産の贈与、離婚による財産分与、配偶者居住権を手放す見返りの対価の受取りは、どれも「売った」という意識がないまま譲渡所得の税金が生じる取引です。

3つの取引の共通点：代金がなくても譲渡所得

譲渡所得は、現金の代金を受け取らなくても生じることがあります。債務を引き継いでもらう負担付贈与、財産分与としての不動産の引渡し、権利を消す見返りの対価の受取りは、いずれも譲渡所得の対象です。

この章の3つの取引では、渡した人の譲渡所得、受けた人の贈与税、受けた人がのちに売るときの取得費を、セットで確認することが大切です。

負担付贈与：ローン付き不動産の贈与

負担付贈与は、受ける人に一定の債務を負担させることを条件にした贈与です。親が住宅ローンの残る家を子に贈与し、子がローンを引き継ぐ場合が典型です。

贈与した人：負担額で売ったことになる

贈与した人は、引き継がせた債務の額（負担額）で財産を売ったものとされます。負担額が取得費と譲渡費用の合計を上回れば、その差額に譲渡所得の税金がかかります（国税庁タックスアンサーNo.4426）。負担額が時価の2分の1未満で譲渡損失になる場合は、その損失はなかったものとされます（所得税法59条2項。みなし譲渡・低額譲渡）。

受けた人：通常の取引価額から負担額を引いて贈与税

受けた人の贈与税は、土地・借地権・家屋・構築物などについては、贈与時の通常の取引価額から負担額を差し引いた額にかかります（1989年（平成元年）3月29日付の負担付贈与通達）。路線価などの相続税評価額から債務を差し引く計算はできません。それ以外の財産は、相続税評価額から負担額を差し引きます。

受けた人がのちに売るときの取得費

負担額が時価の2分の1未満で、贈与した人の損失が否認された場合は、受けた人が贈与した人の取得費と取得時期を引き継ぎます（所得税法60条1項2号）。それ以外の場合、贈与した人に経済的な利益が生じる負担付贈与は、取得費などを引き継ぐ「贈与」に当たりません（最高裁1988年（昭和63年）7月19日判決）。受けた人は贈与した人の取得費と取得時期を引き継がないため、取得費の具体的な計算方法は、売却の前に税務署や税理士に確認してください。

2027年（令和9年）分以後も合計の税率20.315％は同じで、内訳に防衛特別所得税成立・施行待ちが加わります。

離婚の財産分与

離婚に伴う財産分与で土地や建物を渡すと、渡した人（分与者）は、分与した時の時価で売ったものとされます（所得税基本通達33-1の4）。財産分与は贈与ではないため、みなし譲渡ではなく、通常の取引価額を収入金額として計算します。現金を受け取っていなくても税金がかかる点に注意が必要です。

• 分与で譲渡損失が出た場合は、同じ年のほかの土地建物の譲渡益と通算できます。個人間の低額譲渡のような損失の否認はありません。
• 分与を受けた人の取得費は、分与を受けた時の時価です（所得税基本通達38-6）。取得日も分与の日で、元の配偶者の購入価額や所有期間は引き継ぎません。
• 分与を受けた人には原則として贈与税はかかりません。分与額が過当な部分や、離婚を手段として税を免れようとしたと認められる場合は、贈与税の対象です（相続税法基本通達9-8。贈与税がかからない財産・場合）。

自宅を分与する場合の3,000万円控除

居住用財産の3,000万円特別控除は、配偶者への譲渡には使えません（特別の関係がある人への譲渡に当たるため）。配偶者に当たるかどうかは、譲渡（分与）をした時の関係で判定します。そのため、離婚が成立した後の分与は配偶者への譲渡に当たらず、ほかの要件を満たせば3,000万円控除を使えます（要件はマイホームの3,000万円控除）。ただし、離婚後も事実上の夫婦として暮らす元配偶者や、分与した人から受ける金銭などで生計を維持している元配偶者への分与は、引き続き対象外です。

配偶者居住権が消滅したときの課税

配偶者居住権は、亡くなった人の家に住んでいた配偶者が、その家に無償で住み続けられる権利です。2020年（令和2年）4月1日以後に開始した相続で、遺産分割や遺贈により取得できます。存続期間は原則として配偶者の終身で、他人に売ることはできません（民法のルールは配偶者居住権・配偶者短期居住権・特別寄与料、評価は配偶者居住権の評価）。

売れない代わりに、建物の所有者と合意して権利を消滅させたり（合意解除）、配偶者が権利を放棄したりして、見返りに対価を受け取ることがあります。課税は、消滅の理由と対価の有無で次のように分かれます。

配偶者が対価を受け取る場合の計算

配偶者居住権（敷地を使う権利を含む）を消滅させる対価は、配偶者の譲渡所得の収入金額です（所得税基本通達33-6の8）。土地建物の分離課税ではなく、年金などほかの所得と合算する総合課税の譲渡所得になります。

• 長期か短期かは、亡くなった人がその建物（敷地）を取得した時から数えて判定し、5年を超えていれば長期です。
• 総合課税の譲渡所得には50万円の特別控除があり、長期の場合は控除後の金額の2分の1が課税の対象になります。
• 取得費は法令の方法で計算しますが、収入金額の5％としてもかまいません（所得税基本通達60-5）。

配偶者居住権付きの建物を売るときの取得費

配偶者居住権の目的となっている建物と敷地を相続した人（建物所有者）が売るときは、取得費の計算に特別なルールがあります（所得税法60条2項）。

• 居住権が付いた建物を売る場合：居住権がなかったとした場合の建物（敷地）の取得費から、居住権が消滅したとした場合の居住権（敷地利用権）の取得費を差し引いた額が取得費です。
• 配偶者の死亡などで、対価を払わずに居住権が消滅した後に売る場合：居住権の設定がなかったものとして取得費を計算します（所得税基本通達60-8）。
• 建物所有者から贈与や相続で建物を取得した人にも、同じルールが適用されます（同60-3）。
• 相続で建物（敷地）を取得した人が、対価を払って居住権を消滅させた後に売る場合：支払った対価を建物（敷地）の取得費に含めます。一方、消滅した居住権の取得費として所得税法60条3項で計算される額は、建物（敷地）の取得費から差し引きます（所得税法施行令169条の2第5項・6項）。

対価を払って居住権を消滅させるときは、支払った額が分かる契約書などの記録を残しておきましょう。

マイホームの3,000万円控除や取得費加算のほかにも、売る理由や売り方によって使える譲渡所得の特例があります。期限のある特例が多いため、2026年（令和8年）10月時点の期限とあわせて整理します。

特例の全体像と適用期限

譲渡所得の特例は、効果によって3つに分かれます。譲渡益から一定額を差し引く「特別控除」、買い換えたときに課税を先送りする「課税の繰延べ」、譲渡損失をほかの所得と差し引きできる「損益通算・繰越控除」です。

土地建物の譲渡損失は、原則として給与などほかの所得と通算できません（譲渡所得の仕組み）。マイホームの譲渡損失の2つの特例は、その例外です。

マイホームの買換え・交換と譲渡損失の特例

特定の居住用財産の買換え・交換の特例

長く住んだマイホームを売って買い換えるとき、売った代金が買換え資産の購入代金以下なら、売却はなかったものとして課税を繰り延べます。売った代金の方が多いときは、その超える部分だけに課税されます。

• 売る家：譲渡価額1億円以下、売った年の1月1日で所有期間10年超、居住期間10年以上
• 買換え資産：床面積50㎡以上（敷地は500㎡以下）で、売った年の前年から翌年までに取得し、期限までに住むこと。2024年（令和6年）1月1日以後に住む新築住宅は、省エネ基準への適合などが必要
• 2028年1月1日以後に住む新築住宅のうち、災害危険区域等に建てられたものは対象外（2026年1月1日以後の譲渡から。建築確認の時点で敷地の全部が区域外なら対象）

買換え資産は売った家の取得費を引き継ぐため、将来その家を売るときに、繰り延べた分も含めて課税されます。その家を相続した人が売る場合も、取得費はそのまま引き継がれます（取得費と取得時期の引継ぎ）。3,000万円控除や軽減税率とは選択で、併用はできません（マイホームの3,000万円控除と軽減税率）。

マイホームの譲渡損失の損益通算・繰越控除

マイホームを売って損が出たときは、次の2つの特例で、損失を給与所得などと差し引き（損益通算）、引ききれない分を翌年以後3年間繰り越せます。

どちらも、繰越控除は合計所得金額が3,000万円を超える年には使えず、連続して確定申告をする必要があります。前年・前々年に3,000万円控除などを受けている場合も使えません。

低未利用土地等の100万円控除

空き地や空き家の敷地のように使われていない土地（低未利用土地等）を、低い価格で売るときに、長期譲渡所得から100万円を差し引ける特例です。相続した郊外の空き地を売る場面などで役立ちます。主な要件は次のとおりです。

• 都市計画区域内の低未利用土地等で、売った年の1月1日で所有期間5年超
• 譲渡価額（土地と建物の合計）が、市街化区域・用途地域が定められた区域・所有者不明土地対策計画を作成した市町村の区域では800万円以下、それ以外の区域では500万円以下
• 親子・夫婦など特別の関係がある人への譲渡でないこと
• 売った後に土地が利用されることについて、市区町村の確認書を受けること
• 前年・前々年に、同じ一筆から分筆された土地でこの特例を受けていないこと。ほかの譲渡所得の特例を受けていないこと

控除額は100万円（譲渡所得が100万円未満ならその金額）です。令和8年度改正で期限が延長され、価額の要件は変わっていません。

2027年分以後も合計の税率は同じで、内訳に防衛特別所得税成立・施行待ちが加わります。

収用等の5,000万円控除

道路の拡張など、土地収用法などで収用権が認められた公共事業のために土地建物を売ったときの特例です。5,000万円の特別控除（措法33条の4）か、代替資産を取得した場合の課税の繰延べ（措法33条）のどちらかを選べます（同じ事業で両方は使えません）。5,000万円控除の主な要件は次のとおりです。

• 売った資産が固定資産であること
• 最初に買取りなどの申出があった日から6か月以内に売ること
• 最初に申出を受けた人が売ること。その人から相続・遺贈で取得した人も含みます
• 同じ年に同じ事業で売った資産の全部について、代替資産の特例を受けていないこと
• 同じ事業の売却が2年以上にわたるときは、最初の年の売却だけが対象

確定申告では、事業の施行者から受け取る買取り等の申出証明書、買取り等の証明書、収用等の証明書を添付します。

事業用資産の買換えと固定資産の交換

特定の事業用資産の買換え

事業に使っている土地建物などを売り、売った年の前年から翌年までに特定の資産を取得して、取得から1年以内に事業に使うと、譲渡益の一部の課税を繰り延べられます（措法37条）。原則として譲渡価額の20％を収入金額として計算し（区域や類型により10〜40％）、残りの課税を繰り延べます。

• 代表的な類型：所有期間10年超の国内の土地建物等から、300㎡以上の土地等や特定施設の建物等への買換え
• 買い換える土地は、売った土地の面積の5倍以内
• 買換え資産は、売った資産の取得価額を引き継ぎます
• 期限までに届出書を提出すること

固定資産の交換の特例

土地と土地、建物と建物のように同じ種類の固定資産を交換したときは、次の要件を満たせば譲渡がなかったものとされます（所得税法58条）。

• 交換に出す資産も受ける資産も、1年以上所有していた固定資産であること（相手が交換のために取得したものは不可）
• 受けた資産を、交換前と同じ用途（宅地なら宅地、居住用なら居住用など）に使うこと
• 交換する資産の時価の差額が、高い方の時価の20％以内であること

交換差金として金銭などを受け取った部分には課税されます。受けた資産は、交換に出した資産の取得価額を引き継ぎます。共有している別々の不動産の持分を入れ替えて単独所有にするときも交換として扱われ、要件を満たせばこの特例を使えます（換価分割・代償分割・遺留分の支払と譲渡所得）。

1,000万円控除・優良住宅地等と特別控除の上限

2009年・2010年に取得した土地の1,000万円控除

2009年1月1日から2010年12月31日までに取得した国内の土地等を売ると、譲渡所得から1,000万円を差し引けます（措法35条の2）。2009年取得分は2015年（平成27年）以後、2010年取得分は2016年（平成28年）以後の譲渡が対象で、期限の定めはありません。

ただし、親子・夫婦など特別の関係がある人からの取得や、相続・遺贈・贈与・交換などによる取得は対象外です。親がこの期間に買った土地を相続して売っても、この特例は使えません。

優良住宅地等のための譲渡の軽減税率

優良な住宅地の造成のための譲渡など一定の場合は、長期譲渡所得のうち2,000万円以下の部分の税率が14.21％に下がります（措法31条の2）。内訳は所得税10％・住民税4％と復興特別所得税です。2028年12月31日までの譲渡が対象です。

特別控除の1年間の上限

特別控除は各特例の譲渡益が限度で、1年間の合計で5,000万円が上限です。5,000万円に達するまでは、次の順に差し引きます。

1. 収用等（5,000万円）
2. 居住用・空き家（3,000万円）
3. 特定土地区画整理事業等（2,000万円）
4. 特定住宅地造成事業等（1,500万円）
5. 2009年・2010年取得の土地（1,000万円）
6. 農地保有の合理化等（800万円）
7. 低未利用土地（100万円）

相続や贈与で受け取った株式を売ると、元の持ち主の買値をもとに譲渡益を計算します。上場株式と非上場株式は別々に計算し、互いの損益は差し引けません。

株式等は2つのグループに分けて課税されます

株式や投資信託を売って得た利益（譲渡所得等）は、給与などと分けて税額を計算する申告分離課税です。2016年（平成28年）1月1日以後の譲渡からは、「上場株式等」と「一般株式等」の2つのグループに分け、別々に計算します。

税率はどちらも20.315％（所得税15％、復興特別所得税、住民税5％）です。土地建物と違い、所有期間による長期・短期の区別はありません。

譲渡所得等の金額＝売った金額−（取得費＋委託手数料など）

2027年（令和9年）分以後は内訳が変わり、所得税15％、復興特別所得税0.165％、防衛特別所得税0.15％、住民税5％となります成立・施行待ち。合計の20.315％と、特定口座の源泉徴収の税率（所得税等15.315％、住民税5％）は変わりません。

損益の通算は同じグループの中だけです

株式等の譲渡損失は、給与所得や不動産所得など、ほかの所得と通算できません。ほかの所得の赤字を株式等の利益から差し引くことも、土地建物の譲渡損益と差し引くこともできません。

さらに、上場株式等と一般株式等の間でも損益を差し引けません（エンジェル税制の対象となる特定中小会社の株式の損失には例外があります）。一般株式等の計算で最後に残った損失は、なかったものとみなされ、翌年に繰り越すこともできません。

上場株式等の譲渡損失（証券会社などを通じて売ったもの）は、確定申告をすれば上場株式等の利子・配当と通算できます。配当は申告分離課税を選んだものに限られ、残る損失は翌年以後3年間繰り越せます。

繰越しには、損失が出た年に付表などを付けて申告し、その後も株式を売らない年を含めて毎年確定申告をします。相対取引やNISA口座内の損失は、配当等との通算や繰越しの対象外です。

相続・贈与で取得した株式の取得費は元の持ち主の買値です

相続・遺贈・贈与で取得した株式は、被相続人や贈与者が買ったときの取得費（取得価額）を引き継ぎます（限定承認による相続などは除きます）。

相続人などが払った名義書換の手数料は、取得費に加えられます。同じ銘柄を何回かに分けて買っていた場合は、総平均法に準ずる方法で1株当たりの取得費を計算します。

例外はNISA口座の株式です。NISA口座から相続などで取得した上場株式等は、原則として相続などの日の最終価格で取得したものとみなされ、被相続人の買値は引き継ぎません。

取得費が売った金額の5％に満たないときは、売った金額の5％を取得費にできます。国税庁の通達は、売った株式の銘柄ごとに、売った金額の5％を取得費として計算することを、特に条件を付けずに認めています。そのため、取得費が分からない場合もこの5％で計算できます（措置法通達37の10・37の11共-13）。

相続した上場株式を特定口座に移す（相続口座）

被相続人が証券会社に預けていた上場株式等は、相続人の特定口座に移管して受け入れることができます。移管できるのは、被相続人の特定口座・NISA口座・相続等一般口座などにある株式です。

計算例：相続した上場株式を売る

国外転出時課税：海外に住む相続人・受贈者に移るとき

多額の株式などを持つ人が海外に移住すると、その時に売ったものとみなして含み益に所得税がかかります。これが国外転出時課税で、2015年（平成27年）7月1日以後の国外転出から適用されています。

対象は、有価証券（株式・投資信託など）や未決済のデリバティブ取引などの価額の合計が1億円以上の人です。さらに、国外転出の日前10年以内に日本に住所・居所があった期間が、合わせて5年を超えることが要件です。同じ仕組みは、贈与や相続で非居住者（海外に住む人など）に株式などが移る場合にもあります。

どちらも、担保の提供や納税管理人の届出などの手続をすれば5年（延長で最長10年）の納税猶予があり、期間内に帰国した場合などは課税が取り消されます。相続の場合のこの所得税は、相続税の計算で被相続人の債務として差し引けます。一方、この課税を受けた資産は、取得費加算の対象から外れます。

相続した自社株（非上場株式）を発行会社に買い取ってもらう方法は、いわゆる金庫株と呼ばれ、相続税の納税資金づくりにも使われます。原則は一部が配当とみなされて総合課税になりますが、相続税を納める人が期限内に売れば、全額を20.315％の譲渡所得にできる特例があります。

原則：みなし配当と株式の譲渡所得に分かれます

個人が非上場株式を発行会社に売る（会社が自己株式を取得する）と、受け取った金額は2つに分かれます。売った株式に対応する資本金等の額（株主が出資した元手に当たる金額）を超える部分は、配当とみなされます。残りが株式の譲渡収入です。

1株当たりの資本金等の額＝資本金等の額÷発行済株式数（自己株式を除く）
みなし配当＝受け取った金額−1株当たりの資本金等の額×売った株数
株式の譲渡収入＝受け取った金額−みなし配当

種類株式を発行していない会社の場合です。資本金等の額と株式数は取得の直前のものを使い、資本金等の額がゼロ以下ならゼロとします。

みなし配当は配当所得として総合課税になり、ほかの所得と合計して、所得が多いほど税率が上がる累進税率で課税されます。会社は支払うときに20.42％（所得税20％と復興特別所得税。2027年（令和9年）以後も合計の率は同じ）を源泉徴収します。譲渡収入の部分は、一般株式等の譲渡所得として20.315％の分離課税です。

特例：相続人なら全額を譲渡所得にできます

相続で取得した非上場株式を、一定の期間内に発行会社に売った場合は、みなし配当として課税しない特例があります（租税特別措置法9条の7）。受け取った金額の全額が株式の譲渡収入となり、取得費などを差し引いた利益に20.315％がかかります。期限の定めのない恒久的な特例です。

この特例は、相続税の取得費加算（相続税額のうち売った株式に対応する部分を取得費に加える特例）と併用できます。売却の期限も同じです。

手続：届出書は売る時までに会社経由で

特例の対象になる部分はみなし配当ではないため、会社はみなし配当としての源泉徴収をしないことになります（条文の構造からの整理です）。

計算例：特例を使う場合と使わない場合

売る価格と会社法の手続

個人が法人に、時価の2分の1未満の価額で資産を売ると、時価で売ったものとみなして譲渡所得を計算します（所得税法59条1項2号）。発行会社への売却もこの判定を受けます。2分の1以上でも、同族会社の行為・計算の否認により、時価で計算されることがあります。

非上場株式の時価は、所得税基本通達59-6により、相続税の評価方法（財産評価基本通達）をもとに次の4点を修正して求めます。

1. 同族株主に当たるかどうかなどは、売る直前の議決権の数で判定します。
2. 売る人が中心的な同族株主なら、会社を常に「小会社」として評価します。
3. 会社が持つ土地や上場株式は、売る時の時価で評価します。
4. 純資産価額の計算で、評価差額に対する法人税額等相当額を差し引きません。

このため、所得税の時価は相続税評価額より高くなることがあり、「相続税評価額で売れば安全」とは限りません。計算方法は所得税・法人税上の時価で説明しています。

会社法では、自己株式を取得するときに株主に渡す金銭などの帳簿価額の総額は、分配可能額（配当などに回せる額）を超えてはならないという財源規制があります（会社法461条）。特定の株主から買い取るには、株主総会の特別決議も必要です。買取価格と手続は、税理士と司法書士・弁護士などが連携して確認します。

相続・贈与で取得した土地・建物を売ったときの税額の目安を、シミュレーターで試算できます。あわせて、売買契約の途中で売主が亡くなった場合など、迷いやすい点を整理します。

シミュレーターの使い方

土地・建物の譲渡所得と税額を試算します。次の項目を入れると、所得税・復興特別所得税・防衛特別所得税・住民税の内訳と合計を表示します。

売った金額

売買代金に、買主から受け取った固定資産税・都市計画税の精算金を加えた金額です。

取得費

被相続人・贈与者から引き継いだ購入代金などです（建物は減価償却費相当額を差し引いた後の額）。分からなければ5％を選びます。

譲渡費用

仲介手数料、売るための測量費や建物の取壊し費用などです。

取得費加算額

取得費加算の章の計算ツールで求めた金額です。加算前の譲渡益が上限です。

所有期間

売った年の1月1日に、被相続人などが取得した日から5年を超えていれば長期、5年以下なら短期です。

特例

居住用財産の3,000万円、空き家の3,000万円（家屋と敷地を相続した人が3人以上なら2,000万円）、低未利用土地の100万円の各控除から選びます。

軽減税率

居住用財産の3,000万円控除を選び、家屋と敷地の所有期間がともに10年を超える長期の場合に使えます。

年分

2026年（令和8年）分か、2027年（令和9年）分以後かを選びます。

住民税は長期5％、短期9％、軽減税率の部分4％で計算します。空き家特例を選ぶと、取得費加算は0として計算します（同じ資産で両方は使えないため）。ほかの所得や所得控除、複数の特例の合計上限（5,000万円）は反映しません。株式は株式の譲渡と金庫株の章を見てください。

計算例：取得から5年の境目で税額が変わる

2026年中の譲渡で使う境目と期限

2026年中に売る場合の主な境目と期限です（2026年10月17日時点）。相続・贈与で取得した資産は、被相続人・贈与者の取得日で判定します。

空き家特例の延長と拡充は、令和9年度税制改正で要望されている段階です要望段階。2026年12月の大綱で扱いが決まる予定で、2026年10月時点の期限は2027年12月31日です。

売買契約の後、引渡し前に売主が亡くなったら

譲渡の時期は引渡しの日が原則で、契約の効力が生じた日を選ぶこともできます。売主が契約後・引渡し前に亡くなると、この選択で申告する人が変わります。

どちらが有利かは、特例・相続税額・住民税を含めて両方を試算して決めます。

相続税の課税財産も変わります。売主の相続では、相続財産は土地ではなく、相続開始の時の残代金の請求権（未収入金）です。買主の相続では、土地の引渡しを求める権利（原則として売買契約の金額で評価）が財産、残代金の支払債務が債務です。買主側は、土地として財産評価基本通達の評価額で申告することも認められています。

相続税の申告前に売った場合のタイムライン

取得費加算は、相続税の申告前に売った場合も使えます。売った年の12月31日にまだ相続税を申告していなければ、相続税の申告書を出した時の相続税額で計算します。注意したいのは、所得税の確定申告に相続税の申告が間に合わない場合です。

この2か月の更正の請求は、所得税の申告期限の翌日から相続税の申告期限までに相続税を期限内申告した人の手続です。後で相続税額が修正申告などで変わったら、変わった後の額で計算し直します。

住民税と準確定申告の注意

住民税は、その年の1月1日に住所がある人に、前年の所得をもとに課税されます。年の途中で亡くなった人は翌年1月1日に住所がありません。そのため、死亡した年の所得（準確定申告の譲渡所得を含む）には、翌年度の住民税はかからないことになります。地方税法の定めからの整理なので、市町村の扱いも確認してください。

一方、亡くなった年度の住民税（前年の所得の分）は、その年の1月1日に住所があれば課税され、相続人が納めます。未納の分は相続税の債務控除の対象です。準確定申告の期限は相続の開始を知った日の翌日から4か月以内で、手続は準確定申告の章で説明しています。